房价再跌，也别卖房　　先讲个朋友卖房的小故事。　　20

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　　先讲个朋友卖房的小故事。

　　2012年，朋友在杭州郊区买了套小户型的房子，70万，当时没什么钱，就想着房价以后会涨，怕越迟疑越买不起。

　　这种想法当然是没错的，不过呢，他买房的时机和地点，现在看来都值得商榷：那时正是“四万亿”之后的房价高点，他的房子方圆3公里内既无大型商场也没有地铁规划，由于是新房，甚至连拆迁的希望都没有。

　　现在说这些可能是马后炮了，但事实就是，2012年他花70万买的这套房子，经历了2016年的大行情之后，也仅仅是涨到了90万。

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　　看到别人的房子都是翻倍式上涨，我这位朋友的心态可能也有点失衡，在2017年二季度，眼看着一系列限售限贷政策出台，他一咬牙一跺脚，决定做一把“高抛低吸”——先把这套房子卖了，等房价跌下来买套更好的房子。

　　虽然理想很丰满，但现实总是很骨感。房价在政策的高压下，在专家一片看空的观点下，在成交量等数据指标不利的情况下，硬是挺住了这些利空，有些城市即便房价同比下跌，也只是百位数级别的下跌。

　　至于朋友所在的杭州，更是夸张，关注楼市的朋友可能都注意到了，今年一季度火得不行，从拆迁户全款抢房到通宵达旦的土地拍卖，不跌反涨。

　　朋友一年前不到90万卖掉的房子，现在中介已经报价110万了。

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　　回头再反思朋友的这次交易，他错了吗？挖财君并不这么觉得，他卖房是基于房价会下跌的预期，是理论指导实践的一次行为，这个预期至少在一年前看来，也是符合大部分人的判断的。

　　可惜现实就是现实，房价抛弃你的时候，连声再见都不会对你说。

　　现在的他进退维谷，虽然没有自住房了，但由于有贷款记录，再买房要算二套，首付比例要求更多，也许只能指望娶个有钱老婆了……

　　关于这件事，挖财君也一直在思考，也许就中国目前的市场环境来看，卖房子仍然不是一个好的决定，原因有二。

　　资产是有优先级的，房子在顶层

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　　我们一直都在强调资产的均衡配置，但有时候，这种寻求平衡的思想并不能套用在房子这种特殊的资产上。或者说，在中国，房子可能是资产均衡配置观点中的一个例外。

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　　很多人可能都看过前段时间，关于北京一个手握9套房的老太太的文章。

　　文章中，这位老太太笃信房子独一无二的文化价值，她的理论也能代表很大一部分中国人对房子的态度：

　　不管是丈母娘也好，小媳妇儿也好，女婴儿也好，都是女人，是女人她就喜欢房子，小宝宝也有长大的一天，没办法，这是中国人的文化基因。古代一听地主婆，就十分向往。现代也一样，一个坐拥几套房产的人，踏踏实实当包租婆，就是有底气。

　　在中国，只要有中国女人，就不会对房子没需求。

　　这篇文章的作者则附议道：

　　古代家庭，几十口人都可以在一个屋檐下挤着，现在的家庭，越拆分越小。现在的夫妻，要有自己独立的房子，不但自己有，他们给孩子，也都要一人备一套房子。古代重男轻女，没人给女儿准备房产，现代人没那毛病，给女儿准备房子，简直成了刚需。

　　有房子的女人体会到了有房子的优势，没房子的体会到了没房子的痛苦。在下一代身上，都希望自己孩子具备这个优势。生了儿子的，要给儿子准备房子，这是文化传统。生了女儿的，要给女儿准备房子，这是新时代新需求。

　　所以中国人日益增长的独立空间需求，至少能和人口下降对房子的影响互相抵冲。没办法，别怪女人爱房子。房子给女人的安全感和幸福感，就是别的东西替代不了的。住着自己的房子和住着租来的房子，完全不是一个感觉。

　　挖财君觉得，这是一个很典型的观点，没听说过股民热爱股票，但要说热爱房子，在中国几乎没有人不爱。

　　这种热爱直观地反映到房子上，便是神州大地各种房价的花式上涨，一旦货币放水了，一旦政策有利好预期了，这种热爱便如同泄洪般一拥而上。

　　至于政策的利空预期？不存在的，有房的人可以做鸵鸟，没房的人想的是如何利用利空趁机买房。

　　在这种社会环境下，你还能把房子当做一种普通的金融资产看待吗？

　　在中国人的资产配置概念里，房子是第一位的，而其它资产，都只能归类为“其它”。

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　　从某种程度上说，这种热爱有点像炒币者常说的信仰，真正理解比特币价值的人可能没多少，可以说比特币的价格就是靠“信仰”炒上去的，这种精神力一旦亢奋起来，是比基本面和技术指标更可怕的存在。

　　现在房子在各类资产中的地位有多高呢？高到房价已经可以成为一种接近人民币的度量衡了。

　　比如，某上市公司一年利润不够买北京一套房，某连续创业者卖房创业N年后赚的钱终于跑赢了房价涨幅，在类似的社会新闻中，房价实际上已经成了资产计价的单位。

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　　顺带一提的是，挖财君认识的那些炒比特币赚了大钱的人，套现后的第一选择也是先买房——没想到吧？

　　即便在追逐区块链技术革命的弄潮儿眼里，房子也是他们优先考虑兑换的资产。

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　　北京五环内的房价，不知道有多少是靠比特币之类的资产价格的上涨撑起来的。

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理解房子在交易中的局限性

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　　理解了房子在资产配置中的特殊性，你就会明白守住一套房子意味着什么了。

　　除此之外，如果从金融资产交易的角度来看，房子也存在很多不利于交易的局限性。

　　最大的一个局限性便是流动性差。

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　　假如你的目的是炒房，从盯上一套房子，等待上涨，再到脱手，至少需要半年时间。这日新月异的半年里，沧海桑田，什么都有可能发生，曾经你认为正确的决策，可能在半年后已经自我否定了。

　　况且，资产交易的手续费是与流动性成反比的，看看房产中介去年多么吃香喝辣，而券商机构还在为利润而挣扎，我们就不难明白这个道理。

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　　如果说买房还有“信仰”支撑的话，为卖房这种操作承担大量的交易成本更划不来。

　　另一个局限性，对于习惯投资股票、基金的人来说可能更好理解。由于大部分人只持有一两套房，而房子是无法分割一个房间一个房间卖的，无形中让你坐上了必须一把梭的牌桌。

　　你无法像基金定投一样稳中求胜，同样也无法在可能的高位逐步分批卖出，你的选项几乎只有All in或者清仓，这样的选择看上去简单，但却是投资高手并不乐见的——因为操作空间太小，试错成本太高。

　　投资高手追求的，从来不是对基本面和技术指标抠得多细，而是胜率。

　　何谓胜率呢？这把牌，我能承受的损失有多少，我可能获胜的概率有多大，这都是需要算计的。把不同比例的筹码分摊到不同胜率的决策里，那么10把里面赢了6把，即便输了4把也依然是赢家。

　　但在房子这个只能一把梭的牌桌上，规则的限制让你计算了也是白计算。你可以有80%的信心押注房价会跌，但筹码必须一次性拿出100%，那你押还是不押呢？万一卖错了呢？

　　所以，如果你不像北京老太太那样拥有两只手才能数的过来的房产，房价再跌，也别卖房。

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