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文接上篇，话说1997年金融危机爆发之后，房地产开始进入调整期。

中国房地产的第二个十年，和一个字有关。

1998年注定不平凡，这一年成为一个重要的分水岭。

国家寻求变革正式拉开了房改大幕：先取消了福利分房制度。在新中国坚持了近半个世纪的分房制度寿终正寝，中国正式进入商品房时代。

历史总是惊人的相似，却又如此的不同。

住房制度改革其实有两个目的：

居民住宅货币化、私有化是房地产市场化的开始。

把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展，这是“房地产是夜壶”的源头。

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1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。货币政策进入宽松的轨道。

随着住房分配制度的取消和按揭政策的实施，以及当时只需首付2成或零首付，使得购房需求突然爆发：当时有钱的单位纷纷出手，把市面上的现房一抢而光。中国房地产业进入高速增长期。

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那么这个十年，是和“涨”有关吗？可能不是。

取消福利分房后房地产需求大幅度增加，导致土地供应不足。

政府开始实行统一收储并出让的土地管理政策，市场上开始有了大规模的拆迁。这其中牵涉到各种的赔偿分配纷争，总之这是一场发展与民生之间的博弈。

经济的发展其实也是一场疯狂的城市化运动。

在这样的情况下城市化高歌猛进，一方面是暴力不止，一方面又暴富不断，中国房地产史中就这么夹杂着悲喜交加的浓浓色彩。

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房地产市场潮涨潮落催生了很多房企的花式崛起与失败。

90年代后期，粤、闽、京、渝各派房企都有新代表企业诞生，如海伦堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、北京城建、金科、龙湖、新希望、俊发、顺驰等。

靠借高利贷300万、然后抵押给银行贷款1000万、在海南炒地皮发家的“万通六君子”也终于在98年彻底散伙。

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在海南炒房之余，六兄弟攒了一本名为《披荆斩棘共赴未来》的书，书中将他们自己描写为一群立志实业报国的青年知识分子，也指明他们做企业不是为了赚钱，是为当代中国知识青年探寻报国道路。这本书当时感动很多人，张欣也是因此结识潘石屹，并结为伉俪。

最早离开的砖厂厂长潘石屹转战北京，在1998年拆了北京二锅头酒厂，建了第一个SOHO现代城。潘石屹是真正的营销专家：他开启了全国房地产业的所谓“画饼概念时代”。

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六君子中的易小迪99年创立了阳光100集团，王功权成为了知名的风险投资家，王启富和刘军也开创了一番事业，冯仑则一直坚守在万通。

王石99年辞去了总经理，开始玩起了滑翔伞、攀岩，并引入了大股东华润，但正是这时候对万科的股权分散问题没有处理好，才埋下了后来宝能入局的隐患。

宋卫平在房地产开发上春风得意，绿城逐渐成为最有品质房企的代表，他还玩起了足球，98年创建了浙江绿城足球俱乐部。宋卫平累计在足球上“玩”了25亿元，甚至还因为举报“黑哨”问题引发足坛扫黑风暴，差点遭受牢狱之灾。

1999年，未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业地产”概念，万达广场自此开始爆发。

许荣茂带着世茂最早开始了全国化布局，几年时间做到全国前十，他却低调的几次发函要求福布斯去掉自己的名字。

2000年政府终于对房企上市松了口，房企们也终于找到了扩张的引信——资本，天鸿宝业、天房发展、金地、金融街等一众房企纷纷借壳上市。

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2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱，从此房企们更开始百花齐放。

这一年，如融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业成立，成为房地产最后一波强势企业。

招保万金的名头开始在业内响彻云霄。

军人出身的耿建明，带着一帮建筑工人把荣盛做成了「环京一哥」，这个房企目前依旧把总部放在发家地：廊坊。

杨国强带着碧桂园杀出一条血路，坐上了华南五虎的头把交椅。

先做了几个项目练练手的欧宗洪正式成立了融信，自此出身莆田最穷山村的欧氏三兄弟成为一代传奇：老大掌管闽系著名的欧氏投资集团，老二创办了正荣集团，老三的融信也飞速发展。

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但随着03年猝不及防的非典疫情，全国成交量直线归零，这是社会与经济领域的双重考验。

这其中不得不提到一个人，孙宏斌。

这个年轻人当年被柳传志内定为接班人，又被他亲手送进监狱。94年四年刑满出狱后，孙宏斌去请柳传志吃饭认错。孙宏斌拿着柳传志借给他的50万元去天津开办了顺驰。

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也许是为了弥补监狱里失去的几年，孙宏斌在顺驰发展上，玩命急速推进。顺驰在土地市场不计代价制造“地王”，甚至创下一年内同时向十几个城市扩张的纪录。

03年在中城年会上他叫板王石：“顺驰今年销售额要达到40亿，2004年的目标是100亿，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（王石）。”

王石红了脸，驳斥他“睁眼说瞎话”。

要知道当时万科在全国销售住宅1.1万多套，销售额44亿，开发面积世界第一。

后来王石预言“顺驰马上会很难受”。

不料想，王石一语成谶。

地王和购房热导致房价暴涨过快，民怨沸腾。2004年政府逐渐出台各种政策，通过收紧信贷和土地供应两个闸门来抑制房价过快上涨。

房地产市场开始急转直下。一路高速前进的顺驰没能坚持太久，资金链断裂。约定注资的摩根士丹利临时变卦，让孙宏斌和顺驰面临绝境。

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2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始到2006年，成交量开始上升。

但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北上广深这些一线城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2007年，无奈之下，孙宏斌只能将他苦心经营十几年的顺驰低价转让了出去。

回顾顺驰的败局，其实是中国房企发展史的一场缩影。观察这十年的百强房企，有一半以上都死于调控。

2008年金融危机爆发，中国房地产跌入了谷底。

美国次贷危机引发的金融危机快速向全球蔓延，世界经济出现下滑趋势，各国政府纷纷出手救市。中国经济也未能幸免，出口下降，投资减弱，房地产成量交腰斩，大批企业倒闭、劳动力失业，宏观经济出现了下行压力。

房地产市场风起云涌，后半年更加严重，房地产市场销售量萎缩，部分地区房价跌了50%。

“打折”、“房价大幅下跌”、“降价潮”、“成交量大幅萎缩”、“楼市大幅跳水”、“量价齐跌”、“断供”、“退房”、“房地产市场寒冬”甚至“崩盘”等字眼和消息在各类媒体铺天盖地。

为了拯救市场，政府出台了“四万亿计划”，进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。篇幅所限，相关内容，且听下篇分解。