广州13宗靓地全解析：强推人才公寓+“回炉”地降价再推 5月30日

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5月30日，广州官方一口气挂出13宗累计50万㎡商住商服用地，总起拍价达128亿。

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起价近127亿！广州一日连挂13宗地黄埔南沙增城海珠都有！

其中，招商引资热区黄埔将出让多宗人才公寓用地，琶洲西区出让3宗商服用地吸引优质企业总部落户，“广州北”花都、从化出让大体量宅地。

广州|人才|回炉|地块|商服|公寓---

【本轮出让特点分析】

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特点一：

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总供地量创年内新高

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1-5月宅地供应量创近3年同期新高

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从年内各月情况来看，经过本轮挂牌后5月已成为2018年至今单月峰值。

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广州官方在4-5月陆续公布《2018年供地计划》《供地蓝皮书》后随即提高供地效率，

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体现了官方供地计划性越来越强

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。此外，从长远来看持续而充足的供地有望缓解目前一手市场“缺货”现象，为广州房地产市场稳定运行提供必要的基础。

而从近3年情况来看，今年商住用地供应为近3年1-5月之最。

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2018年1-5月广州公开挂牌114.95万㎡商住用地，比去年多15%。

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与宅地供应大幅增加相比相比，商服用地供应则强调合理性。

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今年1-5月广州仅供应10.57万㎡商服用地，为近3年同期最低值；

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近年商服地出让基本以服务定向引资，以更加合理的方式推出商服地“筑巢引凤”。

年内优质商服地基本以琶洲、金融城、科学城为主要供应源，可体现广州“集中力量推进重点板块发展”的思路。

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特点二：

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招商热区出让人才公寓用地，“抢人大战”升级

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在5月供应的48.4万㎡商住地中，黄埔有3宗累计6.25万㎡人才公寓租赁用地。

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而过去两年人才公寓基本只以“竞配建”的方式产生，从侧面可反映出今年通过人才公寓“抢人”的方式升级。

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此外，广州中原研究发展部认为本轮挂牌地块中包括琶洲西区117号酒店式公寓租赁地块、南沙万顷沙租赁地块其实际上均带有解决劳动人才居住需求的性质

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，亦可以视为“人才公寓”的另一种实现形式。

截止目前为止，各区已出现“产城地”“人才公寓租赁用地”等形式，广州中原研究发展部认为，上述“供地花式”基本以服务区域招商引资、引进人才为目标；

特点三：

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“回炉”地块降价再推，让更多房企参与竞争

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本轮土拍中的花都凤凰路地块、从化江浦果场FA0904022地块以及西宁小学东北侧地块均为早前“因故中止出让”的回炉地块。

其中凤凰路、江浦果场地块于今年3月中止出让，对比之前出让条件，本次变化主要体现在起拍价降低上，如花都凤凰路地块此前起拍楼面价为17250元/㎡，如今地块重新组合，降至15000元/㎡，“降幅”达13%；此外，从化江浦果场地块则从原来的8300元/㎡降至8000元/㎡。

降低起拍价一方面可让更多房企参与竞争；另一方面可减轻地价对一二手楼市的价格刺激，对稳定楼市存在一定意义。

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【南沙区】

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黄阁镇2018NJY-6地块

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地块基本情况分析：

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该地块已在《2018年供地蓝皮书》上公布，其位于黄阁镇麒麟新村北侧。

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占地面积56921㎡，起拍价为10.2亿，折合楼面价8981元/㎡；

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该地块采取“限地价+竞配建人才公寓+自持+摇号”

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的方式出让，最高限价为14.8亿，届时楼面价将达13022元/㎡；最高配建人才公寓计容为22950㎡，到达最高配建时，楼面价为16310元/㎡。

黄阁近期利好不断，与黄阁镇紧密相连的庆盛交通枢纽即将由新鸿基发展综合体项目，南沙中北部商服、生活配套有望迎来高效发展期；

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同时在大湾区利好刺激下，庆盛、黄阁作为连接穗莞深港的重要通道以及1号公路过江通道的重要出入口，未来可承接商贸、物流等产业需求；

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且黄阁本身具备汽车制造及上下游产业传统优势，故发展前景可观，因此该宅地市场价值较高。

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周边楼价分析：

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该地块周边有全新项目万科白鹭郡，其目前在售洋房为2.8-3.2万元/㎡，大盘南沙保利城一手价格在2-2.1万元/㎡之间；

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黄阁镇二手市场暂未成熟，距离其5公里的小区二手单位价格在1.3-2万元/㎡之间。

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南沙区万顷沙2018NJY-7地块

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地块基本情况分析：

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该地块位于万顷沙，占地面积64147㎡，起拍价为6.06亿，折合楼面价3371元/㎡；

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该地块要求竞得人需100%自持，且自持时间不低于10年。

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该地块采取“限地价+竞配建人才公寓+竞自持年限+摇号”

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的方式出让，到达最高限价时，楼面价为4888元/㎡；到达最高竞配建62100㎡时，楼面价为7471元/㎡。

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广州中原研究发展部认为，由于万顷沙片区目前布局多个产业园、大型制造、运输、航运企业基地，因此未来该项目租赁对象预计基本以周边企业员工为主。

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此外，目前万顷沙板块楼市环境尚未成熟，无市场参照项目。

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【黄埔区】

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科学城KXC-K1-10、KXCD-D1-8地块

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地块基本情况分析：

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此两宗地块位于黄埔区科学城板块，均直接作为人才公寓之用。

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此两宗用地均要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。

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广州|人才|回炉|地块|商服|公寓---

KXC-K1-10起拍总价60551万元，KXCD-D1-8起拍总价16514万元。其中KXCD-D1-8地块限高24米。

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此外值得一提的是，去年10月黄埔科学城“率先”出让一宗人才公寓租赁用地，最终由科学城投资集团夺得，可见黄埔区在租赁用地出让上比较活跃。

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周边楼价分析：

目前地块周边一手项目价格在3.6-3.8万/㎡之间

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；周边租赁价格在主要可分为两个层级，普通小区住宅租金在26-40元/㎡·月；公寓单位价格在55-60元/㎡·月左右。

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长岭居开发区YH-A4-6地块地块

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地块基本情况分析：

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该宗地块位于长岭居板块，同样要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。

广州中原研究发展部认为，官方将人才公寓布点选在长岭居具有一定前瞻性

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，对于未来长岭居引入相关产业做准备，可满足劳动人才“安居乐业”需求。

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【增城区】

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石滩镇溪头村A18035

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地块基本情况分析：

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溪头村位于石滩镇东部，紧邻元美工业区和江龙工业基地，紧临荔三公路（S256）和广惠高速，交通便利，但该地块远离石滩镇中心，位于穗莞交接区域。

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虽然该地块地理位置比较偏远，

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但起拍楼面价已达8003元/㎡

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，即使以底价成交，未来销售产品价格亦在1.6万元/㎡以上

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，与目前石滩镇中心一手项目价格属同一水平。

广州中原研究发展部认为，该宗地块出让或将对石滩、仙村、石楼等增城外围板块楼价产生影响。

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周边楼价分析：

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宗地周边暂未形成成熟一二手市场，而石滩镇中心楼盘以一手市场为主，一手楼市价格在1.4-1.8万元/㎡之间。

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荔城街蒋村村、新联村A18064

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地块基本情况分析：

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地块距离荔城区较近，生活交通出行等方面较为便捷。起拍价137300万元，折合楼面价12401元/㎡。

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今年以来荔城板块出让地起拍面价均在1.2万元/㎡以上

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，且吸引包括华润、保利在内的名企拿地，市场前景可观。

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周边楼价分析：

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宗地周边楼盘以二手市场为主，一手楼盘较少，二手楼市价格在1.5-2.2万元/㎡之间。

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【花都区】

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凤凰路HX-HD1420地块

地块基本情况分析：

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该地块为原凤凰路二、四期地块重新“回炉”规划后再挂牌地块。

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其与一期地块相同，保持“商住+商服”的出让模式。

该地块占地6.7万㎡，起拍价为21.7亿，折合楼面价15000元/㎡；

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该地块采用“限地价+竞自持商住部分+摇号”

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的方式出让，到达最高限价时，楼面价为17110元/㎡。

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需要指出的是，对比《蓝皮书》中二、四期用地13.1万㎡、10.8万㎡的大面积相比，

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本次重新整合的地块面积“仅为”6.7万㎡。

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面积优化使出让总价降低，对于意向房企的资金准入门槛亦有所降低，预计更多的房企可参与竞拍。

周边楼价分析：

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项目周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对缺乏。优质的二手项目价格在1.8-2.1万元/㎡，一手项目均价在2.5-2.6万元/㎡。

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【从化区】

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江埔果场FA0904022地块

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地块基本情况分析：

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该地块位于去年12月成交的FA0904023地块西侧，但占地面积小于早前出让地块。

该地块需要配建市政道路、幼儿园等设施

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，加上023地块配建的九年一贯制学校、公交站，未来江浦果场片区相邻地块项目将形成配套“自给自足”。

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周边楼价分析：

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该地块周边洋房项目主要以二手为主，价格在1.3-1.6万元/㎡左右；

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而一手在售为碧桂园御湖城

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，别墅价格为1.6-1.7万元/㎡，洋房1.4-1.6万元/㎡。

需要指出的是，受2015-2016年供地不足影响，从化截止5月底一手住宅库存量仅44.89万㎡，为所有外围区中最低，因此未来江浦地块项目将填补市场空白。

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西宁小学东北侧地块

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地块基本情况分析：

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该地块曾于2016年11月挂牌，后因故中止出让；本次重新调整后中小学用地面积略微减少。

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起拍楼面价由当年的5200元/㎡调整至如今8100元/㎡，与目前从化“标杆价”江浦果场地块8479元/㎡的出让楼面价颇为接近。

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该地块采用“限地价+竞自持+摇号”

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的方式出让，到达最高限价时，其楼面价为8470元/㎡。

该地块位于街口市中心范围，周边生活配套完善，距离从化区府商服区约2公里。

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但该地块通勤、居住环境上略显不足，其距离未来14号线街口地铁站约5公里，相对较远；且远离流溪河周边，景观资源相对欠缺。

周边楼价分析：

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由于近5年从化出让宅地偏少，因此街口基本以二手项目为主，价格在1.2-1.8万元/㎡左右。

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【海珠区】

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琶洲西区3宗商服地

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地块基本情况分析：

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本轮琶洲西区将出让3宗商服用地，总出让面积达1.5万㎡，其中125、126号地块带有定向引资性质，其起拍楼面价为15220元/㎡；

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117号地块为酒店式公寓用地

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，要求竞得者全自持作为租赁用房。

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根据《2018年供地蓝皮书》显示，琶洲西区为今年重点商服地出让板块；累计可供应10宗共计5.7万㎡用地，

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市中心范围内仅次于金融城、天河科技园。

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而回顾2017年，琶洲西区累计出让4宗共2.28万㎡

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，吸引华邦、TCl、中远等名企进驻。

广州中原研究发展部认为，相比起其他重要商服区，目前琶洲进驻企业已涵盖金融、互联网、大型工业企业总部、媒体，可见其定位更具“多样性”。