普法律师解读：从物权法角度看房屋拆迁在我国城市发展过程中

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在我国城市发展过程中，房屋拆迁涉及到的利益冲突极其复杂，而其中发生的各种房屋拆迁纠纷，也一次次的成为媒体、公众以及政府关注的焦点。在《物权法》出台之前，对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权利和程序，尚无法律规定，实践中有关房屋拆迁的实施以及相关纠纷的解决主要依据就是2001年国务院颁行的《城市房屋拆迁管理条例》，而这一条例的规范设计以及调整方式颇受诟病。

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《物权法》的颁行对于城市房屋拆迁问题起到了很好的立法整理作用，而且根据目前的安排，关于城市房屋拆迁问题的具体法律依据将由国务院根据全国人大的授权制定相应的行政法规。

房屋拆迁乃是以征收或征用为前提，《物权法》中并没有直接对房屋拆迁问题作出规定。但是其中涉及的房屋拆迁的有关征收征用的法律规范有明确的规定。根据这些法律规则的内容涉及，有关房屋拆迁的法律规范应该包括以下方面。

第一、房屋拆迁以公共利益为前提

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房屋拆迁通常是由于土地或作为私人财产的房屋被征收或征用。以及提前收回土地使用权而发生，在这三种情况下，法律明确规定，必须以公共利益为前提。首先，宪法中明确提出征收或征用必须以“为了公共利益的需要”为前提。

譬如，《宪法》第十条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；第十三条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。其次，《物权法》中再次明确规定了公共利益具有前提性条件的约束作用。譬如，第四十二条中第一款首先再次重复了征收征用必须以公共利益需要为前提，而第一百四十八条则指出，提前收回土地使用权也必须以公共利益的需要为目的。

第二、房屋拆迁必须基于补偿为前提

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征收是所有权消灭的一种原因，其最终是以所有权人丧失所有权为代价；而征用则是以权利人之使用权的丧失为代价，因此征收和征用在本质上是通过行政权剥夺他人财产权的行为，是一种不公平、不自由的财产流转行为。因此法律必须对此提供救济途径，通过法律事先强制性规定“给予补偿”为救济方法。

对于补偿问题，《物权法》中特别强调对被征收人或被拆迁人的权益保障问题，第四十二条中指出，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

第四十四条指出，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。需要注意的是，给予补偿是房屋拆迁的前提而非后果。在实践中，很多人认为征收征用是法律赋予的，给予补偿是房屋拆迁的前提而非后果。这是与《物权法》的立法精神相悖的，根据《物权法》，补偿是征收或征用权产生或存在的前提而非后果。

第三、房屋拆迁必须严格遵守法律规定的权限和程序

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拆迁以征收或征用为前提，而征收或征用又以公共利益需要和给予补偿为前提，在具备公共利益需要和机遇补偿两个条件时，就会有征收或征用权的产生，而此种权力的行使，实质上乃属于行政权力的运用或行使，“绝对的权力绝对导致腐败”，因此法律需要从权限和程序两个方面限制该权利的行使。

对此，《物权法》第四十二条、四十三条、四十四条都有明确规定，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。而且需要进一步明确的是，违反法定权限和程序，也就丧失了征收或征用的权力，而以此为前提的拆迁行为也就当然属于无权、违法、无效的行为，因此而给被拆迁人造成损失的，违法或无权拆迁人应承担损害赔偿责任。

物权法的核心就是对共有财产和私有财产的平等保护，以及界定物上所有权的各种权利与义务。真正保护私有财产不是简单的高喊“风能进、雨能进、国王不能进”，而是在维护公共利益的前提下确立私有财产的不可侵犯，而不是我的财产我完全说了算。

另一方面，当公共利益与私有财产发生冲突时，必须对有产者进行适当的救济，对于他的损失应当给予补偿，而不是剥夺他的私有财产，《物权法》规定，出于社会公共利益需要可以征收私人财产，但是并没有具体列举哪些叫社会公共利益需要，也就没有对社会公共利益需要的判定规定明确的程序。因此，目前物权法关于拆迁的内容在实践中如何运用是十分笼统的，需要实务逐步完善。

【普法嘉宾简介】

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周旭亮：北京冠领律师事务所主任律师，具有多年律师执业经历，办案经验丰富，曾担任CCTV《见证》、《我是大律师》、北京电视台《生活广角》等节目嘉宾、法制晚报法律专家顾问团首席顾问、法制晚报企业拆迁法律维权研究中心主任，荣获“法制晚报2017年度优秀律师”称号。周旭亮律师办理房屋拆迁和企业拆迁维权案件超过五百件，被誉为“中国企业拆迁第一人”。

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