谢逸枫：买房摇号错了吗？万人抢房的罪魁祸首是限价政策吗？文/谢逸枫眼下

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谢逸枫：买房摇号错了吗？万人抢房的罪魁祸首是限价政策吗？。摇号|限价|买房|政策|谢逸枫|房源---

文/谢逸枫

谢逸枫：买房摇号错了吗？万人抢房的罪魁祸首是限价政策吗？。摇号|限价|买房|政策|谢逸枫|房源---

眼下，住建部两次重申调控不放松、力度不放松，并且限购、限售、限价的城市调控升级、范围扩容。按理说不应该出现疯狂抢房，房价上涨的局面，应该是市场恢复理性、供需平稳、买卖双方冷静。事实上是，摇号、限价的城市楼市呈现出“买房好似打新股”的特征，而且比打新股更加疯狂。主要原因当然是因为和新股一样的价格落差，新楼盘与旧楼盘之间存在价格倒挂。股市打新股中签率低不说，中一签也就挣几万，而摇号买房说不定能挣百万。显然，公平的摇号确保不了公平、限房价的限价确保不了房价不上涨。

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当“房住不炒”已经变成“抢房”、“摇房”，现在的调控政策力度比上轮大，限购、限贷、限价、限签、限售、限商、限离，再到摇号购房，抑制需求端的行政手段可谓是用到极制。结果是确保公平买房的摇号，限制房价上涨的限价政策城市，如今都出现疯狂的抢房潮、一二手房价格倒挂现象，例如成都，7万人抢1千套房、60万人参加87个楼盘抢房、买房排队几公里；西安，买房摇号摇出了关系户、内定成风；深圳，楼盘摇号要先交500万“诚意金”、80万喝茶费；杭州，购房者排队摇号排到晕倒，冻资1700万且当天清盘。因此，刚需、改善的住房需求伤不起。

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老谢认为，这就是所谓的抽奖买房模式、摇号冻资式买房模式。开启“抽奖买房”模式，最早于2017年5月，在上海宣布实施，接着在南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳宣布采用，多地出现了中签率超低的现象。毫无疑问，错误的摇号、限价政策，破坏市场经济规律，扭曲市场供需关系，影响价格预期，导致楼市失控、不健康的现象。

摇号购房的热度跟七个不同城市的实施细则，与房价情况密切相关。七个购房摇号城市的共同点在于均强调一次性申报所有房源，或一次性售出所有准售房源；都强调摇号购房过程的公平和公正，提出由公证机构在摇号过程中进行指导。不同城市的摇号政策也有差别。比如上海和成都规定，“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市，则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。而武汉的摇号政策则非硬性规定，只建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。

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5月26日，深圳的海上世界双玺发布《海上世界双玺花园三期二、三栋销售方案公示》，称将采取政府主管部门+公证处监督抽签的形式开盘，这是深圳首个公开摇号的项目。销售方案显示预售单元均价8.2万元，参加摇号要缴纳500万元诚意金，该楼盘多为大户型，以均价计算房价多在2000万元以上。特别要指出的是，杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭/刚需家庭给予优先选房的政策倾斜，部分城市甚至明确了刚需房源比例。

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在目前住宅市场一二手价格倒挂和“三价合一”新政的影响下，住宅新开项目被“秒杀”。4月深圳新房市场依旧延续3月好势头，成交套数1934套，环比下降4.68%，同比下降2.18%。调控高压下，深圳新房成交均价已经连续19个月下跌，4月深圳新房交均价为54169元/平方米，环比减少16元/平方米，同比下降0.82%。自2016年10月以来深圳新房成交均价累计下跌1442元。另统计局数据，4月深圳新房房价环比上涨0.1%，同比下跌2.2%。由于二手房不受限价令影响，深圳二手房房价有所上涨，环比0.2%，同比上涨4.4%。深圳二手房已经连续7个月环比上涨。

实行“购房摇号”的城市大多都是人口净流入城市。八个购房摇号城市中，杭州、长沙、成都、武汉、西安、深圳、上海、南京这八个城市都是“城市抢人大战”之中的超级大赢家。

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成都按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%，支持刚需家庭优先选购。杭州，对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；武汉在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中，低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围。长沙是“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。成都相较于其他摇号城市，所有新建商品住宅项目摇号，向刚需用户倾斜房源套数的比例，已经是摇号城市中最有诚意的政策。

老谢认为，摇号导致市场恐慌购房的情绪加重。目前，全国摇号的城市已经有8个，包括南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安和深圳，这波楼市不安静的城市基本囊括。摇号购房传递了两个信号，第一是市场供不应求所以要摇号。第二是公平起见通过摇号避免暗箱操作。这两个信号又在传递什么意思，摇号能够解决供求问题吗？显然不能。摇号能确保公平吗？西安说，也不能。因此，买房摇号成为抢房、房价上涨火上浇油的罪魁祸首，逼出史上20年首次最疯狂抢房，让最严厉的调控沦为空调，可谓是世上罕见。

老谢需要指出的是，当下摇号购房的八大城市（南京、上海、杭州、长沙、西安、武汉、成都、深圳）爆发“万人抢房”、或“深夜排队抢房”、或“排队排到晕倒”、或“90老人抢房”的奇葩现象。摇号购房的背后，是“限价”、“限签”政策剥夺了开发商房子定价权，不是市场决定价格，是政策决定房价，导致一、二手房价格倒挂，形成房价上涨预期、房价上涨财富效应与供需关系紧张及购房者恐慌情绪加重的恶果，加上“抢人才政策与地价上涨及货币超发、人民币贬值、投资渠道狭窄的推波助澜”，房子成了人人想抢的财宝。

最糟糕的是二手房的价格由业主决定，或者由中介代替决定，可以毫无费力的逃避监管部门限制。

老谢直言，实质上这就是政策破坏市场规律、供需关系、价格信号、市场主体预期，产生的短期性、局部性的房荒，让原本缓解供需关系紧张、遏制房价上涨的预期、打击投资投机炒房的政策出现相反结果，看似公平的摇号购房，实则是不公平的，暗箱操作不可避免。因为有关系、有钱人真的太多了，房企为卖好价钱，肯定是会暗中上调房价的。因此，当错误的政策与人才吸引政策及库存紧缺时，需求积压犹如火山爆发，再怎么调控都无法阻挡购房者入市的决心。违反市场经济规律的政策，必遭报复。错误的抑制需求政策，肯定无法从根子上解决楼市问题。

按照分布看，成都、西安、郑州、武汉、长沙，从地理位置上划分，集中在中西部地区，上海、南京、深圳在东部。从改变区域发展不平衡的角度来说，中西部变得越来越有吸引力是一件幸事。成都、西安一波人才新政，吸引了几十万人落户很说明问题。不幸的是，这些地方的人正在被供需结构紧张下的房地产财富效应裹挟前行。避免抢房大战的第一步，必须要大幅增加住宅用地供应。按照去年住建部、国土部联合下发的一份文件，房地产消化周期在12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不只要显著增加供地，还要加快供地节奏。

截至今年4月份，成都的存销比5.1，西安存销比是11.5，郑州存销比是5.3，武汉存销比是10.8，长沙的存销比是9.8。这些城市均在增加土地供应之列。普遍存在问题那就不是一个城市的事儿。日前，住建部重申楼市调控目标不动摇、力度不放松时强调，要抓紧调整住房和用地供应结构。其中就包括，提高住房用地比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。北京、上海、广州、深圳等16个城市探索推动供地主体多元化。透彻理解“多主体供应、多渠道保障、租购并举”，或许可以帮助城市调控少走一些弯路。

面对万人抢房与全民“抽奖买房”，背后是供不应求的供给短缺，担忧出现“房荒”。那么，部分城市“万人抢房”背后的原因到底是什么？“万人抢房”和摇号买房就意味着“房荒”吗？

老谢认为，部分城市之所以出现“万人抢房”，直接原因是限价政策，并且摇号政策火上浇油。限价政策导致新房与二手房价格倒挂，新房比周边二手房便宜。这么多人抢房，其中不少可能是看中了其中存在的差价，想去捡便宜的。还有一个原因是楼市调控加剧了一些家庭的购房预期，怕买晚了买不上、买的贵。这部分人几乎为首次与改善的买房者，担心房价上涨。部分城市出现“房荒”主要是因为在“刚需”占主导的情况下，部分调控措施可能加剧房价的上涨。

在一房难求的预期下，很多暂时没有购房需求的家庭预计今后购房的难度增加，从而提前购房计划。万人抢房的第三个原因，是部分城市库存下降，供给减少。截至2018年4月底，业内监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。万人抢房出现的第四个原因，是抢人大战，买房成为城市人才引进的副产品，直接导致市场房子被大量的人才拿走了。由于金融去杠杆与调控，房企生产房子速度缓慢。千万不要说房子大量空置，大城市永远最缺房子。

老谢认为，最近一年多，中国已有54座城市发布了人才吸引政策，其中很多城市给予购房补贴或者放宽购房限制，也加速了原有库存的消化。其实，这只是限价、限签等政策下的房价倒挂、库存减少、新房供给不足等原因造成的。不过，临时性的房荒现象，绝对不可忽视。地方应该及时调整政策，加快土地、新商品住宅供应，同时疏导住房需求，不是采取堵塞或政策打补丁的暂时性措施。应该从土地、户籍、法律、金融、住房、财税制度上去改革、完善，找到问题的根源，不是调控为了调控，否则要陷入重蹈覆辙的恶性循环。