普陀这个街道给出了所有业委会问题的解决方案业委会作为小区业主大会的执行机构

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业委会作为小区业主大会的执行机构，其运转和运作情况，直接关乎每个居民的福祉，然而，不管是售后公房老小区还是新型商品房小区

业委会都存在着各种问题。

比如居民区党组织对业委会工作指导不足，对业委会候选人把关光靠"个人眼光";商品房小区维修资金续筹难、花钱项目落地不易;小区业主"百人百条心"，支持业委会工作的寥寥无几……

这些"老大难"共性问题，真的没有破解之道吗?

并不是!曹杨新村街道就给出了破解答案，曹杨新村街道对整个辖区63个小区的情况进行调研分析，提出了一系列"住宅小区业委会能力提升计划"，计划用一年时间推出四大项目，其中包括业委会换届改选指导项目，"能力提升"课程培训项目，居民议事协商机制建设项目，业委会规范化建设调研项目。

售后公房小区和商品房小区，各有一本难念的经

街道辖区内共有63个自然小区，除了两个情况特殊的小区之外，其余61个小区都成立业委会，其中售后公房小区37个，商品房小区24个。

一直以来，居民们对业委会的运作效果不甚满意，觉得这个本应代表全体业主权益的民间组织，尚未完全发挥作用。

售后公房小区和商品房小区，业委会运作各有各的难题。

街道工作人员介绍到:"目前，街道辖区内的售后公房小区基本由曹杨物业管理，每个月收取的物业费很低廉，一般只能维持日常运作。一些大型治理项目，比如二次供水改造、社区公共空间"微更新"、道路修缮等等，都由政府托底，业委会能施展的空间有限，因此发挥的作用也很有限。

而商品房小区的问题，则在于维修资金使用难。按照本市住宅物业管理相关规定，一个小区的物业维修资金少于30%就业委会就应当启动筹集工作，但这笔资金收缴难度很大，许多居民并不愿意再次缴费，上海部分小区已经出现资金亮红灯的情况。"

就算资金充足，要使得一个"花钱项目"顺利落地也很不容易。

每个小区业委会有不同的"三个规约"，动用一定金额以上的维修资金需要业主大会通过，不到这个数额可以由业委会负责人签字或业委会讨论决定支取，根据小区规模不同，有的设置为数千元，有的则是数万元。在小区最需要花钱的领域，如翻新监控设备、安装车辆道闸以及返修绿化带等等。

由于这些项目从立项到选择供应商到最后实施，都需要在业委会的牵头下对全体居民进行意见征询，实施难度比较大，一旦遇到业委会成员工作能力不强、无法受到居民充分信任等情况，就很有可能无法落实，致使小区居民生活品质受到影响。

"当选千辛万苦辞职拉不回来"

到底是什么原因造成这些问题?街道也进行了梳理，居民区党组织对业委会的指导有待加强。

工作人员发现，不少居民区党总支书记对业委会工作有畏难情绪。尽管指导业委会换届改选是居民区党组织的职责所在，但不少书记自身缺少相关业务知识，对业主代表和业委会候选人怎么进行把关缺少行之有效的机制，评判依据往往是书记个人的"看人眼光"。

业委会法律地位尴尬

虽然是小区业主大会的执行机构，却不是一个独立的经营主体，无法聘请财务来单独为维修资金做账，账目管理一般都是由物业财务代做，某种程度来说，业委会对自己的"财权"缺乏主动权。

同时，业委会成员相当于志愿者，日常工作全靠奉献，人员队伍并不稳定。

在一些小区，经常能听到居民们说出这样的话:

小区居民

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我们小区的事务推进呀，全靠某某某这个人。

一名尽心尽责的业委会主任或是成员，的确能一肩挑起小区各种事务，包括监督物业公司履行工作职能、牵头对一些设施更新等项目进行立项和推进等等，有的业委会成员每天从早到晚泡在业委会办公室里，也还觉得"事情兜不转"。

业委会选人不易，成员请辞却没有明确规范，有人因为种种原因做不下去了，口头说一声就能辞去职务。在许多小区里，"当选千辛万苦，辞职拉不回来"的情况普遍存在。

许多业主并不理解业委会工作。在一个小区里，业主们可能"百人百条心"，一个小区内往往80%以上业主是"吃瓜群众"，10%左右是热心支持业委会工作，10%左右是所谓"反对派"，其中有对业委会工作存在正常异议的，也有心态不好或是涉及个人恩怨的。

许多业主缺乏对于通过正常渠道来合法合理表达自身诉求、维护自身权益的认识，很容易会受有心之人的影响参与"过度维权"，进而影响小区的和谐稳定。

引入四大项目，力争提升业委会能力，针对业委会普遍存在的这些问题，街道推出"住宅小区业委会能力提升计划"，计划用一年时间推出四大项目。

其中包括

业委会换届改选指导项目

" 能力提升"课程培训项目

居民议事协商机制建设项目

业委会规范化建设调研项目

由"史信彪社区治理工作室"运营实施。史信彪是原普陀区房管局的老法师，特别精通业委会工作，他退休后还运用专业知识发光发热，和一些社区干部一起下居民小区，悉心指导业委会开展各项。

从2016年起，这个社会组织就入驻曹杨

专门就小区业委会换届改选工作进行指导

两年来，共完成近40个业委会的换届改选工作

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今年，工作室将以换届改选指导为抓手

完成三方面探索:

动员培训，提升居委会书记意识和能力。居民区党组织书记对业委会的重视程度，以及对基本政策和操作流程的熟悉程度，将是影响业委会换届改选工作能否顺利推进的重要因素;

规范流程，确保改选工作合法有序。工作室制订了换届改选13个公示公告等规范操作流程，以及《改选小组业主代表承诺书》以及《小区业主情况调查表》等，下发至相关居民区，方便他们开展工作;

定点联络，第一时间解决矛盾难题。工作室将把20个居民区进行分区划片，由3名工作人员进行责任区分工，每周定期联系负责居民区，了解进度和存在的困难，碰到疑难问题，工作室集中讨论，同时争取街道和房办的支持。今年,他们提出了要实现换届改选率100%的目标。

" 能力提升"课程培训项目。主要针对商品房小区业委会成员。

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将打破以往学员台下坐、老师台上讲的模式，通过与第三方机构的合作，邀请市物业协会讲师、资深心理专家，管理培训师共同参与，采用课程讲授加专题研讨、案例分析加现场教学的模式，通过"入门知识、实务操作、综合能力和凝聚力建设"四大主题8次课，提升商品房小区业委会的专业力、沟通力、凝聚力。

计划在杏梅园居民区探索试点设立居委会专委会，整合业委会成员、党员骨干、区域单位、物业公司、社会组织等专业力量，在居委会下，形成包括人民调解专业委员会，环境与物业管理专业委员会等多个专委会。依托多元力量参与，整合专业工作方法与专业资源，为居民解决更多问题，同时增强业委会成员的业务能力;

另一个试点是在桂杨园试点推进业主代表履职能力建设。将探索依托专家与专业机构支持，通过系统的培训与督导，提升业主代表综合议事能力，包括收集分析问题的能力，沟通协商的能力，设计方案的能力，提报建议的能力等等。

将委托华东师范大学社会学系专家教授进驻曹杨，同时借助区人大代表资源，就业委会的规范化建设、参与社区治理的机制建设等方面进行全面的调研分析，并提出可行性意见建议。

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