股市沉浮，谁是地产股的“诺亚方舟”？！我们通过对162家房地产上市公司的深入

2017年房地产市场成交规模再创历史新高，房地产上市公司借势实现“增收又增利”。但2018年以来，房地产政策调控不放松，融资持续收紧，似乎地产股本年度的行情已经在第一季度走完。随着地产股市投资向价值回归，哪些地产股能搭乘“诺亚方舟”呢？中国房地产上市公司TOP10研究自2003年以来已连续进行了十六年，保持对房地产上市公司的长期密切跟踪，我们通过对162家房地产上市公司的深入挖掘，告诉你2018年地产股的投资主线：

复盘2017：

价值投资回归，修复之旅未完待续

图：2017年房地产上市公司主营业务收入与市值情况

随着房地产市场及资本市场的不断成熟，房企的业绩增长2017年以来在资本市场逐渐得到体现。

得益于近两年房地产行业销售增长利好，2017年房地产上市公司实现规模和盈利的双增长，良好的业绩表现传导至资本市场，2017年末，沪深及在港两市房地产上市公司总市值达4.01万亿元，地产板块市值止跌回升，沪深上市房地产公司平均市值为218.99亿元，同比增长9.75%；大陆在港上市房地产公司平均市值为308.32亿元，同比增长88.63%。

从不同主营业务收入规模下的市值表现来看，符合资本市场投资偏好的房地产上市公司主要有以下几类：

（1）龙头股：

2017年强者愈强的头部效应在资本市场持续发酵，价值投资理念深入人心，龙头股崛起，如万科、保利市值涨幅均超过50%，高于同期沪深上市房地产公司均值41.39、45.24个百分点；恒大、融创市值涨幅均超400%，碧桂园市值也同比增长216%，远高于大陆在港上市房地产公司市值平均增长率。

（2）基本面优质的成长股：

在资金面从紧、限购限价不放松的背景下，业绩增长稳定、盈利能力强、稳健性高且信用等级高的企业基本面良好，对于股市波动的防御性高，更易获得资本市场青睐。如中海、华润置地、龙湖2017年净利润率分别达25.49%、21.11%、22.79%，获国际评级机构全行业一流评级；

（3）高护城河个股：

在房地产行业细分领域具有独特的商业模式的房地产上市公司，拥有高护城河，其市值也高于同等规模企业，如招商蛇口、华侨城、华夏幸福等。

前瞻2018：

三类地产股投资价值凸显

A股市场处在震荡市，监管层加强管理，房地产行业也进入增速换挡的转型期，资本市场对房地产行业投资价值的评估和投资标的选择，将更为强调估值和业绩匹配度，价值投资正在回归。未来，以下三类地产股将受资本市场青睐：

（1）龙头股+高周转型优质成长股

龙头上市房地产公司集中度提升及业绩确定性增长带来的估值提升行情将是房地产行业投资的主线：

图：各层级房企2015年-2018年一季度销售额市场占有率

市场虽大但行业普惠性机遇已消失，行业集中度将进一步提升，龙头股行情将长期延续。

2017年全国商品房销售额和销售面积分别达到13.37万亿和16.94亿平方米，同比分别达到13.7%和7.7%，规模再创历史新高；2018年一季度全国商品房销售额和销售面积分别达到2.56万亿元、3.01亿平方米，同比增长3.6%和10.9%。其中，销售额前50的市场份额已超六成，销售额前10的市场份额已经提高到35.6%，前3的市场份额更是提升到20%，市场份额向大型房企集聚，同时也引导土地、资金等资源向大型房企集聚走向，强者恒强趋势明显。

图：2018年一季度部分房地产上市公司销售额及股价变化情况

从股市表现来看，2018年一季度龙头股优异业绩也在推动资本市场估值提升。

2018年一季度，房地产上市公司业绩持续释放，龙头房企领先优势继续扩大，碧桂园、万科一季度销售额分别达到1879.7亿元、1542.6亿元，一季度股价涨幅分别为8.46%、7.18%，在大涨大落的一季度市场中表现出较好的防御性。未来，在价值投资盛行下，受益于行业集中度加速提升和盈利确定性增长的龙头房企将继续受到投资者青睐。

处于高成长阶段的房地产上市公司容易获得资本市场的较高估值。

在政策调控趋紧、融资渠道受限的背景下，能够实现高周转的房地产上市公司业绩增长更快、盈利能力更强，高周转型房地产上市公司将进入业绩快速提升通道。

（2）享受区域发展红利的地产股

图：受益于区域协调发展战略、新型城镇化发展格局和城市群发展的个股