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深圳城市更新拟降门槛，开发商可捆绑“飞地”当外援。外援|门槛|开发商|飞地|深圳---

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来源 | 鼎鸿微看点（ID：szdinghom）、深圳市规土委

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5月17日晚间，市规土委发布《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定（征求意见稿）》（下称《暂行规定》），首次提出“外部移交用地

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”的概念。鼎鸿研究部认为，这是深圳城市更新政策的又一大创新。

《暂行规定》提出，拆除重建类城市更新项目内未完善征转用地可与更新范围外未落实的公共利益用地或基本生态线内的合法用地进行空间腾挪置换

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，使项目达到60%合法用地比例的门槛，置换后用地无偿移交政府。

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△通过城市更新捆绑公共利益用地移交示意图

鼎鸿研究部表示，此政策令市场主体受益的同时，也促进了公共利益项目的落地，并使基本生态线内合法用地有了新的发展途径，实现了公众、政府、市场主体和相关权利人的多方共赢。

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鼎鸿研究部分析认为，这个政策最大的创新点是——开发商可以通过找一块地进行捆绑，降低更新的比例门槛。

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同时，补充地块必须是公共利益设施，比如说学校、医院，且必须无偿移交给政府

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。当然，该地块也应该是位于基本生态线内的合法用地。

对于政府来说，最大的作用是获得了更多的可以用来建公共设施的土地。

对于开发商来说最大的意义在于可以帮助降低立项的难度。比如说，现在有个项目只达到了40%的体量，不到60%的门槛，这个时候开发商可以再找一块地进行置换，达到立项的门槛。

值得一提的是，可替代的用地可以是同个行政区内法定图则里的规划用地，至少要3000平方米以上。

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主要内容

1、对象和条件

《暂行规定》旨在通过市场的力量，实现更新项目拆除范围外公共利益用地的移交。同时，考虑土地整备也是实现公共利益用地供给的强力手段，结合城市更新与土地整备政策的衔接及项目实施的实际情况，政策对适用于外部移交用地的对象及条件提出了有关要求：

一是按照法定图则等上层次规划的公共服务设施与城市基础设施用地相对完整，并能保证该设施的建设（不少于3000平方米），具体含以下几类：文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育设施用地（GIC5）、社会福利用地（GIC7）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）以及交通场站用地（S4）。对于区域交通用地（S1）、城市道路用地（S2）及轨道交通用地（S3）等线性工程，考虑补偿标准的统一性及更新项目的承载能力，建议仍以土地整备为主。

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△鼎鸿研究部初步测算符合条件的外部移交用地，约30平方公里

二是基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地。为落实“绿水青山就是金山银山”的理念，坚持人与自然和谐共生，按照《深圳市人民政府关于进一步规范基本生态控制线管理的实施意见》（深府〔2016〕13号）中明确提出大力推动建设用地清退和生态修复，合理疏导合法建筑，政策建议将基本生态控制线范围内合法用地纳入政策适用对象。

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△鼎鸿研究部初步测算符合条件的基本生态线内的外部移交用地，约4平方公里

三是要求与更新项目位于同一行政区（新区）范围内。经按街道对更新潜力对象用地规模和规划公共利益未落实的用地进行对比分析，大部分街道存在规划公共利益未落实的用地与更新潜力对象用地规模不匹配的情况，不利于规划公共利益用地或更新项目的实施；若以行政区（新区）为范围，则可中和两部分的匹配效应，促进规划公共利益用地的落实及更新项目的实施。

2、计入标准

因更新项目实施主体实现了拆除范围外公共利益用地的无偿移交，政策建议可根据外部移交用地的面积计入更新项目一定比例权属清晰的合法土地面积。同时，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中提出的合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理的相关规定可一并应用，但最终更新项目计划审批时合法用地比例应当不低于60%的门槛。结合现有城市更新及土地整备相关政策，以及项目实施的可行性分析，政策根据外部移交用地权属情况提出分类处理措施，以保障用地移交。

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△外部移交用地计入城市更新项目示意图

1.手续完善的各类用地，等面积计入更新项目合法土地面积，这部分计入标准与利益统筹土地整备项目一致；

2.未完善征（转）地手续的用地，按其用地面积的55%计入更新项目合法土地面积。该取值系数参考了重点更新单元对于手续不完善用地的处置比例,并与土地整备相关政策进行了衔接,基本保证了未完善征（转）地手续的用地通过更新与整备两种方式，原权利主体获得的利益基本相当。此外，55%的取值比例对于外部移交用地而言，可选范围广；对于更新项目而言，也具备一定的可实施性。

3建筑面积转移

外部移交用地虽然通过计入更新项目合法土地面积，能够带来一定量的基础建筑面积，但不足以抵扣外部移交用地（建成区）所需的拆迁补偿，需给予一定的建筑面积转移，以保障更新项目的经济可行性。同时，外部移交用地（建成区）的建筑面积转移也不宜过量，避免原位于更新项目拆除范围内的规划公共设施用地进行拆分，通过移交的方式获得更大的利益，且给更新项目增加较大承载压力。

据此，政策按照更新项目内规划公共利益用地拆分前后建筑规模均等的原则，结合外部移交用地的两种计入方式（100%及55%），测算出不同密度分区的转移系数。同时，考虑不同密度分区现状平均容积率的不同，故转移系数以密度三区为准、一、二区梯度递增。移交用地位于基本生态控制线范围内的，原则上应比相邻片区密度分区下降一区确定。

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△转移系数一览表

在符合《深圳市城市规划标准与准则》及不改变城市更新单元主导功能的前提下，该部分转移容积优先安排居住功能。

4、基础容积及转移容积的地价测算

外部移交用地产生的容积增量由更新项目承担，应按照城市更新地价测算规则和次序进行测算。其中属于未完善征（转）地手续的用地计入的部分，按照“历史用地处置”的地价标准和修正系数测算。

5、政策性用房配建

更新项目在外部移交用地计入后按我市城市更新相关政策配建人才住房、保障性住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房，属外部移交用地计入更新项目合法土地面积的部分，不再进行人才住房、保障性住房配建比例的核增或核减，按更新项目所在地区的基准比例配建。

6、保障措施

一是城市更新单元计划申报时，应一并提交外部移交用地的计入方案及更新项目规划可行性研究报告，城市更新单元计划批准时，外部移交用地的计入方案应一并公告及附图说明。

二是在更新项目首期用地审批前，实施主体应理顺外部移交用地的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物，并按照更新单元规划和监管协议的要求，在更新项目首期用地审批前无偿移交，政府均不作补偿。其中，属于未完善征（转）手续的用地移交前原农村集体经济组织继受单位应与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议。

三是强化政府统筹，要求各区政府加强规划的统筹引导作用，有序推进辖区公共利益用地的供给，保障辖区更新工作有序推进。