未来5年，环内6大板块将崛起！天津楼市格局巨变在即！近来

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近来，一直低调奢华有内涵的天津，突然走在了聚光灯之下，不仅吸引八方英才蜂拥而至，还被贴上了“肉体和灵魂兼顾城市”的标签。

连之前进入冰点的楼市也跟着热了起来。出手or不出手已经不是问题，取而代之的问题是——买房置业该买哪里？

其实，这个问题的答案就藏在天津的城市发展格局中。如果能在板块发展起来之前提前预知，那真真是握住了“掘金”的脉搏。

中心城区：

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查漏补缺的“填空题”

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从明永乐二年十一月二十一日正式筑城到如今，历经600多年的风雨沧桑，天津城市规划也几经变迁。

从“一城一市”的“算盘城”，到带状河港城市，再到同心圆式向外拓展封闭型城市结构，随后1986年“一条扁担挑两头”的大规划布局出炉，再到“双城双港”、“一轴两带三区”的城市规划理念，天津版图越拓越大。

现在的天津已划分为四大片区，市内六区、环城四区、滨海新区、远郊。其中，市内六区是和平、河西、南开、河东、河北、红桥。不过这只是目前，不久的将来，市内六区的概念将会逐渐淡化，取而代之的将是中心城区。

这里说的中心城区，不仅涵盖了之前的市内六区，还包括西青、津南、东丽、北辰的部分区域，即外环线以内所围合的区域。

市内六区自不用多说，天津房价的制高点，尤其是和平区，可以说是一个塔尖顶端的存在。而且市内六区楼盘正逐渐向“高端化”、“豪宅化”转变，现在市内六区的改善门槛已经是500万了，待近两年的地王入市后，市内六区的改善门槛将大幅提高，600万保准打不住！

但是，要是兜里钱不是很多，又想吃“天鹅肉”，怎么办？悄悄告诉大家，外环线以内，隶属于环城的一些区域，就是你买房置业的最大机会。

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为什么这么说？外环线犹如一个大圆圈，未来圆圈内的空白区都会被填满。市内六区一般人不敢想了，但是外环线以内，属于环城的区域踮踮脚、伸伸手还是能够到的。比如北辰区铁东北路那一大片，新房在售价格大多在2万以上，门槛很高吗？

所以，这些空白区都是潜力股，重点关注——侯台、李七庄、天钢柳林、津滨大道、铁东北路、刘园

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等，这些区域未来发展潜力都很大，大家可以提前布局！

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侯台板块

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侯台板块位于天津市西侧，这里既是重要的入市口，又建有侯台广场、侯台湿地公园，且公园面积比水上公园还大一倍。

目前，侯台湿地公园已经初具规模，一期园林绿化景观工程已经基本建设完成，计划将于今年国庆节期间正式对外开放。

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未来将会建成为一个交通便捷、配套丰富、生态宜居的环内板块，其中有20块住宅用地，除掉目前现有的这些小区，新建住宅约150万平米，按平均100平米/套计算就是15000套住宅，体量相当大。

同时，未来区域内将规划3所小学、两所中学。一中心医院新址扩建工程、公交总站已动工，天津文学馆主体已经建成。

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根据规划，侯台装饰城将会被拆除；旭水蓝轩小区将会一分为二，在3号楼和8号楼中间修建香泽道，香泽道将连通雅安道、绿水园和地铁8号线资阳路站。天津新华专修学院和天津市物资贸易学校也将被拆除。大安翠庭院对面的农行天津培训中心和静文高中将会改建成城市绿地（算上侯台公园总绿地面积约167万平米），凯信佳园南侧的恒升冻品批发市场将会改建成学校。

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一个板块要想热起来，靠什么？第一就是地，有了大量土地存储，才会吸引房企进驻，第二就是项目扎堆，众人拾柴火焰高，板块才能被炒起来。

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所以这些地块拆迁之后定会重新拍卖入市，届时就是板块的一轮高潮。

而大家要做的就是先下手为强，不过区域内在售新房为零。目前相距较近的新房项目有天房天拖、格调松间，天房天拖洋房、小高层产品在售，均价为50000元/平米。格调松间5月13日加推已当天售罄，目前无房源在售。

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李七庄板块

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该区域位于天津市区西南，临近外环线、卫津南路两大交通骨干道，并规划有大型生态公园，升值潜力比较大。更值得一提的是，地铁5号线目前已经试运行，预计年底前运营，这无疑是区域的一大助推器。

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区域内规划了12宗居住用地，目前还没有填满，还有空地。而区域内的新房项目也仅万科东第、融侨观澜在售，价格3.4-3.8万/平米。

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天钢柳林板块

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该区域的规划简直逆天，号称天津城市副中心，位于天津市中心城区东南部，是海河上游开发改造的重要节点，跨越河东、东丽、河西、津南四区，规划总用地14.5平方公里，其中可建设用地约为9.56平方公里。

该板块雄霸着海河这一无可复制的自然资源，还规划了10、11、Z1三条地铁线路，以及中学、小学、幼儿园、商场、菜市场、公园……样样齐全，仅住宅用地就多达39宗，绝对是场大戏兼好戏！

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不过区域内的新房楼盘比较少，仅有招商雍景湾、雅仕兰庭、天房海河湾，招商雍景湾余房在售，均价38000-42000元/平；雅仕兰庭高层4#楼5月初开盘，均价32500元/平米，户型为154、116、85平米；天房海河湾高层在售，主推建筑面积约160、170平米户型，均价40500元/平。

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津滨大道板块

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津滨大道板块，地处河东、东丽两区交界，经过十余年的发展，目前已成为天津东部楼市炙手可热的置业片区。该区域扼守津滨大道这一重要的迎宾门户，且规划有地铁经过，发展潜力很大。

目前区域内已经聚集了融创、天房、松江、金茂等多位房企大咖，在售新房项目有融创城、融创融园、上东金茂府以及待售的天房津滨大道地块等，价格可以说的是整个东丽区的制高点。

融创城整体均价33000元/平，融创融园高层均价26000元/平、洋房均价36000-37000元/平米，上东金茂府悦组团已开盘，均价30000元/平米……另外，津滨大道板块还有地王首开天房津滨大道地块正在路上。

更值得一提的是，沿着津滨大道的四大片区的控规显示，该区域规划有40 多宗居住用地，目前尚有很多缺位，这些都是未来的“轿夫”。

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铁东北路板块

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近年来，铁东北路区域频频刷屏，新盘迭出，且价格相对较低，再加上坐拥京津冀协同发展的政策利好，以及配套的越来越成熟（地铁5号线年底运营，华北最大永旺已封顶），该区域成为不少购房者的置业首选。

目前区域内在售新房项目有融创御园、融创臻园、正荣府、恒大御景湾、中储城邦、金地艺城华府、金侨宸公馆、纯新盘华润昆仑御，以及星河龙门东道地块、中粮高峰路地块等，区域货量充足。

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最最重要的是，区域内还有60宗地块未出让，未来还会建有39所幼儿园、13所小学、24所中学，共76所学校，学区规模相当大。区域未来的火辣可想而知。

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刘园板块

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刘园板块临近外环线、北运河，并有地铁1号线可通达，周边还有刘园苗圃、瑞景公园等，属于生活成熟片区。目前区域内在售新房有天房璟悦府，户型面积为83-123平米，均价22500元/平米。

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不过区域内的空地还有很多。今年天房、招商均各获一枚，1月31日，龙洲道188地块最终由天房以总价29.5亿摘得，楼面价约17858元/平米；2月7日，招商自持2000平米竞得龙洲道189地块也位于该区域，楼面价约18367元/平米。

据悉，天房龙洲道地块将由天房、首创、平安、招商、金茂等6家合作，招商北辰道地块也以合作形式开发，有金茂、首创、天房、仁恒、招商5家参股。

外环线以外：

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沿射线扩展的“选择题”

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天津不像北京一样“摊大饼”，顶多在外环线以内摊一下，至于外环线以外则没有那个实力了。所以天津外环线以外的城市发展格局则是依托14条入市门户道路以射线的方式由市区向外辐射。

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这14条射线分别是：西青道-京环线、芥园西道-中北大道、复康路-津静公路、卫津南路-津淄路、解放南路-津港公路、大沽南路-天津大道、津滨大道-津滨高速、卫国道-津汉公路、金钟河大街-津芦线、志成路-津宁联络线、津蓟路（津蓟高速）、津围路（津围公路）、京津城际、京津路-京津公路。

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这些射线周围区域会先发展起来，而对于购房来说，则是一道选择题，看你选择哪一条射线了。但沿着射线找房，错不了。

连天津地铁规划都与之吻合，比如规划中的4号线就是沿京津公路敷设的，在建的1号线延长线在外环线以外就是与天津大道并行，且走的是地下，为沿线区域预留出广阔的地上发展空间。

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市区、滨海：

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并行发展的“哑铃型”

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前面小编提到了“双城”的概念，这里再详细讲解一下。双城，是指天津市中心城区和滨海新区核心区。

从“一根扁担挑两头”，到“一轴两带三区”，再到“双城双港”，天津的城市空间布局不断调整，滨海新区的地位也随之逐渐提升，并形成了如今与天津中心城区并行发展的“双城”格局。

两者之间有三条纽带，即津滨大道、天津大道以及中间的蜿蜒流转的海河

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，三条纽带串联起了天津中心城区和滨海核心区这两个大圆圈，看上去像极了“哑铃型”。

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所以不难预测，除了中心城区、滨海核心区外，中间连接的津滨大道、天津大道以及海河沿线发展潜力都很大。听说葛沽已经在做一级整理了，完成后将会串联起双港、辛庄、咸水沽、响螺湾、塘沽湾。几个区域手拉手，协同发展迈大步。

整体来看，天津城市发展大致方向就是： 外环线内做填空题，哪里空缺发展哪里；外环线以内沿着射线做选择题，不沿着射线走很难发展起来；而市区和滨海之间潜力最大的是哑铃型区域

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。如果新兴的板块跳出这些区域，一般来说成长速度会很慢甚至起不来。