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尽管今年以来房企仍然过着“好日子”，火爆的销售情况以及溢价不高的土地市场都令房企们开了个好年，但这样的情况背后却隐藏着一个“定时炸弹”——高企的负债率。数据显示，130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。不过，房企们整体的负债率也达到了79.42%，杠杆率已经处于历史高位。

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房企高负债率

在申万一级行业中，房企杠杆率是仅次于银行和非银金融的行业，不断上行负债率也刷新了近13年来新高，达到了2005年以来的最高点。

具体来看，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。由于2015年-2016年地产去库存进程加快，开发商补库存意愿加强，使得2017年土地投资力度明显加大。此外，2016年以来大量房企通过发行交易所公司债进行融资，导致房地产企业有息负债大幅增长。

今年融资特别难

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事实上，房企对于高企的负债率并不“感冒”，毕竟地产行业总体就是靠杠杆推挤的，高了或者低了可以通过卖房或者融资的途径解决。不过，在宏观去杠杆的背景下，今年融资尤其难，不少大型房企都已走向海外发债。

然而，大哥还能吃饱，小弟就未必了。据业内人士透露，有些中小房企手中的高价地，已经开始涉及民间借贷或者短期过桥贷款等借债。值得关注的是，民间借贷资金是一把双刃剑，可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口，但是如果市场风向变化，民间借贷的风险就会迅速暴露出来。

这样的危机曾在2012年至2014年的房地产市场下行周期中出现过，房企因为民间借贷导致现金流危机而破产的案例，足可见其风险。

众所周知，融资是房企的生命线，杠杆的释放助推了房企的快速发展。反之，多数房企不得不看中销售目标，是因为规模代表着一家房企的“土地谈判力、资本融资力和品牌影响力”的综合能力。

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换言之，规模是一种变相的背书，而融资与规模则是互为促进关系，获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企的“必修课”。不过，当前市场格局下，调控仍在不断加紧，还债高峰期即将来临，房企的“储粮”动作可能更加急迫。

显然，目前房企的“活路”就是抓紧卖房，尽量快速回笼现金。据《2018年1月份-4月份中国房地产企业销售TOP100》报告显示，今年前4个月，百强房企总体销售规模达到了2.65万亿元，同比增长28.5%。

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从目前来看，今年开年以来火爆的销售行情支撑住了房企的高杠杆率，但隐患却也在不断推升中。数据显示，一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13个百分点，回款放缓的趋势已经显现。其次，随着时间迈入2018年二季度，市场的需求或出现部分乏力的情况，尤其是3月份-4月份集中推盘的部分城市缓解了之前积累的需求之后，可能会在二季度末出现成交乏力的状况，且购房者购买力也将受到影响。

值得一提的是，尽管部分城市的摇号中签比例连10%都不能达到（京沪等热点城市），但还是有城市出现了摇号人数都不满的项目，显而易见，这些城市的市场压力已经出现，未来在这一方面需要进一步关注改善。

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