刚刚，两位大佬发话了!一个明确看空深圳北京上海!一个……
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4月18号，欧神欧成效和同为大V的杨红旭老师在上海滩做了一场分享，活动叫2018房地产财富智享会，由海狸房和家、微博房产、WEIMEDIA未亦传媒联合主办。
前两天俗务缠身，我只粗略看了一下直播，感觉还是有不少可以学习研究的地方，终于抽时间整理了一下文字稿。总结了两位老师的观点，供大家参考吧。
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深圳|上海|北京|看空|发话---
引:杨红旭老师在欧神之前做了演讲，很多人对他在网上看空、不实地踩盘略有微词，杨老师给出了相应回应，并给出了宏观上的个人分析。
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1
杨红旭:京沪永远涨大体上是没问题的
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但不能以季度、半年为单位
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我01年到上海，之前是做房地产策划。大家有熟悉上海的，知道03-05年上海楼市非常的热，包括温州的一些资金进入，包括长三角都是大涨。
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所以05年出了个国八条，然后出现了一个大的降幅，06年很多人闹着要退房，打官司，赔违约金也要退房。我就决定开始研究。
很多人说我是键盘侠，喷我不懂燕郊，问我有没有踩盘200个。
告诉各位，我从来没有过踩盘200个，燕郊我一次也没去过。17年2月我说过，中国最大的泡沫就是燕郊、环京，然后就……这个东西不是你踩盘多少的问题，是宏观中观微观的东西。
这个东西不是我唱空了就会跌，也不是欧神唱多了就会涨
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(听到这儿我喷了，高级黑)这个不是你多军或者空军就能阻挡市场大势的变化，市场就是这样，有多就有空，一定会有分歧。市场没有一直涨的也没有一直跌的。财上海说京沪永远涨，昨天晚上我们约他吃饭他没来。
京沪永远涨这个我觉得大体上是没问题的，只不过你不能以季度、半年、一年为单位，比如说我以三年五年作为一个周期看这样。
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2017年上海二手房跌了10个点，我们能说它涨了吗。
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这是一个开头啊，今天讲三个东西。时间有限大概过一过。
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短周期的理论及实践
房地产的板块轮动规律
消费者购房的体系
2
我认为2019年楼市会稳中趋松
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类似14年
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这有一张图，根据过去多年政策的变化，梳理了一下。这是中国70个城市总的房价走势和上海的走势的对比。(部分演讲ppt视频里没给正脸儿，对不起)
这个房价走势有涨有跌，但是你会发现涨的时候多。05年和08年大家都是低迷，但你发现13年，上海的同比涨幅远远强于全国，顶峰出现在2016年。
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全国目前还是在涨，但是在收窄，5%左右。
那么如何去判断楼市短周期的波动，什么在决定短期因素呢?我总结之后有四个主要因素:
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经济、政策、资金、存货。刚刚，两位大佬发话了!一个明确看空深圳北京上海!一个……。深圳|上海|北京|看空|发话---
经济比较宏观，政策和资金是核心。第一看政策第二看资金，如果这个我们把握住了，就大体上把握住房价波动的节奏。
过去十几年，中国经济最高温的时候是07年。现在我们说中美打贸易战，当年中国加入wto后，到了07年制造业情况是最好的。08年爆发危机后遭遇了一次变化，从10年开始，中国经济正式开始告别两位数(指gdp增长)，这是个宿命。
只需要十年，中国gdp总量会超过美国。中国gdp年增长6.9%，美国2.6%。现在中美和八十年代日美很像，那时候日本经济体量是世界老二
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。然后美国开始打压日本，签订广场协议，使日元对美元升值，90年代初日本股市房市泡沫破裂。现在日本几大都市圈的地价，是91年高峰期的30%。
很多人很悲观，但是呢，日本这个泡沫破裂然后趴在地板上，是一个孤本，全球只有一例。我不相信中国会这样，我相信d中央的智慧。
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这两天不是降准么，有人问是不是跟放水有关系，这个也是和贸易摩擦有关系的……14年有一段时间人民币对美元是贬值的，然后都很紧张，到了16年人民币汇率升值，外汇储备保住了，但是到了今年3月份，又出现了一次外储的下滑，一旦外储下滑，印钞机就会减速。
这次的定向降准也是应对一些资金出现偏离的状态。我们现在存储率比较高，利率比较低，存储率往下降是有空间的，但是利率不会，有可能会加息。(这段儿核心意思:降准是定向的、加息是可能的)
我们只要知道中国现在的增长率就像一个L型，在六点儿多稳住了，企稳了。当企稳我们不要太关心经济面对楼市短频的影响。
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我们说经济走势和房市走势从大的格局上是个正相关，经济好了大家有钱了就买房了。
但是短期来看，经济走势和房市走势是个负相关，就像开发商说的房地产是个夜壶，当经济低迷的时候会拿房地产来救经济，比如08年11年12年14年都这样。目前呢经济就是一个低位徘徊，所以可以忽略经济变化对楼市短期的影响。
接着是政策，这个非常关键。
今年3月份开了两会，每年有两个重要会议值得关注，还一个是12月的中央经济工作会议，会透露出宏观上领导对房地产是什么态度。
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13年是没有支撑的，整个楼市是偏平的。14年开始说完善住房保障体系，但说“分类调控”了。2014年2、3季度很多城市放松限购限价，比如杭州，告别了长达四年的低迷，这是一个政策信号。
15年说稳定住房消费，什么时候说稳定那一定是利好，2015利好很多。16年，政策略有收紧。
17年去库存，提到的三四线，没有说一二线，为什么，因为16年一二线过热，库存去的差不多了。所以说17年买房，肯定要去三四线，一二线不支持了。
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2018年，我认为是中性的，虽然说房住不炒，但没说抑制，如果个别城市偏热，比如说前三个月的昆明大连沈阳，会给一些抑制。
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我认为2019年会稳中趋松，类似14年。那20年会不会有一个大的刺激?我认为要看19年底，2020年3月的两次大会。
3
我看空一个是短期的，一个是结构性的
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我最近看空18个城市
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xiong安是一张白纸绘蓝图，有独立的房地产机制，那别的城市还是延续以前的，长效机制在建立，租赁住房大力发展。
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像很多地方zf都把租赁住房当一个政绩，使得将来商品房会有一个稀缺性，也会分流一些需求，所以说各位将来买房子，不要盯着所谓刚需房，因为将来刚需可能会租房子， 但是改善的需求一直在，租赁住房不能满足改善的需求。
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货币周期比较好的时候都是楼市比较好的时候，像09年大放水，刺激最高。13年小放水，是一个小行情。13年很多弱二线是没行情的比如无锡南通昆明沈阳，货币的量放的不够，全国只有局部行情。
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因为经济降速，m2是往下走的，但是m1不一样。我们这次大行情是在2015年启动， 16年m1达到顶峰，现在来看这次大放水已经接近尾声了。
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实际利率，利率是你资金的成本，15-16是比较低的，比13年低，目前还是一个比较低的状态，估计18-19年会往上走。如果说没有多次加息，那利率超不过13年和10年。
这个水库粉丝对借贷比较关注，杠杆比较高，我们来关注一下这个全国的居民杠杆增长率。
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你居民买房贷款比率多少，另一面也体现着首付比率是多少，我们看到最高点在17年1季度，之前的高峰在09年。目前已经降了3个季度，但离低点还有很远，所以说杠杆率往下走只是刚开始。
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综合金融情况面的，比如11年底资金很紧张，那么资金紧张的时候开发商就开始促销，比如说环京，华夏幸福，现在开始促销。
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这个是一个库存，新房的去化周期。这个图是个利好，反应了一个供求，房价短期跌的因素就是因为供求，你说地价高房价就高，那是一个中长期因素，短期就是一个供求，买方卖方的博弈。
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目前弱二线和三四线可以高看一眼。很多人说我看空，我看空一个是短期的，一个是结构性的，我最近看空18个城市。大部分城市我是没有看空的，因为供求因素在。我估计二线城市房价下降要两三个季度后，全国大部分城市下降要19年开始。
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(红色是看空的18城市，来自杨老师17年2月微博)
4
武汉和杭州是比较强势的
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深圳会往下跌一跌，厦门比较危险
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来讲房地产板块轮动。
很多粉丝问我，说要不要把房子卖了租房住，便宜了再买回来，我说你有一套两套不要这么干，有三套可以考虑，你这叫逃顶，逃顶很难，比抄底还难。
我能看见大势比如说现在接近顶部了，但最高峰我也看不清，你自己去试，把房子挂出去，看有没有人看，有人看你试着每次涨个百分之二三，看还有没有人去看。
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板块分化，板块轮动是个股市术语，我试图把它延伸到楼市里。目前全国区域分化是变强的，但资金面是收紧的，接下来走势不强。
全国70城价格指数。主要是综合二手房数据，一手房有限价因素不准确。一线城市短期有泡沫，但是可以挤，二三线除了少数城市，泡沫比较小。四线一直没涨，直到16年才开始涨。
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全国7板块，华东华南涨幅较大，西北西南东北较小。前面涨的高的可能跌一些，但是下面涨的慢的还好。
十个城市，武汉和杭州是比较强势的。深圳会往下跌一跌，厦门比较危险。
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在城市板块内部，还有轮动。比如江苏的苏州，常熟涨的最晚，所以现在还在创新高。
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上海，黄浦最早上涨也最早开始盘整。所以你要上海买房子，应该最早关注市中心，然后是郊区。市场非常复杂，因此也有意思。
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短期风险，房价收入偏离度。严重不看好厦门，透支的比较厉害，然后天津石家庄济南南京福州北京深圳三亚……温州因为有过泡沫，还没有回到历史高峰。右边排后面的都是三线弱二线，短期还是前面的高，长期也是。
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上海新房的量一直萎缩。量应该不会再跌了，18年我是看淡的，价可能还会有小跌，19-20年可能会小反弹。
上海新盘库存中性，不好不差。上海这有个万科仁恒的盘，一期六万卖光，二期五万八没卖光，不是说楼盘质量下降了房子不好，是二手房市场降温了。
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购房体系分为三部分，时机、区域、产品。(这里diss了一下海南，说房子涨了，但没有二手房市场。)16年最牛补涨城市杭州。
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啦啦啦，接下来终于到了欧老师了~~~不知道什么原因，现场直播有三段没有声音，十分遗憾，令人意犹未尽。
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欧成效:现在是政策压制，憋个三年五年
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所有的帐都会还给我们的
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杨老师做ppt的水平非常高，比我高20倍左右。
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讲个故事，08年美国次贷危机，大家都说很严重，没有购房能力的人贷款买了很多房，然后就次贷了。美国想了一个QE，美联储为美国商业银行提供无限制支持，你想放贷多少我借给你多少，想稳住美国房地产市场，搞了四轮，规模很大。
政策结果是什么，有多少资金流入了房贷市场?
QE规模是2.7万亿美金，进入房地产市场的不到500亿美金。
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这就是一个悖论，大家都不明白，说我提供给你这么多资金，商业银行这怎么就堵塞了。有一个问题就是“合规”，你说要满足美国的政策合规，是很难的，它没法放贷。
(视频这里没声儿了……)
418水库会做一年一度的房地产预测，已经十几年了。大家可以看到文章，点击很快十万加了，广告商也很高兴，我也很舒服，写文章只花了十几秒。
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我们认为上海最迟2020年，内环到外环房价到达12/8/5。
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15-16市场很亢奋，17年大家说我太保守;17年上海市场就是很差，18年大家又说我太乐观。
我对上海的看法是一直不变的，明年如果有一波行情，上海内环能从8万到12万，行情到19、20年这样子。我说的是内环的普通商品住宅。
上海历史上比现在颓废的时代也有，上世纪八十年代，很多上海女孩子嫁到广东去，为什么，因为穷。
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这在现在是一件不可想象的事情。1990年开放浦东，振兴长三角之前，上海不是很富裕。振兴的原因是因为长江入海口，结合各种基本面看，长期我们对上海是有信心的。但是这两年是真的不好，改革的步伐已经落后其它省市了。在创新方面有很多的优势，但不好好珍惜，和外省的差距是拉近的。人口也在老龄化。我们希望上海有进一步的改革。
2025年，我们认为上海内环到外环房价到达25/16/10，当然建立在上海zf努力上面。如果19年没有变化迹象的话我们会修正这个预测。
讲一些最近热点，贸易战。贸易战从逻辑上是站不住的，现在的主流经济学家，对于贸易战的分析，全部是错误的。
什么叫战，(然后视频又没声儿了……)……贸易战是打不下去的，噱头是选举。
真正重要的是什么，是大排面。我们就讲味千拉面、康师傅牛肉面，这种白领主流拉面。38块、45块。对于面条来说，我们是有一定信心，在2025年前，达到100块的。
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因为我看我自己的信用卡记录，吃饭都是75块钱，为什么是75，因为我要吃两份。
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但是到了2025年，我要跟大家说，午饭100块，是看得见的。
(注:我听到这儿的时候心想，这都什么啊，怎么都是面，欧神改当欧师傅了吗)
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98年，我进了500强做管培生，月薪2500 。复旦有几个大学生，上海人，背井离乡去青岛海尔，海尔起薪850 ，一年一万块。现在复旦的学生，起薪也要一万块一个月，优秀点的年薪也要二三十万。
通货膨胀是不可逆的，通货紧缩我是不相信的，除非说大排面十年后你还是35一碗卖给我。
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金融界的数据和我们现实的数据越来越偏离。水库是实战派，一碗面多少钱你吃一碗就知道了。
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我们来说说降准，事实上国内两种意见，鹰派鸽派，鹰派主张什么，收紧银根和货币，说中国的通胀一年12-13%，但是贷款利率5点几。有很多败类，靠着找国家借很多的钱，靠着负债，发了大财。
这个属于不正之风应该打击。不能让你们太容易了对吧，咣当一个人两三年变a8了，这个不公平对吧。
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所以借钱要七个八个点，还要更高。这是对劳动人民的责任。
还有一种，放水，四万亿，维持我们年年赚钱年年发财社会太平的景象，你好我好大家好。同时比较容易刷gdp 。
但到16-17年情况变了，17年银根非常非常紧，做贷款做到最后就是跪银行。跪进跪出。(叒没声儿了…)
……如果哪一天开了闸口，30-40%是会一下补回来的。关键还是看制度松不松口，这一次翠湖开盘4000万总价，全部售罄，全部全款，市场不缺购买力。
以我们对一线富豪市场的了解，认为上海18万一平没什么问题，大家买得起，现在是政策压制，憋个三年五年。所有的帐都会还给我们的。
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上海市场没有太大操作性
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重庆非常非常被低估
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上海市场没有太大操作性，房住不炒了。
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我很喜欢重庆的山山水水重庆妹子。介绍一下，重庆很多人大家都不知道，1950年刚解放时，重庆是第四大城市。我看以前的书，有一句话:“南上广重永远涨”。就是南京上海广州重庆。
后来重庆有所衰落，重庆从基本面来看，gdp超过天津，现在第五。广深的领先程度不是太大，五年后重庆会超过广深，成为第三大城市。
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现在重庆gdp是成都1.45倍，很有可能升为1.6倍。当2倍后，就不可逆转了。重庆不适合做全国性的城市，如果说在西南，那就一定是重庆，非常非常被低估。我们16年关注重庆时上海8万重庆8千，房价是十分之一。
我们认为重庆有可能是一个世界性的城市，还有大量人口，人口结构很年轻。总而言之重庆各方面评价都是最高的一个城市。大家要看改善个人居住，我们是推荐重庆的。
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2018年春节后一个非常猛的主升浪，每个月10%，没有干扰的话到六月份问题不大的。有一些限购政策在传言中，有兴趣的朋友们要抓紧步伐了。
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原标题:欧成效:2018年将是对空军的屠杀!
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(转自深圳淘房志，来源:二环十三套、数据话房)
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