买房心经之地段篇:两个维度教你判断如何地段是好是坏记得地产老前辈李嘉诚曾经说过

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记得地产老前辈李嘉诚曾经说过，做房地产最重要的三要素:地段、地段还是地段。他的这句话从开发商角度，说明了房地产中地段选择的重要性。其实，我们作为买房者，对房子进行考察，地段也是一个核心的要素。

什么是地段，简要的说，地段就是地理位置。地段不是单一的要素，在地理位置之上，包含了附加在土地之上的其他要素，包括交通的便利性，孩子教育的方便，就医的方便，生活配套的齐全，环境的优秀等等因素。由于房地产的不可移动性，地段的不同就决定了各个地产项目价值的不同，

很明显，城市中心的或者城市繁华地带的配套就比较健全，房产的综合价值就高。中心地段的房产，是可遇不可求的产品。也就是说，地理位置虽好，供应却少，同时，由于很明显的优势，价格已经上到一定的空间。

实际上，很多人实在没有能力买得起中央的位置，那怎么办呢?那就需要退而求其次了，怎么来退，实在是需要方法的。

怎么做呢?今天我这里就教你一个非常简便的方法，一个是时间轴，一个是地理轴。

先说时间轴。

看一个地段，一定要用五年后的未来看现在，一定要判断五年之后这个地块的发展趋势。具体说就是用未来的眼光来看现在。想象一下，你现在已经是五年之后了，你回过头来在看脚下的这片土地，他会有什么变化。

一般的建房周期，需要两年到三年的时间，加上周边配套的逐步完善，一般都需要五年左右的时间。虽然说现在的某些大盘开发商，建设周期比较快，但形成相对靠谱的居住，至少也在三年以上。

你看事物的眼光必须达到五年左右，也就是说，如果在五年之内，某地方交通会有所改善，市政配套会有所增加，公园的建设或某种某些因素，而这个地段，现在看好像有些不如意。但是五年之后会发展的很好，这个地段上的房子就值得买。

如果说项目的旁边，有一个非常好的一个规划前景，他就有一个向好的一个趋势。那你就现在就一个相对较低的价格能买上，买上之后坐等升值，还是非常靠谱。

这样，你买的房子不仅能满足正常的需要，而且的他的升值空间会比较大。如果要出手，相对来说购买的人会比较多，就是流动性会比较好。

用金融上的眼光来看，市中心的地段就是现货，中心范围之外的就是期货，而且离中心越远，就是越长时间的期货，贴现率越高。因为期货的风险性，所以现货的价格为比较高，期货的价格就会在现货基础上有一定的贴现，越久远的贴现率越高，简单的说，就是打折力度越大。

说完时间轴，我们再来说说地理轴。

地段的价值，不仅会随着时间的变化而变化，还会因为地理分布的不同而变化。

据我个人多年的研究，我发现，在一个城市里，地段有他自己分布的规律。

中国幅员辽阔，大体上分为北方和南方。北方城市的发展和南方城市的发展有着截然不同的特点。

北方的发展重政治、轻经济，以政治为发展中心。其模范城市就是北京，北方的城市以北京多以模范对象，由中心往外摊大饼，以中心向外拓展，然后二环三环，六环七环。几乎是每圈等同的降价，类似于房价的金字塔。由中心向外层层降落。

南方城市发展以经济为中心，尤其是龙头产业为核心，以产业链的分布向外拓展，

从地理分布上，同等价值地段的分布有的是块状区，有的是条状区域，甚至还有个别独立的小岛区。但是总的来讲，就是以，产业经济配套供应链把他们联动起来，构成一个基本的脉络。

总的来讲，如果你以五年后的自己，再来看待当下的房子所处的地块，再结合他所出的地带，你绝对会有一个不一样的发现。

到底有什么不一样呢，我们下一篇会讲。

在同一个地段水平线上，用什么指标来考核地段要素的差异。