在郑州，一个十年中介老炮肺腑之言:为什么这个大盘成为高新区溢无论是过去、现在还是未来

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无论是过去、现在还是未来，相信处于郑州房市的人们都会面临一个问题:这座城市，不同的购房板块有不同的状况，不同品牌的楼盘有不同的溢价，哪些价值15000乃至更高，而你当初在8000乃至一万上下买入，且以后溢价红利注定越来越突出，而你也因此成为房市中紧握胜利筹码的“幕后玩家”?

这样的楼盘它们所出的板块，往往因政府配套、交通、产业、商业、教育、生态环境而具有强劲的发展动能，且操刀者基本是全国一流大房企，在其强大的资金、经验、建筑标准化、产品设计以及执行力的带动下，能够凭借自身力量主动催熟板块，这是与郑州本土其他房企最大的不同。如果房企旗下有一个或者两个楼盘的市场表现好，可能是其为了树立标杆而重金打造的一种情怀，但如果旗下每一个楼盘都能够被郑州购房者追捧，每一次开盘都能集万千宠爱，那只能说明房企的综合能力足够厉害。

但，我们如何分辨出这样宜居、增值快，且极具爆发力和的楼盘呢?其实，我们可以翻阅郑州房产的发展史记，来具体探寻影响房产价值的内外因素，从而能够梳理出规律，以便为购房置业者在选择新房时提供更全面更理性更合理的参考标准。

阿翔是笔者的大学同学，之前从事酒类批发生意，但奇葩的是大约在十年前接触了一家房地产公司，从此发现中介还是一门朝阳产业，便毅然投入其中，经历了运营流程、行业政策等培训，经历了自己接待客户而成交的第一单生意，十年的拼搏后迄今在西区开了三家二手房经纪门店，且今年以来让自己的团队服务更加精细化，围绕中原区和高新区，从划分大大小小的板块到一个小区再到其中的每一栋楼，故而对每一个小区的价值都有清晰地认识。

“中原区房改房(老旧家属院)、10年之前次新房占据了整个板块二手房的最大比重，而高新区虽然二手房数量不多，但现在整个板块越来越有人气，纵观整个新区尤其是高新区，溢价最高的小区万科城绝对是第一，可以称得上是教科书级别的房产投资案例”--从窗外望去，向晚的太阳将郑州的每一栋楼宇铺上了一抹橙黄之色，每一条道路也在车水马龙的川流不息中开启夜晚时分。

笔者与从事中介十年的阿翔，一边吃着烤鱼一边说聊着郑州一个又一个楼盘……

一个二手房楼盘的价格走势一直享受其房企品牌的溢价能力，溢价几何不能根据我们个人的喜恶，要以市场上真实反映出来的数据进行证明。

“说起高新区的二手房，这是和其他板块完全不同的市场。比如老金水、老管城、老中原区的二手房市场，其实卖的最好的往往是‘老破小’、‘老破大’。要知道在郑州的人群大致分为精英阶层、白领、外来做生意的以及打工族，其中很大比例地在买老破小或者老破大，因为交通方便配套成熟，且基础建设完善不必周边天天挖沟修路搞建设，以及部分老破小区低于新房价格30%-40%，便认为这是一种捡漏;反而是次新房不好卖，因为新房比次新房品质好，且价格并没有贵多少”，阿翔告诉笔者，“高新区不同，这里原本是一片不毛之地，在各个板块中起步较晚，到现在品牌开发商悉数进驻，商业、学校两大资源加持，人气慢慢充盈起来了，但二手房数量不多，九十年代的老旧小区很少，大部分为2010年之前的次新房、2010年之后的次新房，我这里统计了一份4月份的高新区二手房价格区间表，我想我们可以一窥高新区二手房市场。”

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阿翔对于以上高新区主要二手房价格原因，做了简要分析:

◇升龙又一城，地段好、有学校、有商业，靠着郑大和地铁一号线这两棵大树是其最大的资本，但随着郑州人民对住房品质意识逐步提高，品牌为王，引领消费升级是大势，而升龙在郑州已经日薄西山，小区基本没有绿化可言，物业差;

◇祝福红城，地铁1号线地铁口、双学区房，但容积率高、建筑质量不好，且距离药厂和化工路较近，受气味和扬尘等的影响;

◇美景菩提，是2012年的小区，房本已下，双气规划，信息工程大学对面，周边有郑州中学和丹尼斯;

◇阳光馥苑，地铁1号线，紧邻郑大新东门、枫杨外国语;

◇万丰慧城，地段还可以，但户型设计不好，且属于小房企开发;

◇保利永威西溪花园，开发商品牌、内部绿化好、户型南北通透，步行到瑞达路公交站只需5分钟;

◇金色嘉园，是2003年的小区，周边商超、娱乐配套好，但内部老化较为明显;

◇万科城，几乎可以称得上是郑州房市带头大哥的品牌，千亩大盘、模式成熟、产品设计、精装修标准、社区配套、物业管理、万科生活汇等等，使其二手房价格之高成为高新区之最。

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“其实咱们不吹也不黑地来看，万科在郑州房市中起到的标杆作用一直很突出。一方面是其开盘价格能够主导一个版块的基调，开盘定价的精准使其每次都能取得热销，随着时间往后推移开盘次数的增多，价格也会持续走高，板块价值也被推高，正如深圳万科城对于龙岗区坂雪岗工业区的影响;另外一方面，万科的品牌价值、品质能力、物业稳定等因素，使其成为业内金字招牌，想必任何一个楼盘只要换上“万科”二字，价格保守上升1000-2000元，且后续升值能力更不容小觑。”

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阿翔一边吃一边说，“其实还有两个方面，一个是成品房已经成为郑州房市政策扶持下的大势，而万科的精装修不仅经验丰富，且对不同产品如刚需、刚改、改善、豪宅的配置合理性均拿捏精准，从而与目标购房群体匹配度极高，进而取得热销;最后，就是很多购房者之所以选择跟随万科，也是和郑州本土房市有关的。过去郑州太多低劣楼盘，即便有品质的开发商，也很难保证一个小区的每期产品都是精品，而万科的产品除了一期性价比高之外，随后的几期同样保持稳定水准乃至升级，而不至于一期过后就跌落谷底，这种产品的稳定性是其他大多数房企所不具备的。”

对于一个城市购房板块的拉动最有力的除了政府规划一切资源之外，一个不可忽视的力量就是顶级品牌房企。“万科进驻郑州以来我一直比较关注，从2013年中原福塔举办的“万科范，郑期待”活动，到此后的万科城次次热销大大提高了高新区板块的信心，给大家消除了陌生感，对于板块的贡献功不可没。如今5年过去，如今的高新区除了万科之外，恒大、碧桂园、正弘、保利、永威、金科、荣盛、中建、中海、华润等一众开发商进驻，高新区已经发生了翻天覆地的变化。”

高新区在郑州的西北部，东侧与环城快速路连接，西侧与绕城高速公路链接，南侧有西流湖，北侧便是连霍高速，以西四环为边界，东侧是高新区日益成熟的区域，再往西走是蓄势待发的双湖科技城，被称为高新区下一个热点板块。

从路网的完善来看，高新区已经和主城区打成一片，从空间距离上来看，如果你在高新区科学大道瑞达路为起点，与郑东新区CBD距离大约18公里，除去公交之外，地铁1号线延长线的通行更是让人们重新认识了高新区。与此同时，在过去的时候，高新区给我们的印象应该是刚需、洼地、工厂、偏远、配套少，但如今这里的产业聚集、教育资源如此丰富，房企品牌的较量也越来越多。

在此，我们罗列下高新区目前形成的配套:

〇交通:地铁1号线延长线通车，公交，BRT，快速路样样俱全;

〇教育:实验小学、华师大附小、郑州中学、枫杨外国语、郑大、河工大等，学校配套雄厚，人文氛围浓厚，并有长期吸金点，这些学子功成名就后的区域情怀，将留在高新区;

〇公园水系:天健湖公园、湖心岛滨河公园、西流湖、须水河、莲花公园、绿谷公园;

〇商业:丹尼斯、高新万达、正弘生活广场、朗悦公园茂、高新·万科广场(在建中);

笔者探盘高新区发现的惊喜，有如下理由:

〇产业带动区域发展，只有经济好才有未来，高新区已然具备这样的基础;

〇教育资源丰富，优质的教育资源是可以与金水区、中原区等老城区匹敌的日渐熟化的新区;

〇高新区是河南省唯一通过ISO14001环境体系认证的区域，“四园五廊”工程完成后，区域绿化覆盖率高达40%。

其中，2013年10月起开始建设、总投资3亿元的天健湖公园，已经建成开放。作为一个生态示范的现代滨水公园，天健湖公园的水域面积，并不逊色于如意湖，相当于一个紫荆山公园，平常周末休闲骑行、放风筝等活动随处可见，是广大市民日常休闲、娱乐的好去处。

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今年正值高新区成立30周年，作为系列活动重要组成部分的郑州国际女子马拉松体育大赛，于4月29日在在天健湖中心广场举行，这是高新区历史上第一次举办这样大规模的体育赛事活动，也是河南省内举办的第一次女性专属的马拉松赛事，而选择在天健湖举办，其在区域发展中所占据的重要性不言而喻。

〇这里的房企开发商品牌或外来一线或本土知名，真正实力的竞争才有好产品;

〇房价基本维持在13000元-16000元/平，也有个别项目价位较高而不合理之外，基本在这样的区间;

〇常住人口不断增加，年轻人的聚集让这片区域更具活性，这里也更适合刚需群体置业;

而与经开区一样以产业驱动的高新区，也有自己的新区。“高新区的双湖科技城其实和经开滨河国际新城有很大相同之处，比如板块范围都不大，但投资资金很大，还有都是以产业基础为支撑，打造企业聚集地。当然了，也同样具有国家级利好政策的扶持，以及均有双湖环绕的生态环境。最后则是同样是一批品牌房企率先进驻开发。”阿翔认真地告诉我，“现在双湖科技城刚刚起步，未来想象空间很大，现在进入代价也不高，而经开滨河国际新城的价格已经彻底涨上来了，其实性价比并不高了。“

据悉，双湖科技城坐落于郑州高新区的核心部分，总投资超100亿元，地铁8号线、9号线2条地铁线从片区经过，有3个地铁口;规划有4所小学、2所初中、1所高中，还有一座集体育馆、游泳馆、图书馆、剧场、服务中心等为一体"五合一馆";医疗配套方面，规划了一所三甲医院--郑州市中心医院高新医院。

双湖科技城是郑洛新国家自主创新示范区，简称自创区，是未来郑州高科技产业、企业的聚集地，将举全省之力将其建设成为具有较强辐射能力和核心竞争力的创新高地。所以，双湖科技城承载着高新区未来自住创新发展的重任，任务重大，前途远大。

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生态景观上，板块内拥有着125000㎡的人工湖“天健湖”和面积约310000㎡的天然水系“天德湖”，绿地水域用地占比超24.6%，超过200万㎡的滨水公园，加上以湖心岛高端商务为特质，打造“双湖环岛汇一心”的生态智慧之城。

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目前万科、中建、中海、华润已经进入双湖科技城，在此接力开发下，板块成为价值高地只是时间问题。近期最值得关注的便是万科城·湖心岛项目，作为万科城大盘升级产品，能否成为此板块的一哥?

笔者根据实地了解，开始给阿翔详细道来，这场谈话开始进入一个转折点。

也许有人会吐槽万科城西四环的地理位置，但是万科的品牌品质、户型物业都是很赞的，比如户型设计方面将南方人的优点发挥得淋漓尽致。湖心岛项目户型建面约为77㎡、95㎡、125㎡、143㎡，精致而实用、小巧而合理:三段式卫生间、L型厨房还连接一个生活阳台，没有一丝面积浪费;相对于万科城往期乃至郑州城区的其他项目，万科城·湖心岛的装修细节明显升级，这源于对湖心岛作为万科城全新升级新品的定位。

?万科城·湖心岛从实探样板间来看，装修标准亮点叠加，我们假设一个人在家的生活，来阐述项目的装修所带来的居住功能--

A、入户门、玄关处全面升级:

智能指纹密码锁有指纹、密码、刷卡、手机蓝牙、机械钥匙五种开锁方法，彻底规避因为忘记带钥匙、门禁卡而无法开门的窘境。同时，这样还有个好处便是，如果有亲戚在你家暂住几天，可临时设置指纹，可随时设置亲属指纹;

当你晚上下班回来，将手伸到玄关柜台面时，人体感应灯会旋即亮起，而不用再摸黑开灯，然后换好鞋子，将跟随你奔忙一天的鞋子放置在可旋转的鞋架上，这类鞋架非常实用，通过错层收纳而提高空间使用率，可以放置更多的鞋子;

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入户挂钩这个设计很人性化，比如你外出买菜回来，不用再一边拿着菜一边四处找钥匙，可以把菜篮放在挂钩上，再拿钥匙开门;

入户玄关柜设计的很高，提高了空间使用率，但是在取用顶柜的物品时总是不方便。顶柜反光镜能帮您看清顶层的物品，轻松取用。玄关柜添加了可伸缩衣架，收纳更灵活;

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入户门有一键断电开关，晚上如果还需要外出的话，就不用一一去每个房间关灯了。

同时在玄关台面上还增设USB充电插座，您进门就能充电。客厅沙发旁边和每个卧室的床头都配置USB充电插座，方便您随时随地充电;

B、餐客厅一体化设计:

餐客厅边吊设计，较好的遮掩厅上的梁柱等，提高室内的空间层次感，让餐客厅更加美观。

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增配情景化照明灯具--射灯和灯带，目的是为了营造室内温馨舒适氛围，居住起来不会再有冷清之感。

餐客厅仿石材纹路地砖，表面的仿石材纹路层次感强，亮度高，看起来也更美观。

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餐客厅有效结合，实现开阔的一体化空间，让室内空间看起来更大气。

客厅预留空调洞口和电源插座，可以直接安装空调开始使用，不必再忧虑打洞和电源的问题。

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客厅安装可视对讲系统，并且客厅电视墙位置，安装连体式开关面板，提供多个插座孔，电视、音箱等多个电器可以同时使用。

阳台洗衣机位置周边，预留水龙头及下水道，安装防滴溅插座，免除安全隐患;

C、即便你做饭少，但厨房人性化细节颇多:

厨房最容易脏的地方就是灶台，炒菜做饭最容易溅上油烟，时间久了墙壁变得脏兮兮的，很难看。为此，项目特别加装不锈钢挡污板，方便厨房日常保持洁净;

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厨房和卫生间均配置摩恩可抽拉水龙头，实现远距离冲洗;

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在厨房台面设置挡水槽、滴水线，防止水滴进入厨柜;

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厨房台面处安装带开关插座，电饭煲、电磁炉等电器可以通过插座实现简单断电，避免日常频发拔插头，影响电器使用寿命;

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厨房推拉门设有隐形轨道设计，地面无轨道，更方便清洁。

D、卫生间凸显人性化细节:

项目所有户型卫生间窗户进行加大加宽设计，优化卫生间通风效果，采光更佳。

卫生间湿气大，专门设计石材套靴，降低地面湿气对墙体的侵蚀。

双卫户型主卫和单卫户型卫生间均配备科勒一体式马桶，冲水噪音小，夜间入厕不影响家人。

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升级配置松下浴霸，品牌品质都有保证。

卫生间安装玻璃淋浴屏，保暖效果更好，同时也不必担心洗澡的时候水滴飞溅，减少了卫生间的清洗工作。

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配备新风除霾系统，让室内形成“新风循环场”，保持室内空气清新。强弱两档任意切换，更加方便。

洗手池旁以适合人体使用习惯的高度，安装电源插座，方便使用吹风机等小电器。

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浴区采用酸洗面石材吗，这个是选用的天然石材，具有防滑作用，可以防止用户在洗浴时不小心滑倒，尤其是老人和孩子;

E、卧室舒适且安静:

当你洗浴完毕，可以美美地进入卧室被窝，上床之前脚踩的是圣象深胡桃木色实木复合地板，脚感舒适，保温性能好，还环保耐用。

拉上窗帘的时候，卧室的窗帘帘头都在窗帘盒里，平常的话它们就隐藏在盒子里，修饰窗帘轨道，提升卧室的装饰品质。

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而主卧窗帘盒旁还为你预留电源点位，方便后期安装自动窗帘。

床头安装旋钮式阅读灯，可调节灯光亮度。

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主卧设计主灯双控，当你因为看书、看手机累了不想起床挂灯时，这双控开关就能直接控制主灯。

项目户内门通高，即门的高度与室内高度相同，显得更加大气。

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主卧及其中一间次卧配置紧急按钮，当遇到紧急情况按下紧急按钮，就有物业人员上门提供帮助;

?万科城·湖心岛的其他信息或亮点

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A、项目将推出建面约77-143平米房源，户型分别为:二居约77平米、三居约95-125平米、四居约143平米，两梯四户;

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B、配套华中师范大学附属郑州万科城小学;

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C、社区环境，一个好的物业可以及时的帮你解决问题，而万科物业对于后期的管理与维护，成为小区软实力的重要体现;

D、离尘不离城，项目处于双湖科技城板块，千余亩公园环绕下生态资源良好，宜居的同时享受南侧超级大盘万科城配套，学校、商业都不缺。

后记

阿翔最后说，郑州高新区发展二十年，以环境宜居和丰富的教育资源，正逐步在成熟，而双湖科技城作为新区，是未来科技产业汇聚的希望之地，当前建设进度较快，最核心的湖景已有，主干道贯通，医教配套地铁可期，所以这个新区的前景是绝对可以期待的。

而对于这个新区，每个开发商不管是求名还是求利，都会全力施展，派出最精干的团队，导入最优秀的产品，从设计、材料、户型、规划、景观等都非常重视，可以说我看到了进驻这个下一个热土的房企们用心忙碌的身影。

至于购房，很多购房者都把地段放在的首要考虑的地位。但在我们看来，买房子时一要选大品牌开发商，因为大品牌开发商的经验与实力有保障，后期会省去很多的麻烦。

另外，精装修也更加重要，如今郑州房地产市场上越来越多的精装修楼盘，表明这是大势所趋。精装修住宅相比毛坯房，为业主省去了装修时耗费的时间精力，并且统一使用更节能健康的环保材料进行装修。而万科城湖心岛项目的装修在格局规划、细节设置、品牌运用上，经过无数次样板实验和严格挑选，从入门到日常生活细节以及生活中健康安全，都是系统的规划，是万科城大盘的全面升级。

想在高新区，万科城·湖心岛无疑是一个不可多得的机会。