都在说抢房，最新数据告诉你真实的楼市是怎样的房地产研究机构克而瑞31日晚间发布的

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房地产研究机构克而瑞31日晚间发布的《2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，今年前5个月，碧桂园以3345.2亿元的销售额排名榜首，恒大、万科以2552.6亿元、2392.2亿元分列二、三位。若以权益金额统计，恒大以2427.5亿元拔得头筹，今年前5个月，碧桂园、万科的权益金额分别是2281.9亿元和1674.5亿元。此外，保利、融创、绿地前5个月的销售额超过1000亿元。

据克而瑞统计，今年前5个月，TOP100房企整体销售规模达3.47万亿元，同比增长33.5%。三家龙头房企中，碧桂园、恒大得益于在三、四线城市的布局，今年前5个月累计业绩同比增速分别达37%和39.5%。从5月份的数据来看，TOP100房企单月业绩环比增长18%，创年内新高，并且5月单月业绩超百亿的房企数量达到24家，其中碧桂园单月销售首次突破700亿元。

2018年1月至5月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。TOP3和TOP30房企门槛分别增长31.4%和38.8%，达到2392.2亿元和305.5亿元。而TOP100房企销售金额入榜门槛增幅最小，仅同比增长19.5%至62亿元。克而瑞预计，在调控政策不断升级的背景下，今年规模房企的集中度还会进一步提升。未来标杆房企将依托自身的优势，通过高周转和全国化的战略布局实现逆市扩张。

一季度以来，房地产市场持续分化，不同城市楼市差别较大，各城市不同区域楼市差距也在逐渐拉大。克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为，那些受到追捧的项目大多是热点城市中与周边二手房价格倒挂较大，且配套资源较为完善的项目，其他大部分项目的去化表现一般。

以上海为例，据克而瑞统计，今年以来上海市场共开盘项目65个，摇号65次，其中24个项目认筹数量大于房源数量，30个项目认筹数量远不及房源数，11个项目认筹数量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端项目由于大部分售价低于市场预期和周边二手房价格，认筹人数远超房源数，去化高达95%以上。但与此同时，多个刚需和刚改项目却频频遇冷，认筹数多未超过房源数，部分项目认筹人数仅为个位数。

5月市场调控政策持续收紧，调控地域不断向二线和三、四线城市扩散，严格的“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策逐渐成为热点城市的标配。目前，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等城市均采取了摇号选房的政策，预计今年可能会有更多的城市加入摇号大军中。

房企融资仍偏紧快销去化为上策

在调控持续强化的大背景下，快销去库存仍是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘洪玉昨日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会上表示，2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆，特别是小型房企将面临巨大考验。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，现金流对房企极为重要，开发商只有“快销走量”向前冲。

房企业绩分化愈加明显

会上发布的《2018中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2017年在资本市场“监管升级、脱虚向实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但成交规模再创新高，整体实现“增收又增利”。同时，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧。

据统计，去年沪深两市上市房企及赴港上市房企的营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元，分别同比增长8.11%和27.64%；净利润均值分别达到21亿元、51.94亿元，分别同比增长25.34%、52.27%。据观察，不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显著，净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。

报告显示，3000亿元以上、1000亿元至3000亿元阵营房企的核心净利润增长率均值分别为58.54%、67.15%，相差近10个百分点。

2018年以来，房地产调控持续强化。“目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化，加大杠杆实现快速规模扩张，已成为多数房地产上市公司战略抉择。”中国指数研究院院长莫天全说，在此背景下，库存管理能力、周转速度和现金流状况成为房企的生存关键。

快销去库存策略仍须持续

国研中心企业研究所副所长袁东明表示，上市房企必须尽快适应国民经济和房地产行业的换挡发展。当前我国去杠杆取得了阶段性成效，但防范和化解金融风险仍然面临比较大的压力。

“居民杠杆率快速上升、地方政府隐性债务等问题都尚未得到根本性解决，防范化解重大风险是今后3年工作的重中之重。在这样一个环境中，房企必须强化风险意识，提高风险防御能力，警惕资金环境变化带来的风险。”他说。

“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降，大概下降10%以内，销售额会小幅增长。”欧阳捷说，房企真正的风险不是负债率高低，而在于现金流够不够，快销走量冲规模是策略之一。

上述报告认为，在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下，目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。

国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为，目前所谓的“房地产行业低库存”只是一个营销手段。“从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货（即便扣除应收占款）数据看，都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右，是历史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重视。” 谢皓宇说。