美的置业赴港IPO，背靠大树真的好乘凉? 本文来自"蓝鲸财经"

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本文来自"蓝鲸财经"，作者为石青玲，文中观点不代表智通财经观点。

提起美的，很多人知道这是一家家电公司，但却极少有人知道它还是一家地产公司。近日，随着美的置业在港交所提交IPO申请，其深入房地产行业的形象，才真正走入大众的视野。

在今年这轮包括大发地产、弘阳地产在内的中小房企赴港上市热潮中，美的置业的身影，始终因其背靠着白色家电巨头美的集团而显得尤为独特。但立足于房地产这个追规模求速度的赛道上，背靠大树的美的置业要走上房地产规模化之路，却并不容易。

"公公+儿媳"持股背后:职业经理人唱主角

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根据招股书披露，美的集团创始人何享健的儿媳卢德燕为美的置业的控股股东，何享健的儿子何剑锋为美的置业非执行董事。郝恒乐任董事会主席，执行董事兼总裁,主持董事会及负责集团整体业务方针和日常管理。

其中，卢德燕拥有美的发展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司三家控股公司100%股权，她通过上述三家控股公司成为美的置业的控股股东。作为一致行动人，何享健也拥有其所持权益。外界对这份股权结构充满了好奇，为何美的置业搭建的是"公公+儿媳"的股权结构，而非"父亲+儿子"?

这得从美的集团开始说起。2012年8月25日,美的集团创始人--70岁的何享健交出了手中的接力棒,年仅45岁的职业经理人方洪波小心接过，他接手的职位是美的集团董事长。走完交棒的最后一步，何享健感叹了一句:"终于完成多年的心愿了。"

交棒给职业经理人而非独子何剑锋，何享健此番考虑的背后是对职业经理人制度的深入研究。有媒体报道称，何享健曾花大量的时间和精力研究世界500强企业，从中总结出一条规律:很多企业的没落都和家族式管理、传承脱不开关系。因此，他认为家族式企业对美的弊大于利，所以很早就公开表示，美的一定不会成为家族式企业。

在美的集团董事长方洪波看来，老板何享健之所以敢放权，除了胸襟宽广外，最核心的原因在于美的有一套科学的控制机制和代理机制，实现了"三权分立"，即股东会、董事会、经营层的分权管理。事实证明，他也没有辜负何享健的这份信任，美的集团年报显示，自2012年以来，美的集团营业收入分别为1209.75亿元、1416.68亿元、1384.41亿元、1590.44亿元及2407.12亿元。

如今，何享健又将这套方法转用在美的置业的发展之中。资料显示，美的置业主席郝恒乐，2004年加入美的集团担任公司董事，2005年任职美的物业管理层，2017年担任美的置业董事。此番上市，老板何享健对其寄予了无限厚望，而他能否像方洪波一样，带领美的置业一往无前?

赴港IPO背后:净负债率难解

郝恒乐会将美的置业带向何方尚不得而知，但眼下可以看到的美的置业，却不那么让人放心。过去三年,美的置业在实现业绩增长的同时，居高不下的负债问题始终未能解决。

数据显示，2015年至2017年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,复合年增长率约113.7%;同期净利润为3.83亿元、9.93亿元和18.93亿元。2018年前三月，已实现合约销售额141亿元。

据其招股书披露，公司借款总额(包括银行贷款及其他借贷和公司债券)持续增长，2015年为人民币11453百万元，2016年为人民币24359百万元，2017年及2018年前3月为人民币38255百万元以及人民币43579百万元。

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除此之外，2015年公司净负债率为622.1%、2016年净负债率为624.7%、2017年净负债率为118.9%。文件还表示,公司持有信托融资及其他融资安排，占到借款总额约34.5%。

对于公司的债务，美的置业在招股书中写道:"美的置业目前维持并继续相当高的债务水平,美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。"

同策咨询研究总监张宏伟对蓝鲸房产分析道:"美的置业上市既有公司发展的需要,也有融资、缓解债务的需求。"实际上,美的置业并非年内第一家赴港IPO的企业。据蓝鲸房产梳理,自2018年以来,已有大发地产、弘阳地产等多家中小房企提交了IPO申请,起家于温州的中梁地产也被曝出有IPO计划。

对于此轮中小房企上市潮，易居研究院智库中心研究总监严跃进此前曾对蓝鲸房产表示:"一方面,这是因为市场竞争的逻辑在于,无规模即无市场，靠单纯的项目销售难以快速做大规模,而IPO其实是有较好的机会的，是企业快速做大规模的一个模式。另一方面,在国内楼市调控持续严厉的背景下，中小房企陷入了资金的困境,这将促使其积极谋求新的融资平台。"

追逐规模背后:企业战略有待商榷

如上述专家所言，尽管美的置业从未将具体规模说出口，但其拼力追赶规模的态势早已表露无遗。

赫恒乐曾在接受媒体采访时透露，2018年美的置业在广东区域的销售可达150亿元,江苏、浙江、湖南、河北等几个大区域也能达到100亿,因此预计2020年将实现千亿销售目标。除此之外，美的置业招股书披露:公司将致力于成为中国十大房地产开发商之一,目标是覆盖中国50个城市。美的置业的规模之心由此可见。

然而，在行业集中度不断提升的当下，要想突围并非易事。美的置业给出的杀手锏是:智慧家居。张宏伟对蓝鲸房产表示:"智慧家居是未来的一个大趋势，相较于其他企业而言,美的置业可与美的集团共享资源，这是它的一个优势,特别是在三四线市场。同时，双方也可形成产业协同，互相促进彼此发展。"严跃进对此表示了认同。

但一位不愿具名的专家却表示出了不同的意见，他认为:"从整个行业的角度来看,无论智慧家居对美的置业来说是否具备优势,一家不具备地产DNA的企业进军房地产本身就不具备优势。"

上述人士表示:"如果企业只是希望赚快钱,那美的置业的战略短期来看是成功的。但是当下，整个地产行业的发展思路都发生转变，房企开始步入赚慢钱的时代,而美的置业却还停留在传统赚快钱的思维中,这样的企业战略规划无疑是滞后的。"

同时，严跃进也分析认为:"对于美的来说,一方面要对三四线城市的投资有所敬畏。另一方面也需要积极研究新的业务模式。"

对美的置业来说，迈向资本市场是一个新的开始。在这个新的赛道上,它将与其他强者同台竞技,能否跟上同行发展的步伐不掉队，美的置业还有很长的路要走。