你为什么不喜欢贷款在合肥买房？最近

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最近，我发现小密圈

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成员有很多是全款买房，即使不是全款，好像也都不太愿接受低首付买房。那些采取低首付买房的刚需，如果给他足够的钱，我想大部分也愿意全款或者尽量高首付买房。

即使到现在，很多国人心理还没有完全接受提前消费，尤其是贷款买房这种行为。当一个购房者到售楼部准备买房时，一般置业顾问会拿出一个计算器，帮他算一下贷款需要还的月供和利息，贷款100w

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一般是这样的：

按照当前首套房基准利率上浮15%

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来算，100w

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贷款30

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年，每个月还款5763

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元，其中光利息都要还1074637

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元。也就是说，他要为自己的房子打工30

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年，还200w+

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的本息。

通常很多人看到100

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多万的利息，心理上可能就开始打退堂鼓了，这不是白白给银行打工么？银行这钱也太好赚了吧！我不要做一辈子的房奴，我不要支付这么多利息给银行，我一定要尽量多付首付。

高杠杆买房

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买房|贷款|喜欢|杠杆|房价下跌|合肥---

阿基米德曾经说过:“给我一个支点，我就能撬动整个地球”，只需要很小的力气，就能做到看起来不可能做成的事情，这就是杠杆的作用。

根据智联招聘统计，合肥2017年人均月薪为6940

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元，而目前合肥一套房子动则一两百万，如果不能贷款，一个人不吃不喝要攒够20年才能买一套房。

自1998年中国住房制度改革开始，我们就可以通过银行分期贷款购买商品住房，只需要付很少的首付就可以买到房子，房贷利息相对也比较低，比大部分企业从银行贷款的利息低多了，基本上是一个人一辈子能从银行贷到的最低利息。

历史上首套房首付比例最低是20%

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，调控之前合肥是25%

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，现在是30%

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。首付20%

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的时候，你用1/5

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的房款就可以撬动一套房子，相当于加了5

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倍杠杆，首付25%

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就是4

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倍杠杆，30%

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则是3

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倍多一点的杠杆。

一套房子如果采取零首付，那么一个人买一套房子的所有资金都是从银行贷款，一旦房价下跌，同时购房者面临失业，银行即使通过拍卖房产也不足以偿还其债务，那么所有亏损全都转嫁到银行身上，如果这样的人很多，那么银行面临破产。

2008年美国次贷危机前，很多人通过零首付就可以直接买到房子，杠杆倍数接近无穷大。银行将资金贷给那些没有偿还能力的穷人买房，最后购房者失业，无力偿还房贷，致使金融系统崩溃，引发全球金融危机。

中国后来吸取美国教训，严格控制房地产杠杆率，不能低于20%

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，从某种意义上来讲，首付成了筛选具有经济能力购房者的工具。在房地产最为火爆的2016-2017年，首付贷一度盛行，很多人也能通过零首付买到房子，后来国家加大金融监管，严厉打击首付贷。

首付除了可以筛选购房者，还能提供一定的风险缓冲能力。如果有20%

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房款是你自己出的，80%

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是从银行贷的，即使房价下跌了10%

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，你无力偿还贷款，银行也能通过拍卖你的房产收回房贷，不至于资不抵债导致破产。

国内很多中小企业，很难从银行融到资金，企业主通常将自己的房产抵押给银行获取贷款，用于扶持企业做大做强。一旦企业破产，银行将会收回他的房产，用于偿还贷款。吴京在拍战狼2时，就是抵押了他在北京的房产，一旦投资失败，可能会面临无家可归。

一般抵押贷款最多只能贷到房产评估值的70%

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，如果遇到房价下跌，你的房产缩水，银行觉得抵押物资不抵债，会提前收回贷款，这样你的初创企业就相当于半路夭折了。但如果你的房子升值，银行不仅不会提前追回贷款，可能还会笑脸相迎，继续向你追加贷款，所以银行从来只会锦上添花，绝对不会雪中送炭。

从某种意义上来讲，房产已经脱离了住的范畴，是一种金融抵押物，金融属性可能更强。一直以来，我们在都强调守住不发生系统性金融风险的底线，在房地产高杠杆的影响下，房价下跌比房价上涨带来的系统性金融风险更大，对经济社会产生的影响更为深远。所以我们国家从来不提降房价，只是强调遏制房价过快上涨

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。

全款还是贷款？

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假如我们手中有200w

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现金，一套房子也值200w

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，一般购房者的逻辑就是直接拿200w

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全款买下这套房子，而不愿意去贷款，不想看着利息被银行白白赚去。

如果我们全款买房，5年内房价翻番，一套200w

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的房产升值100%

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，价值400w

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。也就是说你用200w

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的资金赚了200w

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，5年利润100%

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，粗略认为每年20%

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的利润。

按照目前的贷款规则，首套房首付三成，如果我们充分利用杠杆，将资金平均分为两部分，分别买两套房，那么结果会是这样的：

其中一半钱首付60w，

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买一套总价200w

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的房产，贷款140w

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，30年，根据目前首套房基准上浮15%

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计算，贷款利率为5.635%

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，采取等额本息。我们可以看到贷款利息是这样的：

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我们每个月还款是相同的，都是8068.03

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元，但是每个月所偿还的本息不同，一开始先还的利息比较多，本金仅占还款额的20%

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不到。随着时间的增加，我们每个月还的本金增加，利息减少，到最后一年时，还的基本上都是本金。

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前5年内，我们共偿还利息38w

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左右，如果5年后房价翻番，那么我们手上资产从200w

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变为400w

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。扣除本息238w

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，其实我们赚了400w-238w=162w

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。

假如我们手上是100w

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资金，60w

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用作首付，剩余40w

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用于还月供。每个月还8068.03

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元的话，每年需还10w

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左右，5年总共需要50w

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，我们只需要第5年提供10w

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作为还贷流水即可。其实如果前四年拿剩余的还贷资金去做理财，后期流水压力还会大大降低。

这样一来，如果我们将200w

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资金分成两份，买两套200w

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的房产，再加上第5年的流水，我们就相当于用220w

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的资金，赚了162w*2=324w

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，5年利润324/220=147%

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，粗略认为每年30%

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的利润（利滚利其实不到，大概20%

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左右）。

也就是说，如果采取贷款加杠杆买两套房子，比全款买一套房子，5年内多赚了100w

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，而且你还并没有增加太大的压力。这就是杠杆的魅力，通过借银行的钱为你生钱

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。

由于新房备案价格被限制（公号“小易论楼市

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”《合肥限价放开了吗？》），目前市场上有很多相对便宜的限价新房（公号“小易论楼市

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”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》），要求全款才能买，那么限价房价格比市场价低多少，全款才比贷款更划算呢？

前面我们计算，建立在5年房价翻番的基础上，如果贷款的话，100w

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资金5年后可以获得147%

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的回报。如果全款能够得到147%

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的回报，本金至少是200w/2.47≈81w，

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也就是说限价房至少要比市场价低近20%

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，才能追平贷款买房带来的收益。

很多人会问到，取得这样收益的前提是房价在5年内完成翻番，当然这只是理想情况，即使完不成翻番，我想限价房也至少比市场价低10%以上，才值得全款购买。

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很多人在小密圈

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里问我，如果5年内房价完不成翻番，那平均每年至少保证多大的涨幅，才能打赢银行理财呢？

假如我们手上有60w

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现金，首付30%

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，利率基准上浮15%

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，贷款140w

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买了一套总价200w

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的房子，那么我们前五年共支付利息是38w

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左右，平均每年7.6w

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，也就是说房价平均每年涨幅只有接近3.8%

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，才能基本覆盖我们的利息成本。

当然这只是所谓的保本，还要考虑到资金成本。一般来讲，目前银行保本理财收益在4%-5%

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左右，从过去几年的整体收益来看，平均4%

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是相对合理的。60w

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的首付资金，平均每年4%

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， 5年利滚利差不多13w

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的利息。

其实我们贷款买房前5年的资金成本是38w+13w=51w

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，平均每年10w

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出头。也就是说，买房后5年内，房价平均每年至少要上涨5%左右，我们这项投资才基本打赢银行理财

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。

合肥未来房价上涨趋势

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很多人可以承受房价暴涨没有买房带来的痛苦，却对莫须有的房价下跌恐惧万分。其实你本来就没有房产，买了房之后就算房价下跌，最坏的结果不过是弃供让银行把房产收走，你跟之前没买房时也没什么两样。但如果你没有买房的话，可能就错过了几次身价倍增的机会，或许连丈母娘的面都见不到。

前面我们讲了房价很难下跌的原因，会触及发生系统性金融风险的底线，一旦房价出现大幅下跌的苗头，国家会不顾一切救市，这种事情已被历史证明屡试不爽。

自1998年中国住房制度改革至今不过20年，这段时间，合肥房价从每平米不足1000

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元，上涨到现在的1万

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多，总共涨了接近20

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倍。从过去12来年合肥房价走势来看，周期性非常明显。

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合肥房价上涨的两次大周期发生在2008-2010年

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和2015-2017年

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，第一个阶段房价共上涨80.1%

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，第二个阶段房价共上涨83.2%

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，中间间隔5-6年

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（公号“小易论楼市

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”《全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市？》）。在此期间，房价涨幅相对比较低的年份只有2006年

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，2011年

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和2017年

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。

也就是说，过去的十几年中，合肥房产绝大部分年份还是可以持平或者打赢银行理财的（公号“小易论楼市

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”《合肥的优质房产和劣质房产》），遇到房价暴涨年份，几乎将理财远远甩在后面（公号“小易论楼市

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”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。

值得注意的是，合肥房价两次大幅上涨的大周期都是在特殊历史条件下发生的。众所周知，2008-2010年

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的背景是发生了全球金融危机，而2015-2017年

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背景是经济减速转型和三四线及以下城市去库存。

每次大周期都有一个特性，那就是伴随实体经济严重下滑和股市大跌。这不难理解，经济差了，股市随之下跌，实体产业回报过低，资金就会向楼市避险转移，同时造成房价大涨。

2018年影响中国经济的不稳定因素持续增多。环保压力增大，GDP增速连年走低，地方债务严控，基建规模缩减，内需萎靡不振，中美贸易摩擦等等各种灰犀牛若隐若现，央行不得已重启降准放水。

尽管房地产仍然在去杠杆，监管部门也加大了对流入房地产资金的管控，但外部流动性相对不会太紧张，房地产也绝不能成为压垮中国经济的最后一根稻草，所以我判定今年大部分热点城市房地产并不会继续下行（公号“小易论楼市

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”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。

即使不会下行，也并不意味着大涨。在经历了2008-2010年

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房价大涨以后，合肥于2011年出台限购政策，然后央行加息，此后5年合肥房价只涨了40%

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。如果按照上个周期的表现来看，限购后的两年显然不适合房产投资，即使在三年以后，收益也非常有限。

理论上最适合入手的时机是2014-2015年

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，这两年发生了什么，那就是限购解除，国家提出去库存战略，疯狂降准降息，然后合肥房价就在2016年爆发了。所以有人讲，如果国家疯狂救市，你就疯狂买房，如果国家严厉打压房地产市场，你就不要炒房了，在买房问题上，听国家指挥准没错。

合肥在2016年限购，国家同时提出房住不炒，那么在未来两年，合肥房价会波澜不惊，所以2017年和2018年并不是房产投资的好时机（公号“小易论楼市

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”《2018年3-4月合肥房价分析及购房建议》）。但如果我们仔细观察合肥房价上涨的历程，基本上遵循5年翻一番的规律，即使中间有低谷，也会很快被填平。

即使往后再推2-3年，房产收益可能也不大，但应该还是资产的最佳避险标的。个人建议，未来两年如果你有更好的投资渠道（这种渠道表现为，在保证本金安全的前提下，每年能够有超过10%

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的稳定收益），那么你可以不必考虑投资房产。

但如果你手头有比较大额的资金，而且也没有特别理想的投资渠道，我觉得买房还是更靠谱一些，至少安全、收益稳定。未来两年合肥房价虽然不会大涨（公号“小易论楼市

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”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》），但每年5%

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的涨幅我想至少还是会有的，打赢银行理财应该不成问题。