新吴区楼市迷局:短短几年间从无锡标杆沦落为锡山区都不如! 2016年2月20日

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2016年2月20日，无锡市新吴区正式成立。也是这一年，无锡楼市迎来了“撤限”后的高热，以太湖新城为标杆的滨湖区、以锡东新城为高地的锡山区、以惠山新城为代表的惠山区楼市地位大大提升，不仅楼盘售价节节高升，土地价格也大多逢拍就涨，滨湖区夯实了无锡楼市价格标杆的地位，锡山区进入锡城房价第二梯队，而惠山区的市场接受度也大幅提高，万科、美的等多个品牌房企进驻。在无锡楼市从“去库存”的主旋律回归“限购”基调之后，新吴区的“安静”成为诸多业内人士的诟病所在。回顾新吴区的楼市十年，在无锡城市的新规划、大格局之下，不争不抢，新吴区待厚积薄发。

曾经新吴区是无锡楼市的标杆

2008年，长江国际二期雅园开盘，把无锡高新区(新吴区)的楼市推向了*。项目部分低密度洋房产品价格一举突破1万每平米。要知道，当年无锡楼盘单价在三四千的一抓一大把，无锡高新区(新吴区)隔壁的锡山区主城区东亭的标志性楼盘春江花园和赛维拉城市花园当时的价格不过四千上下。无锡高新区(新吴区)红火的可不仅仅是住宅。

长江北路和旺庄路交汇的“新区第一岗”人称无锡高新区(新吴区)的“三阳广场”，往北你可以看到新地假日广场、长江俱乐部、肥龙胖胖大舞台等商业、休闲、餐饮设施和每逢周末就拥挤不堪的新区新世纪人才市场。

新地假日广场是为在锡外商量身定做的餐饮酒吧风情街，走进风情街，头顶是日文、韩文店招霓虹闪烁，耳边“安宁哈撒哟”、“库尼奇瓦”的打招呼声不绝于耳，众多的韩日料理店生意兴隆。新地假日广场对面的长江俱乐部是外商们休闲、健身、娱乐的大本营，经常可以看到“老外”们正在娱乐或挥汗如雨的健身。此外，新之城广场、宝龙城市广场也是无锡较早出现的城市综合体。

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宝龙城市广场

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无锡新天地广场

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无锡新区哥伦布广场

“新区第一岗”往西是无锡高新区的“华尔街”，聚集了各大银行的无锡高新区支行。“新区第一岗”往南聚集了科技园、软件园、东方银座、长江金岸等大批写字楼，这里写字楼的密集程度和人气与无锡市中心相比毫不逊色。

无锡高新区(新吴区)的长江北路当时在中外人士心目的中的地位不输中山路，尤其在外籍人士心目中有着不可替代的地位。以至于韩国等外籍人士租房时指定必须长江北路沿线长江国际花园或万科东郡，只有当这些楼盘租不到房子时才会考虑长江绿岛(弈淳公寓)、太湖花园二期等长江北路沿线其他楼盘，或第一国际等离开长江北路不远的高品质楼盘。

可以毫不夸张的说，2008年国际金融危机爆发前无锡高新区(新吴区)在无锡楼市的地位一如如今的太湖新城一样是神一样的存在，甚至有过之而无不及，是不折不扣的无锡楼市标杆。

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吴都新城规划

挑战尖子生转眼成了后进生

如今，说起无锡楼市，滨湖区的太湖新城和锡山区的锡东新城是最大的亮点，随着锡澄一体化的推进，惠山区的惠山新城也在崛起，而原来的明星区域无锡高新区(新吴区)反而边缘化了。

毫无疑问，无锡高新区(新吴区)楼市由盛转衰的分水岭是2008年爆发的国际金融危机，作为一个外向型经济占据重要比重的区域，那次国际金融危机对无锡高新区(新吴区)的楼市尤其是高端租赁市场的冲击是显而易见的。

不过这肯定不是无锡高新区(新吴区)楼市落寞的全部原因，甚至不是主要原因。无锡高新区(新吴区)楼市的落寞反映了近年来这个区域在规划、布局、思路等很多深层次的原因。

首先就是规划，在新吴区成立以前，无锡高新区只是无锡市政府的一个派出机构，并不是行政区，所以和其他行政区相比在规划方面有先天不足。从定位来说，无锡高新区一开始的定位是以外资工业企业为主的国家高新技术产业开发区，对于城市功能一开始并没有像苏州工业园区一样有一个前瞻性的规划，而是随着人口和需求的发展被动进行的。产城融合有些方面不如锡东新城和锡山经济技术开发区，也不如惠山新城和惠山经济技术开发区。

对于锡山区、惠山区、滨湖区这样的城郊结合的区域来说，新城的选址规划至关重要，滨湖区的太湖新城，锡山区的锡东新城、惠山区的惠山新城的选址、定位都属于一次规划、分步实施、一张蓝图绘到底。而无锡高新区(新吴区)则摇摆不定，一会发展旺庄新区第一港一带、一会发展泰伯广场、一会发展梅里新城、一会又发展新安太科园，结果是旺庄成熟区域人气丧失，新城的人气也没有起来，对于购房者来说无从下手。对于无锡高新区(新吴区)政府搬迁到新安，并把大量资源投在这个区域，部分有识之士至今还颇有异议，因为新安处于无锡高新区(新吴区)最边缘，和无锡高新区(新吴区)其他地区之间被铁路和运河相阻隔，好似一块飞地，无法有效带动无锡高新区(新吴区)其他区域的发展。虽然发展多年，至今还颇为冷清，新安太科园作为太湖新城东区最好的归宿还是和太湖新城协同发展。而无锡高新区(新吴区)应该大力发展的应该是鸿山、梅村、硕放一带。

农民安置房布局也影响到了无锡高新区(新吴区)楼市。比如无锡高新区(新吴区)一度很想进一步发展泰伯广场一带，从区域上看那里也确实是整个无锡高新区(新吴区)的腹地，建造了新城中央公园，引进了品牌开发商建造了第一国际、美新玫瑰大道、融侨观邸、金科米兰米兰等品质楼盘，但长江北路商业区和泰伯广场之间被春潮园、万裕苑等大片农民安置房所阻隔，这些体量巨大、无边无际的农民安置房把这些品牌楼盘围的密不透风，这样的周边环境无形中影响了这些品牌楼盘的高端定位和价值。

从2016年开始，在无锡楼市新一轮行情中滨湖区太湖新城和锡山区锡东新城都获益匪浅，通过土拍不仅获取了不菲的土地出让金，而且也大大提升了区域价值。而无锡高新区(新吴区)这轮行情却踏空了，在土拍火爆时一块地都不推出，等到调控来临，匆匆忙忙推出很多地块，其中一些地块条件优越，但由于错过了节点而造成了遗憾。正是由于错失2016年这一轮行情，导致了原本各方面都远不如无锡高新区(新吴区)的锡山区逆袭，如今锡山区不要说锡东新城和东亭老城区，就是东北塘这种乡镇类似恒大御澜湾这种品牌楼盘的价格、品质都和无锡高新区(新吴区)最核心的长江路沿线楼盘相差无几，这在几年前是根本不敢想象的。

新吴需后起淘淘可售房源

无锡高新区(新吴区)的长江北路、长江路沿线，一向是整个区域价值的中心所在，这一点哪怕在无锡高新区(新吴区)行政中心和金融机构搬迁后发展重心转移到新安太科园后都没有任何改变。

沿线的商业遍地开花:老牌项目如哥伦布广场、欧尚超市、新地假日广场、长江俱乐部、长江一号，新生力量如新城尚东区综合商业、金轮商业广场等，虽然近年来发展势头不如锡山区等兄弟区域，但在本区域内依然是毫无争议的王者。

随着民生长江国际二期、新城·尚东区、保利·中央公园、润泽·雅居等项目陆续售罄，长江北路沿线已经基本没有可供开发的土地了。长江北路、长江路除了万科·金域缇香等极少数尚有销售，其余基本归于沉寂。倒是梅村、硕放、鸿山、新区城铁站板块内房企遍地开花，热闹非凡。新区城铁站版块的正大·万物城销售在2017年位居无锡全市前列，颇为引人注目。未来，新区城铁站版块随着宝龙地产等地产大佬的入驻，未来价值可期。

长江北路、长江路沿线之所以在无锡高新区(新吴区)区域内始终热度不减，成熟的商业配套和方便的交通出行是主要原因，其实长江北路、长江路沿线商品房供应并非完全枯竭，细细淘，其实还是有的。比如说万科·金域缇香，虽然目前暂无房源在售，但还有4号、5号楼尚未推出，作为万科深耕无锡高新区(新吴区)的代表项目，地段、品质都没的说，大家不妨耐心等待。旁边的金轮·星光名座生活广场商铺和公寓房源已经进入清盘状态。

等不及的小伙伴们可以把目光放在离长江北路、长江路比较近的江溪街道板块，房源比较充裕充足，和长江北路、长江路若即若离，既能避开长江北路、长江路的嘈杂，售价也相对更实惠，是很好的选择。此外，旺庄路板块、长江南路一带、硕放、梅村、新安、鸿山等也有个别优质项目在售。

江溪街道板块推荐楼盘有:

1、富力城:品牌房企富力出品，地址在金城东路和行创四路交叉口，附近有居然之家、利华广场、麦库、雷迪森广场酒店等商业配套，知名度高，项目在江溪板块位置较佳，装修产品还有地暖，价格在16000/㎡左右，性价比很高。目前项目在售房源不多，预计将于年中推出最后2栋高层。

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富力城三期施工进度

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富力城周边:金科·米兰米兰底商

2、中海·寰宇天下:中海品牌，位于春华路和春合路交叉口，建设有高层和洋房产品，主要面向改善人士，配备有装修带地暖、毛坯、装修房源。价格在14500-25000/㎡左右。项目3月中下旬将有房源加推。

3、华盛苑:位于江溪板块行创四路和新光路，临近有新城中央公园、新之城等。项目体量相对较小，均为小户型设计，面向刚需，价格在11000/㎡左右。目前项目余房较少，后续将推出公寓产品。

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华盛苑项目施工进度

4、国信·世家璞园:仅剩几套洋房在售，均价13000元/平左右。

旺庄路版块推荐楼盘有:

从去年起，旺庄路一带就闹起了“房荒”，新城·尚东区所有住宅房源全部售罄，嘉汇·嘉园目前暂无房源可售，新房源加推时间待定;富力·桃园目前也仅有少量底楼和顶楼房源在售，而且均价在14000元/㎡左右。

长江南路一带推荐楼盘有:

长江南路一带有两个项目在售，正大·万物城和融创·森邻森邻。融创·森邻森邻位于机场路与高浪路交界处行创一路，也就是原来的无锡市公共交通股份有限公司新区分公司地块，去年年中才开盘，但由于体量较小，开盘才半年多就已进入清盘状态，目前只有少量房源在售，13000-14000元/㎡。正大·万物城是去年进入无锡销售排行榜的楼盘，位于长江南路与新华路交汇处，紧邻沪宁城铁新区站，均价11000元/㎡左右。

硕放镇推荐楼盘有:

硕放只有一个楼盘可以选择。目前唯一在售的楼盘是中南·君悦府，均价在13000元/平左右。由于品质不错，加上该区域没有其他竞争者，所以中南·君悦府每次加推去化效果都不错。二期房源预计2019年7月交付。

梅村镇推荐楼盘有:

梅村号称江南第一古镇。近年来，梅村外企聚集，所以当地外来人口也很多。吸引了万科、碧桂园等品牌房企入驻。碧桂园梅公馆高层价格13000元/㎡左右。目前，项目已处于清盘状态，仅余少数房源在售。此外，梅村在售住宅项目仅余万科维园一个，3月中下旬项目将推出最后一批洋房房源，均价大约在15000-17000元/㎡左右。

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万科维园项目施工进度

项目近段住宅底商现状

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新安镇推荐楼盘有:

新安原属滨湖区太湖新城，后来划入无锡高新区(新吴区)，目前是无锡高新区管委会(新吴区政府)所在地，也是无锡高新区(新吴区)唯一濒临太湖的区域。新安目前在售项目有:耘林生命公寓、佛奥·天佑城、积水住宅·裕沁湖畔庭等。

耘林生命公寓位于太科园具区路以南、净慧东道以西。是无锡目前唯一的以养老为概念的楼盘，一期开盘时10000元/㎡都不到，如今目前在售二期少量房源，均价19000-20500元/㎡。需要提醒的是，虽然耘林生命公寓一期是70年产权的住宅，但都已售完。耘林生命公寓二期是40年产权的商业地产，精装房，聘请了万科物业。目前在售的耘林生命公寓太科园项目预计今年年内清盘。开发商透露，今年下半年还将在中桥原锡海花园酒店地块推出耘林的第二个项目。

佛奥·天佑城位于太科园菱湖大道与和风路交界处，均价10000-14000元/㎡左右。

积水住宅·裕沁湖畔庭是日本*开发商积水住宅开发的项目，位于太科园菱湖大道以西、湖景路以北。标准层价格21000元/㎡左右。

鸿山镇推荐楼盘有:

鸿山是无锡高新区(新吴区)最为偏远的片区。鸿景·中央府在均价约10000元/㎡。吴月雅境在锡梅路与鸿山路交汇处(吴文化博览园对面)，是日本开发商大和房屋开发的，345㎡-490㎡，联排别墅，86㎡-141㎡，价格约17000元/㎡。上置·香岛御墅、上置·江南华府等盘目前均无房源可售。星洲·鸿山尚院位于鸿山至德大道与三让路交汇处，300-330万/套。2017年3月，星洲·鸿山尚院宣布与品牌开发商朗诗合作开发，朗诗向来以开发绿色品质地产而著称，品牌开发商朗诗进入鸿山值得期待。(以上信息仅供参考，详情请询售楼处。)

地产发展亟待新地块补仓

不难看出，新吴区的楼盘分布较为分散，并且量并不多。而截至目前，新吴区已成交但尚未入市的地块也仅有三幅，对于新吴区商品房的补仓作用并不十分明显。新吴区商品住宅用地的供应脚步需要加快。三块尚未转化为楼盘的地块有一个共同的特点，都是由品牌开发商竞得。

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位于梅村的XDG-2017-11号地块由于央企保利地产竞得，这也是继万科、碧桂园后进入梅村的第三个品牌开发商，说明梅村的吸引力在不断增强，它们的进入将使得梅村区域提档升级。以往大家把梅村定位乡镇版块，品牌开发商不断进入梅村后，梅村版块崛起的势头很明显，有望成为无锡高新区(新吴区)楼市的主力版块。

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XDG-2017-11号地块规划

位于新区城铁车站的XDG-2017-12号地块由宝龙竞得，将和正大·万物成一起成为该区域的双子星。该区域紧邻新区城铁车站，去硕放机场、太湖新城都很方便。

XDG-2017-12号地块C地块规划

位于新城中央广场的XDG-2017-25号地块由吉宝竞得，这是三块地当中离老城区和长江北路成熟区最近的，也是这三块地中总价最高的。

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XDG-2017-25号地块规划图

这三块地都是2017年下半年拍卖的。当时无锡土拍因为调控已经降温，所以土拍楼板价都在4000-7000多/㎡区间，加上近年来无锡高新区(新吴区)楼市在各区中相对比较低迷，所以好地块拍出了让人有些意外的低价。宝龙和吉宝两块地都是底价成交。保利梅村地溢价率也只有1.23%。面粉价格不高，面包也贵不到哪里去，这对无锡高新区(新吴区)的购房者是个不错的好消息。

大格局规划下的机遇期待风云再起

十年前，苏州朋友来无锡，会赞叹无锡高新区(新吴区)的长江北路比苏州高新区(虎丘区)的狮山路更有活力，无锡高新区(新吴区)不仅GDP逆袭反超了苏州高新区(虎丘区)，工业、城建、商业也是不逞多让，那时的无锡高新区(新吴区)把赶超的目标对准了水平更高的苏州工业园。十年后的今天，无锡高新区(新吴区)在城建、商业等方面已被苏州高新区远远甩开。苏州高新区(虎丘区)现在在大力做的是退二进三，引进了永旺、宜家等大体量世界巨头，无锡高新区(新吴区)还在原地踏步，住宅小区和工业区(甚至电池厂、半导体厂、化工厂)夹杂在一起依然不是个别现象。苏州高新区(虎丘区)把苏州乐园搬迁后原地建造免费的城市中央公园，而无锡高新区(新吴区)，区区一个新洲生态园还要收20元门票，这就是差距!

十年前，锡山区只能仰望无锡高新区(新吴区)，城建、楼市、商业、开发区、公园景区，锡山区一样都比不上。十年后，锡山区的锡东新城和东亭老城的楼市、城建已经逆袭反超无锡高新区(新吴区)。映月湖公园、九里河公园、荡口古镇、荟聚、天一中学、南京信息工程大学滨江学院、按照三甲标准新建的锡山人民医院，对比之下，该无锡高新区(新吴区)仰望锡山区了。

在各区你争我赶的大形势下，无锡高新区(新吴区)的发展走到了到了一个十字路口，机遇和挑战并存。刚才说了挑战，下面我们再来说说机遇。

地铁3号线一期工程正在加紧施工中，预计今年7月全线贯通，通车后沿线的商业、住宅和地块将迎来重要机遇。

鸿山物联网小镇正在加紧建设中，其中的核心启动项目长乔海洋公园景区项目规划用地385亩，总建筑面积约18.5万㎡，总投资约30亿元，设施内容包括极地海洋公园、国内唯一的虎鲸项目、鲸豚湾主题酒店、吉泡泡亲子乐园、高水准的国际大马戏项目，预计年接待游客量约200万人次，是华东地区现有规划中最大的海洋主题景区。建成后无锡高新区(新吴区)将结束在苏锡常高新区中唯一没有大型主题乐园的历史(苏州高新区(虎丘区)有苏州乐园，常州高新区(新北区)有中华恐龙园)，大大促进鸿山包括楼市在内的各方面发展。

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鸿山物联网小镇规划图

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长乔海洋公园景区项目规划图

对于无锡高新区(新吴区)来说，这些年并非只有城建、商业、公园景区发展滞后，教育和卫生才是该区最大的短板。所以补齐教育、卫生短板，推进基础设施建设对新吴区的发展来说，至关重要。

今年，涉及教育卫生基础设施建设的项目非常多。万众瞩目的与上海瑞金医院合作的新瑞医院将在今年年中建成投运，鸿山的利好又添一个。区残疾人康复养护中心年内完成主体结构封顶，梅村、硕放、鸿山街道社区卫生服务中心启动建设，江溪街道第二社区卫生服务中心年内完成规划选址。

教育配套建设上，丽景佳苑配套小学、高浪小学、南丰小学、泰伯实验学校(初中部)、春阳路小学、太科园配套小学、旺庄中学、春星小学、后宅中学新建及改扩建项目年内开工建设，新城中学、春城实小、新洲小学、坊前实小年内竣工，青少年活动中心年内正式运行。高等教育方面，锡山区引进了南京信息工程大学滨江学院，滨湖区有江南大学、无锡太湖学院、无锡职业技术学院，惠山区的藕塘职教园高校众多(江南影视学院即将升格本科)，相对来说，只有无锡科技职业学院、无锡机电高等职业技术学校、无锡卫生高等职业技术学校三所等级并不高的职校的无锡高新区(新吴区)在高等教育方面也需要有所突破，希望波士顿大学等意向能尽快落实。

商业也是无锡高新区(新吴区)需要重点补课的地方，日本商业巨头永旺梦乐城当初首先和无锡高新区(新吴区)接洽，最后却不了了之。如今永旺梦乐城在苏州高新区(虎丘区)和吴中区都已开业，常熟店也已确定。看到火爆的苏州中心和锡山区荟聚，无锡高新区(新吴区)想必看明白大体量优质商业综合体对区域的带动作用了吧。

锡山区围绕京沪高铁无锡东站设立了锡东新城，惠山区也在沪宁城铁惠山站周边大做文章，苏州甚至在京沪高铁北站设立阳澄新区。围绕交通设施布局的好处显而易见。对于，无锡高新区(新吴区)来说，新区城铁站、苏南硕放机场的文章没有做足，这些交通枢纽的周边开发也存在着重大机遇。

综上，我们有理由相信，无锡高新区(新吴区)重振雄风不会遥远，期待着无锡高新区(新吴区)楼市风云再起!

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