三四线没有未来，现在不过海市蜃楼！别人疯狂时我恐惧

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三四线没有未来，现在不过海市蜃楼！。未来|棚改|楼市|房价|子木---

别人疯狂时我恐惧，

别人恐惧时我疯狂。

——巴菲特

未来|棚改|楼市|房价|子木---

文章来自：子木聊房

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最近，一直有读者问深悦会三四线楼市怎么走？我在这里再重申一下自己的观点：三四线的楼市在投资角度来讲，约等于零，但是就居住而言，这就是根。

无论你在北上广混得多好，在故乡需有一个落脚之地，这个落脚之地就是你的根。

终使外头风霜雨雪，电闪雷鸣，房价涨到云之端，山之巅，你都可以八风不动，无它，因为有根在故乡，有避风港在故乡等你归来。

至于投资事宜，考虑到人口的问题，三四线就这样，真赚不了几个子，虽然碧桂园恒大等房企，现在都一门心思扎根，也可能将当地房价推向两倍或者更高的价格，但是，高归高，能不能出手却是另外一回事，总而言之，三四线只是人们退而求其次的根本，宜居不宜投资。

关于为啥不宜投资，其实深悦会之前的文章都有详细分析，有兴趣的读者往前翻翻就可以看文章，在此就不多加解剖，但有些伙计总不问前程看现在，那么，深悦会推荐一篇文章，对此有详细且深刻的解读，来自子木老师的文，很好很深刻，诸位看完之后，有啥想法，烦请直接在文章底部留言沟通，咱看深刻度挑选答疑。

清

三四线没有未来，现在不过海市蜃楼！。未来|棚改|楼市|房价|子木---

明时节，归乡祭祖。乡是标准的四线小城市。

这次回来，和往常一样没有什么变化，路边还是不紧不慢的年轻人，记忆中修了好多次的马路上还躺着残破的凿地机，注定难逃再次翻来覆去的命运

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，下午两点过后街边小馆还能看到挤着喝烧酒的壮汉。

看似一切舒适安然，但有一个地方却出奇的热闹。

这个地方就是售楼处！

随便进了一个新盘，你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群，来来往往甚是热闹，卖房小姑娘忙的焦头烂额，甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。

在楼市面前，人们总能把最深处的人性表演的淋漓尽致。

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未来|棚改|楼市|房价|子木---

和几个中介简单攀谈过后，事实又开始让我坐立不安。

难以置信，一个四线小城市，半年时间，房价竟然从6000飙到了9000一平，尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园，最新开盘价高达1万6。这个涨幅和涨速就是连16年的北京都难与之匹敌。

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而对于人均工资3千多的城市，我不知道这个房价会给大家带来多大的责任与压力，但我确定的是这里所有人都会坚信，现在如果不买房，以后还会更贵！

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当天晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了实底。他对我说：“其实从去年接到房地产去库存的任务开始，大家都在发愁如何让老百姓买房。因为这个城市节奏太慢，房子一大片，人人都有房住，买房干什么？

而且房价不涨就永远不会有人买房。但这时候正好赶上棚改启动，最要命的是货币化安置。农村人的房子给你拆了，不给房子给补贴，你就只能去城里买房，需求一下子刺激起来了！

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有的楼盘因此供不应求坐地起价，房价就起来了。别的楼盘听说同行都涨了，哪有不涨的道理？于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长，这还了得？赶紧买呗。这时候刚需出来买，改善把旧的卖了再换一套新的，外面打工的人回来买，有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了，房价就起来了。

但是库存去了吗？并没有！因为现在开发商又开始拼命拿地，旧的房子卖完了，新的房子又盖起来了，地这么多，房子永远是盖不完的。”

子木曾在《醒醒吧！三四线的购房者》里讲过关于棚改的原因和来历，其实就目前情况来讲，三四线房价的疯狂已经处于最后阶段，接下来就是房价的下跌，这不是危言耸听，是即将发生的事情！

这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。

1.棚改拉升农民进城购房刚性需求

2.城市居民刚需和改善族入场接力

3.返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价

而今年3-4月很多三四线城市房价继续暴涨的原因正是上涨周期第三阶段遇上了楼市小阳春。

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楼市小阳春不难理解，一般是年前3个月购房需求的集中释放，再加上谈婚论嫁等人生大事也在春节敲定，那么春节后买房就成了刚性需求的主战场。这个在三四线城市显得尤为明显，因为娶媳妇儿必须得买房，这时候买不买房不是市场说了算，而是丈母娘。

这也是我年前呼吁刚需赶紧买房的原因，年前买房还有议价权，好盘的选择也多。年后大家一起买房，你就少了很多机会。而且利率一直在不断上浮，很多三四线城市的房贷利率均上浮10%，凭空多出来十来万的利息谁都吃不消。

所以说，政府任务性的棚改拉升，开发商疯狂的抢地造楼，售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。

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而这，就是一个骗局！

这个骗局一般人是无法避免的，因为你会发现周围的人都在谈论买房，所有人都在催你买房，他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。

无论是攀比心理、从众心理，还是危机意识，你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局，众人皆醉而你也会被灌醉。

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这时候我只能送你股神巴菲特的一句话：“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂

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”。好好想想是不是你现在身处的环境。

这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么？

意味着，三四线的房子，供给永远大于需求

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。

当地政府最缺的就是银子。管你房价透支了多少年居民劳动力，管你是否会扭曲城市发展路线，地是一定要卖的！

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因为土地这个东西本质上价值为0，

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如果非要说有价值的话，那就是种粮食的价值，只有政府赋予了他很多额外的权利，他才具备价值，比如三通工程所带来的交通便利、生活便利，学校医院等赋予的增值价值，以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值，土地才开始从土壤向黄金转变，开始变得寸土寸金。

所以对于产业趋弱的三四线城市，卖地成为了主要且唯一的发展路径。

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那么未来的房地产库存可能消化完吗？等这波需求释放完之后，追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中？

但是换句话讲，政府也有苦衷，这不是辩白。因为不卖地，哪来钱发展基建，招商引资，没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻？

人才是一切价值的核心承载

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，如果没有人，就算把纽约摆在你一个人面前，它也就是个大废墟而已。我们做个假设，世界末日到了，全部人都死光了，你一个人独享纽约，我觉得整个纽约的价值，还不如你自己开垦的那3亩良田，毕竟还可以长出来救命的粮食。

所以，城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群，层层向上滚动。

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但可悲的是，这一切又是一个伪命题！

因为绝大多数三四线是吸引不来人才的，不单如此，甚至都留不住现有的人，譬如东北。

这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么？

意味着，三四线的房子，供给永远大于需求

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。

当地政府最缺的就是银子。管你房价透支了多少年居民劳动力，管你是否会扭曲城市发展路线，地是一定要卖的！

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因为土地这个东西本质上价值为0，

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所以对于产业趋弱的三四线城市，卖地成为了主要且唯一的发展路径。

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那么未来的房地产库存可能消化完吗？等这波需求释放完之后，追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中？

但是换句话讲，政府也有苦衷，这不是辩白。因为不卖地，哪来钱发展基建，招商引资，没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻？

人才是一切价值的核心承载

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所以，城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群，层层向上滚动。

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但可悲的是，这一切又是一个伪命题！

因为绝大多数三四线是吸引不来人才的，不单如此，甚至都留不住现有的人，譬如东北。

那么卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的

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。

而且，目前绝大多数三四线城市房价已经见顶，房价收入比拉伸到非常危险的状态，居民消费力被迫挤压，今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态，对于人口基数小的城市影响会非常大。

简单来讲，就是大家赚的钱都去给银行还房贷了，哪有更多的钱去消费支持城市经济的发展？

所以在此波房价上涨周期结束后，三四线将会进入一段很长的房价回落期。有人会问我，那么三四线的房价何时开始下跌呢？

按照之前两会透露的信息，国务院确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，将再改造各类棚户区1500万套，18年将开工580万套。

而事实上，目前大批量三四线城市已经进入最后的冲刺阶段，不少地方已经开始为棚改建设资金发愁。而这580万套的棚改目标将会向更低能级城市推进，这部分城市自身吸引力不够，并且当地人并不缺房，因此政策实际对房地产销售的推动作用将会大打折扣。

不出意外，子木预测，部分三四线城市将会在2018年底之前冷却转折，当然城市人口基数和棚改规模将会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏，一棒一棒传下去，最后一棒的接盘侠，必定是高位站岗的悲剧。

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现在三四线房价的疯狂一定会成为未来市场反水的依据。所以大家一定要学会独立思考，避免成为骗局的最终受害者。

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最后，深悦会给大家几条建议：

1.现阶段不要妄图在三四线投资房产

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，虽然这轮房价的快速上涨让当地房地产成了理想的投资标的物，但是人口的流失，无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运，况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯，你投资的房子未来谁会接盘？

2.部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在，需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全。

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而三四线中的省会城市，在城市化进程中由于地方的保全和中央的重视，即使房价下跌，幅度不会太大。

3.如果有可能，年轻人尽量去周边最好的城市发展，接下来是二线城市的崛起时期，城市发展的红利会加速你财富的积累

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。年前听深悦会买了房的人，要操盘稳手，而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。

如果你的丈母娘逼你现在买房，请把此文章转发给她，告诉她，一年之隔就是十来万的银子，与其白给银行和开发商，还不如带你心中的她来一次浪漫的旅行。

最衷心的建议！

三四线没有未来，现在不过海市蜃楼 ！

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