房企扎堆小城市为抬房价，不明觉厉?! 提到三四线城市上涨的原因

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提到三四线城市上涨的原因，都离不开棚改拉升农民进城购房刚性需求。这一点也是ZF所说的去库存主要途径，今天我们再来细聊房企扎堆小城市和ZF棚改户“密谋”着什么。

棚改户到顶峰

2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底，这一数字升到2080万套，而到了2017年底，则已经达到了3896万套。可以说从2014年到至2017年，棚改户的增长已经达到了顶峰。

从今年地方两会的情况来看，多省份的棚改新开工目标较2017年有所降低:山东省2017年的棚改住房开工套数为84.3万套，2018年则为76万套，四川也从27万套降低至25万套，随着“改造1亿人居住的城镇棚户区”目标越来越近，这些数字在未来三年计划完成后必然减少。

只给你钱不给你房

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一般来说，棚户区改造存在实物安置和货币安置两种。2012年，国务院《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》就指出，居民安置采取实物安置和货币补偿相结合;安置住房采取原地重建和异地建设相结合，能就近安置的，尽可能就近安置。

随着相关工作的推动，货币安置衍生出居民购买、国家购置、货币补偿三种形式。

从2014年开始，棚改货币化安置开始得到大力推广，所占比例从2014年的9%快速提高到2015年的28%，在2016年则进一步跃升至48.5%，根据方正证券的相关报告，2017年的货币化安置比例，“保守估计”也将达到50%以上。

小城市去库存主战场

2017年底举行的全国住房城乡建设工作会议提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

三四线城市购买力这么弱，怎么推进去库存重任呢?

在那些库存量大，市场房源充足的三四线城市和县城，进一步提高货币化安置比例，这样，就能促进去库存，减少重复建设。

据相关机构估算，2014-2020年，全国通过货币化安置，将一共推动商品房去库存14.7亿平方米。其中，2014年至2017年分别为0.4亿、1.5亿、2.5亿和2.6亿平方米的去库存规模，而在未来三年，预计将通过货币化安置推动7.7亿平方米的去库存。

资金压力一直存在

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目前，各级ZF的财政拨款，与央行设立的定向发放的抵押补充贷款PSL，是棚改的主要资金来源。然而，财政资金的压力较大。2013年国务院曾发文指出，将当年的棚改目标由此前提出的304万户，降低为232万户，巨大的资金压力被认为是下调的主要原因。

此后，开发性金融机构开始广泛介入棚改的资金支持工作。2015年10月起，央行将PSL的对象，由国开行扩大至农业发展银行和进出口银行，主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。国开行在2017年11月发布报告称，累计已发放棚改贷款3.2万亿元，累计帮助2000多万户棚户区居民。

尽管棚改资金压力相对变小，但目前的拆迁各方面成本较高，资金压力仍然存在。

谁在盼房企，谁在骂房企

房企巨头自身带有强大的品牌效应，ZF引进房企得名利，而房企只需要利。对于房企来说，未来房地产趋势下行，市场红利无疑在消退。必然要抓住三四线城市这一大波刚需，能赚就赚!

本土开发商除了有政府背景的(建投，城投)，其它早些年做房地产或者地产市场火爆的时期转型做房地产开发的公司企业，不是深陷当年的权钱交易被抓，要么就是烂尾被告，已经在当地败坏了口碑。

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这时候房企巨头来了，整个城市房地产重新洗牌，现在买房子基本上都是这几家房企巨头的楼盘，ZF围着他们的项目周边搞开发。伴随着的是地价上涨，成本上升，房价肯定也要跟着涨。然后老百姓买房，选来选去就是这几个大品牌，破口大骂:这什么玩意啊，房企扎堆来我们小城市抬高房价!

旧房子拆了，用来住的房子涨价了，能怎么办，买啊!

这套路，不明觉厉!