重磅！这一政策落地后 2~3折的房子可能真的要来了重磅!集体土地租赁房来了北京传来的消

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重磅!集体土地租赁房来了

北京传来的消息:

国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行这4家银行，作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点，完成具体贷款方案的出台。

如果去年的一系列包括“集体土地租赁住房建设”在内的“长效机制”还只是治理高房价顽疾的一个空泛的战略规划，那么，开发贷款方案无疑就是一个可以落地实践的“作战方案”。

大家都知道，盖房子烧钱，特别像集体土地租赁住房建设这种回报周期长的项目，更需要大量的长期资金投入，否则想法再好，也只能落在纸面上。

而今天，集体土地租赁住房建设，得到了四家银行支持，这就意味着不缺钱了!

钱落实了，下一步就是让政策真正落地!

2-3折的房子可能要来了

在过去的这些年里，中国楼市的多头们，坚定看涨房价的一个重要依据就是，不断大幅攀升的中国楼面价(地价)。

大家可以通过下面这张图表感受下，这10多年来，中国主要城市地价的增长趋势。图表中最上面那一根，也是增长最快的，就是住宅土地价格指数。

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图表来源:中国城市地价监测网

其实，多头们的这个逻辑并不无道理。

若把房地产看作制造业，地价就是上游的原材料，即我们所谓的面粉，如果面粉一直在不断上涨，面包、油条、包子们就无便宜的可能。

因为按照市场“互利互惠”的原则，开发商们没有做赔本生意的动力。

再看看的下面这张图表，大家也就基本明白你们所在的城市，为什么房子不便宜了。

截至到2017年底，内陆省份主要城市的住宅楼面价为6522元/平方米，长三角的为10569元/平方米，珠三角的为13985元/平方米，环渤海湾片区则为7509元。

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若单纯的站在土地成本的角度，大家依然可以乐此不疲的买房炒房。

不过，大家有没有想过，如果一个城市的某些地方出现了地价为零的房子，并且再抛去利润和营销管理等费用，那么，合理的房价又该是多少呢?

去年提出的“集体性租赁住房”让这一假设变成了事实。

传统上，一个新房的房价大致有四部分构成，地价、建安成本、三费(营销、管理、财务)、合理利润。

在市场销售的商品房中，最重要的成本是地价，可以占到房价的50%—70%，甚至更高;而在集体性租赁租房中(土地不拍卖，不产生地价)，最重要的成本是建安成本(不存在三费)，而若以建安成本来衡量房价，集体性租赁住房的价格仅有市场商品房的2折到3折。

换句话说，2到3折的房子可能要来了!

可能有人会说，集体性租赁住房又不对外销售，所以并没什么用。

公众号财经韬略的作者认为，价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面:

其一，大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求，并压低市场租金，进而抑制房价。

其二，大量低价高品质的租赁性住房出现，也会压低市场的房租租金，而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。

其三，在银行眼中，与租赁型租房比，价格高企的商品房将成为高风险资产。

一石激起千层浪。随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来，自住商品房需求将相应减少，房价也将遭遇重大狙击。

对此，财经评论员齐俊杰也认为，这种房子大规模上市后，将有效降低市场租金。

他首先举例:

人家500万的房子，月租金1万，租金回报率2.4%(回报覆盖不了贷款利息，不能使用杆杆)。而你总计支出100万，贷款80万，只花20万，月租金也是1万，租金回报率达到60%，当然80万有利息，就按照4.9%的基准利率算，利息一年不到4万元，那么租金的12万减去利息的4万，等于利润8万，除以你的资本投入20万，最后的回报率高达40%

由此，你自己买房出租，使用杠杆租金都覆盖不了贷款，所以你是血亏的，相当于每年都要往里搭钱去补贴租客。所以传统租赁模式完全不具备竞争力。集体建设用地租赁住房，把房租压低一半，他仍然有的赚，一年6万元租金，减去4万贷款利息，最后资本回报率还有10%，那么问题来了，在你租房附近有这么一个新房，他的租金是周边商品房的租金的一半，而且还能长租，你会怎么想，当然是挤破头也要租到。即便比我现在租房的位置偏几站地，那也是相当划算的。如果这种房子大规模上市，那么必然会压低周边的商品房租金。

楼市结构新变化:租房人真正站起来了

北京作为全国试点城市，出台的政策，往往具有风向标的意味。

去年，北京明确2017年至2021年共建设50万套租赁住房。2017年已确定集体土地租赁住房项目39个，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。

目前北京已有9个集体土地建租赁房的项目获批，总投资额度超过36亿元。

如今，北京四大银行联合出手，出台集体土地租赁房长期贷款政策，说明增加租赁住房有效供应的长效机制正在建立，租房人真正站起来了!

集体租赁住房已在紧锣密鼓进行中，未来，集体租赁住房的大规模开发就只是时间问题了。

有朝一日，中国租房市场形成，租房者在租房权益增加的同时，房租不仅不会大涨，反而可能下降!

还有一点十分重要。细心的人不难发现，在发改委新公布的名单中，集体租赁住房房源的位置遍布市区和郊区。

这就意味着，未来城中村的房子，包括都市边缘农村的房子，都可以成为租赁房。这就意味着，大城市郊区农村户口价值大增，这些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利!