北京四月入冬想买房

虎嗅注：过去一冬没能迎来大规模降雪的北京，终于在四月份把憋了几个月的雪全都等来了。在封建时代，异常天气往往都代表着异兆，所说有些迷信，但人们也愿意把一些事生搬硬套进去，比如：楼市，一纸针对限价商品房的政策，就像是这四月的飞雪一样，让楼市一夜入冬。

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自公众号“包邮区（ID:ibaoyouqu）”，作者：包叔。

北京已多年未见那种雪片大如松鼠尾巴的大雪。憋了一个冬天，清明假期前的北京，终于飘起雪，和雹子。

雪落在胡同是份乡愁；落在国贸桥，却是场泥泞的晚高峰。雪化后，北平现了原形，成了昌平。气温也从二十几度骤降至零度。

在这一天，感受到一阵严寒的，不仅有光腿美如画的姑娘，还有即将在春雪里裸奔的北京地产商们。

清明假期前一天，北青网小心翼翼披露了一份政策稿的部分内容：

限价商品房或改10%的共有产权房；市场无论冷暖，买房一律摇号。

这跟你包叔过去半个月听到的小道消息基本一致。

如果这条楼市新政实施，对于北京而言将是一场暴雪。房地产逻辑也发生根本性变化，楼市十年来最大的变局即将发生。

像一年前的千年大计一样，很多事仍处于孕育的前夜。但它将引起的震动，早积蓄在头顶上。

2004年一个雪天，诗人尹丽川去后海喝酒，回来在博客上写了句话：

一下雪，北京就变成了北平。

大雪过后，一夜回到解放前。

一

你包叔知道，已经有几家大开发商接到了有关部门的口头通知，被告知他们正在起草一份专门针对限价商品房的政策。政策基本上和北青网的描述一致：

1. 对于上市时销售限价与市场价差价较大的（暂定超过10%，可根据市场变化等适时调整）的限价商品房项目，由市保障房中心将项目可售住房收购后转化为共有产权住房，面向具备共有产权住房资格的家庭出售。

2. 对于差价不大的限房价项目，面向具备购房资格的家庭公开摇号销售。

在这个城市的大多数人可能并不明白这个政策一旦付诸实施，意味着什么。他们很多人甚至搞不懂什么是限价商品房。

北京是一座房屋种类千奇百怪的城市，有一年你包叔去中原地产找一位副总玩，他正和同事研究一个二手房的产权性质，研究了一天，“北京有央产房、军产房、经适房等二十多种产权的房子。”

但是以后，北京的商品房市场上将只剩下了两种房子。2017年，北京卖了创纪录的2795亿元土地，这些土地上只能盖两种房子——限价商品房和共有产权房。

限价商品房是政府在土地拍卖时，事先限定了将来商品房销售的最高价和均价。在这个基础上，开发商再对地块的价格进行竞拍。

北京从2010年开始有过这种尝试，楼市步入癫狂的2016年，为抑制高房价，这种地块被北京政府作为主力产品推出。

现在，这位卖出大量限价商品房土地的卖家，琢磨着毁约——当初设定的销售价如果低于市场价，就收回一部分产权再卖；如果和市场价差不多，就摇号卖。

令地产商们感到一阵阵哆嗦的意见稿，已经要变成现实了。北青网说，北京三环内一限价商品房项目被要求以摇号方式销售。

这个热门限价房项目，可能就是西二环右安门外的佑安府项目。

限价房摇号，这肯定是趋势。过去一年全国限价的房子都成了关系户的狂欢。从杭州到成都，从南京到北京，都出现了房号黑市，一个房号可以卖到二十万甚至更多。去年北京被限价的华润昆仑域和招商中国玺，一个号叫到了一百万还买不到。

这些城市最后都走向了摇号。甚至可以说，未来所有一二线城市紧俏的商品房，官方摇号是必然。佑安府的摇号据说将由房管局直接监督、组织，使用全市统一的摇号软件。分批公开摇号，一次最多摇20%的房源。

在打击黑市上，还从来没有胳膊拧得过大腿的先例。黑市里卖房号被抓住，顶多是个里应外合的民事案件；但是如果摇号的公证人员做手脚，那可是刑事案件。

但限价商品房收回改共有产权房这个方案，真是让所有人当时就震惊了。一旦实施，一夜回到解放前的，可能不仅仅是去年拿地的地产商了。用你包叔的亲密战友珂老板的话来说：

一纸行政命令，分分钟就能把你我的认知颠覆。

二

如果限价房改共产房，北京楼市将一夜从盛夏入严冬。

销售价高出市场评估价的，让你摇号卖；销售价低于市场评估价，政府收回一部分产权。如这种政策真祭出的话，要跳楼的地产商可能不只一两家。

你包叔粗略统计了下，目前京城涉及到限价房项目的地产商共有56家，涉及2017年拍卖的59块地，和2018年拍卖的9块地，涉及货值超过2000亿。

手里存货最大的地产商，是旭辉、万科和龙湖。

生活的真相就是无论你坐在桌子哪一边，火锅里冒出来的烟都往脸上飘。地产商们吃着火锅唱着歌，突然天灵盖就迎来一记棒喝。

地产商此前削尖脑袋冲进土地市场，高成本拿了限价房的土地。拼了一两年，现在眼瞅着很多项目到了预售条件了，监管者把口一收，他们只能眼睁睁看着心血付之东流。

但土地拍卖协议是一纸契约。卖地时招手让你进去，房子要卖时，卖方一拍脑门要回购回去。

老乡，《物权法》了解一下？

政府打限价房的主意，跟5年25万套共有产权房计划受到严峻挑战有重要关系。共有产权地块不受开发商待见，今年以来，已经有4宗共有产权地流拍，粗略计算。仅一季度，就有超过3000套共有产权房供应计划落空。

土地招拍挂遇冷，共有产权房计划自然面临一定困难。作为替代品，收购限房价项目做共有产权房的方案出炉了。房住不炒，政府也希望用这种方式，降低大家炒作限房价项目的热情。

就像之前政府支持自住房业主“拆墙”的逻辑一样，如果一项政策能让大多数人民满意，牺牲一小部分人的利益，也是值得的。

算大账，一纸行政命令，能让共有产权房计划目标更近一步，同时博得千万人民的热烈拥护，那开发限价房项目的地产商，当了韭菜也就怨不得别人了。

人民真的拥护共有产权房吗？

3月1号，北京海淀首个共有产权房项目中铁碧桂园开盘。

地处寸土寸金的海淀西北旺地区，户型方方正正，精装修才卖35000元一平米，是同地段价格的一半。通过审核并参与摇号的家庭户数达到了近三万户，68个人抢一套房。结果431套房子，现场选房轮到1600号，才全部售罄。

70%有资格选房的人，放弃这个共有产权房。他们弃购共有产权房的理由千奇百怪，有点说准备不充分，有的说户型不对味。后来有个朋友跟你包叔说，最重要一点是：

花了几百万买的房子，最后有三分之一还不是自己的。好比自己辛辛苦苦娶个媳妇，隔壁老王隔三差五还过来打一炮，最可气的是这事你还知道。

三

千年后再回首，人们或会发现，2017年横空出世的一些事，将会深刻影响中国未来多年。

有三件影响基本面的事需要说一下。

第一件是去年4月1日，千年大计出台。租售并举，不搞土地财政，严禁炒房。中国有了第一块实验田，战略意义突破了经济范畴，上升到更深层次。

第二件是去年夏天，北京自住房业主“拆墙”。只交三块钱物业费的自住房业主，打土豪分田地，要去占交十块物业费的商品房业主的便宜。政府最后坚定地站在自住房业主这边。

第三件事是北京去年宣布，未来5年要完成25万套共有产权住房。

这三件事当时看起来并没有联系。但上周你包叔看到那份名为《关于加强限房价项目销售管理的通知》的意见稿，及认真学习完北青网那篇政策报道，才想明白这三件事的潜在联系。

千年大计一周年后，实验田的先进经验开始传到100多公里开外的北京城。

共有产权房五年内不能买卖，想变回商品房还要从庄家手里按市价回购剩余产权；或五年后按庄家指定价格卖回给政府。这意味着，共有产权房彻底没有投资属性，但对于购房者而言，拼尽一生积蓄要接盘的，是一个没有升值潜力的房子。

别说北京人民了，全人类上蹿下跳、打打杀杀这么些年，不就围绕着“产权”二字？

如果四五百万平米的限价商品房，真的都被政府收回改成共有产权房的话，未来一到两年内，北京城几乎没有多少新增的商品房供应，市场供应几乎全部为共有产权房。

你包叔的好朋友大伟说：

打死也不相信政府会出这样的政策，因为这个政策杀伤力度太大了。

但看看北京楼市的存货。3月底北京2015年至今在售的商品房存量面积仅为345万平米，市场存量处于近几年的最低位。限价商品房都变成共有产权房的话，北京楼市可能没有几个真正纯商品房项目了。

身处这座城市的2170万人，大多数还一无所知。

大量推共有产权房，这种做法看似为大多数刚需考虑，但实际结果却是市场将不“市”，真正的商品房越来越稀缺，水位继续上涨，似乎也将是大概率的事。

据说有英国科学家最新研究发现，植物不但有感觉，甚至还有幻觉。譬如一些韭菜就认为自己是股民，是区块链参与者，也是房地产调控的受益者。

千年大计让人看明白，这个中国第一实验田只为那些长期扎根的人敞开，炒房者根本无处下手。一年后，实验田里房住不炒的丰富经验，也在对外输出中。有形之手正渗透到各行各业毛细血管里。

2017年发生的那三件事，看起来与今天的一切都没关系。但实际上，今天发生的一切都与它有着千丝万缕的联系。

2018年还应该值得关注的，是建省三十周年的海南的千年大计。三十四年前，一位领导到海南视察，是这样对海南干部说的：

加速海南开发建设，中央拿不出钱，只能依靠充分调动海南全体干部和广大群众的积极性。中央可以给政策，而一条最重要的政策就是‘不管’。

*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场

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