催化式发展︱第二番：步行友好型城市的催化 [一览众山小荣誉出品] \x0a官方授权首

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牵手也可以漫步风霜雨雪

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相见也可以依窗朝思暮念

《催化式发展-再造步行友好型城区》

一览众山小-可持续城市与交通

一览众山小106女团

编辑团队

原文
/ Christopher B. Leinberger

Tracy Hadden Loh

翻译/

厉梦颖、李哲行、古佳玉

毛丽雅、王楚悦、张禾荟、赵雅薇

文献/

李哲行 校验/
李哲行、陈依佳

编辑/

众山小、毛丽雅

排版/

白琳

一

城市

交通

览

译者导读

随着时代变迁，大都市的发展模式也形成了“步行友好型城市-车行便利型郊区-步行友好型城市”的轮回，其背后不仅是人们生活方式和生活需求的转变，也是房地产开发和新兴经济的发展。作为促进步行友好型城市发展的“企业型城市主义”，催化式发展具有三大关键因素：耐性股权，即长期不计回报金融资产权益；融合发展，也就是聚合临近地块；就业，即催化式发展需在发展阶段创造大量就业机会。这种看似陌生的发展方式如何发挥新城市主义的影响力？相信本文将有助于你理解其中奥妙。

一、城市发展两阶段

1946 ——1995年：

车行便利型城市郊区化和房地产商品化

大都市的建设有两种发展模式：一种是“步行友好型城市”，另一种是“车行便利型郊区”。正如《城市主义的选择》（The Option of Urbanism）一书所述，步行友好型城市发展有着较高的密度（采用容积率（FAR）作为衡量密度的标准，取值从1.0到40 FAR），而车行便利的郊区发展的密度则明显较低（FAR在0.05至0.4之间）。数千年来，步行都作为一个城市绝大多数居民所采用的出行方法，而步行友好型城市发展也一直都是城市建设的主要方法。车行便利郊区则是一种全新的发展形式，首先在美国，随后迅速被全球各地采用。由于在20世纪初至20世纪中期低成本的汽车和卡车运输被引入市场，使得该模式的发展成为了可能。二战后，城市发展主要由车行先导的郊区发展为主导，而该发展模式也在很多著作和报告中被提及。在20世纪末期，一方面通过常见的区划法规的轻松管理，另一方面因为融资模式在全球范围得到充分理解和接受，车行便利的郊区的发展也随之快速演化。

在20世纪后期，这些融资模式能让全球金融机构（包括投资和商业银行、证券交易所、养老基金和政府监管机构）对房地产进行“商品化”和“金融化”。这些新的股权和债务来源，迅速被正在寻找新的金融资源的房地产开发商采用。到20世纪90年代，与现金、股票和债券一同，房地产成为经济中的第四个资产类别并受到华尔街管理。而现在房地产资产类的金融手段包括诸如房地产投资信托基金、住宅和商业抵押贷款支持证券以及扩张的公开交易的住宅建筑公司市场份额。

图一、步行友好型片区和郊区型片区，辛辛那提市中心。

图源：SNEHIT/Shutterstock.com (left), aceshot1/Shutterstock.com (right)

这种传统和保守的承保融资方式的预测是根据广为人知的“同期比”的商品化产品而测算的短期股票收益率（3至5年）。事实上，房地产的商品化几乎影响到所有私人资助的房地产开发。在实践中，这种商品化采取了被称为“19种标准房地产产品类型”的形式，其定义了20世纪末公开交易的房地产资产类别，有助于在全球范围内创建大同小异的车行便利型郊区点。在“邻里中心”（也通常被称为沿公路商业区）的案例中，每个地区必须拥有国资背景的杂货店和药店，占地12至15英亩（或5至6公顷），紧临一条繁忙的高速公路（每天最少25,000辆车经过），在回家经过的道路两侧建设。地面停车场占了80％的土地，而单层房屋占了剩下的20％土地面积，并处于停车场的后方。该沿公路商业区模式可运用于大都市纽约市、克利夫兰、洛杉矶或巴黎。类似的商品化模式被运用于其他房地产产品类型，例如商业园办公室、仓库、酒店、待售房屋或出租公寓。

随着这些趋势成为房地产开发的主导方式，曾一度无处不在的步行友好型城区也受到其他离心力的强大冲击，人口、商业和资本大量流失，让许多城市和郊区城镇的市中心被掏空，陷入贫困，渴望能再次被投资。

1995年——现在：

回到步行友好型城市主义的未来

自20世纪90年代中期以来，人口和经济上的变动从根本上改变了房地产开发的市场和地点。

随着空巢老人和年轻人的生活方式偏好的改变，他们的需求也在改变。当今，新建立的大多数家庭，以及将在未来20年新组建的家庭中，大多数将由单身人士或有着非学龄儿童的夫妇组成，而这些家庭都将是步行式城市主义的目标家庭。在这一年龄范围的一端，即将退出历史舞台的婴儿潮一代和其他空巢老人对有活力的步行友好的都市生活方式提出了更高的需求，希望能有相应的文化娱乐设施和较少的房屋维护责任。与此同时，相较于前几代人，年轻一代对车行便利郊区的住房需求减少，因为生活成本的提高（尤其当汽车出行）、组建家庭推迟、学生债务增加、经济不平等和其他因素的共同加剧。随着这千禧一代的年龄增长，并开始有了自己的房产，他们对步行友好型城市主义的需求与日俱增，因为该种发展模式可以满足年轻家庭的需求。另外，千禧一代群体在步行友好型城区购买住房的比例比其他年龄的群体都要高。即使在郊区也一样，千禧一代会更有可能去选择具备共享设施的社区。

改变房地产开发的经济转变牵涉到知识经济的分层，这已盖过历史上的两大发展驱动因素，农业和制造业。自21世纪以来，知识经济已经从城郊办公园区转移到更适合步行的和综合利用的城市地区，以吸引和留住受过高等教育的年轻从业者，并支持他们之间的创造性合作，因为他们在生活日常和工作安排中看重和讲究步行友好型城市主义。事实上，2017年亚马逊第二总部设立提议代表了知识型企业对公司设立的核心选址要求：受过教育的年轻劳动力群体、公共交通和自行车服务、优秀大学、城市生活方式、国际航空线，有利于经济增长的商业环境、以及其他考虑因素。然而，即使是在工业时代创立的老公司，也正逐渐搬到步行友好型城区，吸引公司所需的受过教育的工作者，尤其是千禧一代，并将公司打造成一个21世纪创新知识型企业。通用电气公司总部从康涅狄格郊区办公园区迁至波士顿市中心，万豪总部从华盛顿郊区的商业园区迁至马里兰州贝塞斯达市中心，这两个案例只是当前房地产业周期（2010年开始）数百个案例中的两个例子，证明了这个全国性的趋势。根据首席执行官的说法，典型的郊区公司-麦当劳计划搬迁到芝加哥市中心是为了“更贴近客户，鼓励创新并确保优秀人才”。

图二、

美国各行业就业占比

图源: 美国劳工统计局当前的就业统计数据（U.S. Bureau of Labor Statistics Current Employment Statistics ）、世界银行国际劳工组织（World Bank International Labor Organization）、劳动力市场数据库的关键指标（Key Indicators of the Labor Market database）

知识经济（包括技术类、艺术类和专业性的工作）的趋势日益成为美国的主导经济力量，正如第14页的图1所示。知识工作者占美国就业总人数的52.6％，贡献了超过59％的经济产量。相比之下，制造业和采矿业贡献的经济产量从1960年的28％下降到2015年的9％，而农业就业从9％下降到2％以下。下一个可能出现的新兴经济似乎正在加强这种走向步行友好型城市主义的结构和空间转变。作为体验经济的代名词，它并不是从物理或知识产品中增加经济价值，而是试图从经验和社交互动中增加经济价值。体验经济包括旅游业，强化零售服务和共享服务或产品（汽车或自行车共享、联合办公、制造商空间和住房共享如Airbnb）。体验经济通常要求步行友好型的城市地点来作为他们的位置，这使得他们可以提升城市独特的历史价值，从而围绕步行友好理念打造出一个品牌。例如，作为世界五大产业之一的旅游业，大量集聚在许多全球中心城市中的步行区域。从巴黎到曼哈顿，再到新墨西哥州圣达菲，旅游业不是集中在以汽车为导向的城郊地区。

这些具有区域显著性的步行友好型城区，我们统一称之为“WalkUPs”以方便参考，包括位于美国大都市区的中心城市和郊区。根据乔治华盛顿大学的研究，到目前为止，已经确定了8种基本类型的WalkUP（见第15页的文本框），占了大约都市土地总面积的1％。在美国最适合步行的大都市—纽约，WalkUPs所占据的土地只占大都市地块的0.5％，这还包括了大部分的曼哈顿岛地区。而即使将步行友好的休憩零里也归为具有区域显著性的地区，结果也将只有少于5%的城市土地会被归为高密度的步行友好型城区。

展望纽约以外，美国步行友好型城市主义的管理和发展一直存在领先和落后的方面。《2016步行交通未来》研究了30个最大的都市区（占全国人口的46％和全国经济产量的54％），发现所有30个城市正在经历步行友好型城市市场份额上涨，另外，步行友好型城区中的办公室、零售商业和出租公寓的租金都在上涨。而与此同时，在车行便利的城郊，入住率和租金费用却在大幅下降。这些都市区大多数正在经历步行友好城市主义市场份额的多倍增长。上一次这些地区出现类似的转变是在20世纪80年代，当时的趋势是反过来朝着车行便利型城市郊区的方向发展。与此同时，步行友好型城市的办公楼、零售商业和出租公寓的租金平均每平方英尺高于车行便利型的城郊地产。自2010年经济复苏开始以来，这些租金溢价在不断增长，这表明被抑制的需求在不断增加。

简而言之，经过数十年的投资减缩、郊区化和去工业化，步行友好型城市发展模式再次成为国家经济和人口未来的优先定位。这不正是，旧物换新颜吗。

二、催化式发展是什么

2007-2009年的全球经济危机，吸引了人们对于愈发依赖华尔街资金的车行郊区房地产金融化和商品化的结果和风险的注意。监管者和学者已经确定需要更好地从多个方面理解这些因素，如这些因素是如何改变发展机制的；怎样影响建成环境和社会肌理的；另外，通过分析城市振兴过程和组织形式中的城市规划和政府管理，理解这些因素是怎样改变城市管理制度的。

催化式发展

指以应对房地产的金融商品化，而产生的基于开发地的反应。它是促进步行友好型城市发展的“企业型城市主义”，也是形成长期回报的场所营造策略。

六个关于催化式发展的案例研究：

底特律，密歇根州：一个由慈善机构和私营部门主导的干预，也是一个地区重塑的承诺，转变了全美重要的但最萧条的市中心。

查特怒加市，田纳西州：慈善机构、公共部门、私人部门、以及非营利部门的密切协作，促使一个暗淡、空旷的城市核心变成了一个充满活力的集居住、文化和就业的中心。

辛辛那提，俄亥俄州：一个由企业社区领导的PPP重新开发了“越莱茵河”（“Over-the-Rhine”）社区——一个几十年前被城市更新破坏，毗邻市中心的历史社区。

西雅图，华盛顿州：南湖联合社区（South Lake Union）是一个废弃的工业区，重新开发后转变成了一个充满活力的创新区域。在这个片区集聚着崭新的基础设施、就业机会，并在临近西雅图市中心的该区域核心区聚集了许多住宅。

剑桥，马萨诸塞州：经过25年的密切合作，将废弃的工厂转变成为阶层混居具有住宅、酒店、生物实验室与办公室和零售商业的设施。

凤凰城，亚利桑那州：作为阳光地带的郊区正在走向衰败，通过州政府与市政府独特的联合投资，将快速发展的锚定机构引入凤凰城市中心，建于一条新的轻轨交通线路之上。

我们定义催化式发展为基于场所的投资在一个集聚的、步行友好的城市区域（乔治华盛顿大学大都市层级研究表明大多数步行友好城区面积大小约为200-500英亩，也是0.3-0.75平方英里）。

催化式发展有三个关键因素：

耐性股权

催化式发展需要具有长期不计回报的金融资产权益，一般会超过投资的第五年或者更长时间。相比之下，传统的股东权益，需要的在3-5年之间取得回报。而由于更长的分区和建设许可过程、复杂的规划、公众参与、更高质量的建设和分阶段或累加式的建成过程，使得步行友好性型城市项目需要更长的时间。而对于耐性股权无法避免的需求是，催化式发展从根本上改变了一个100-200英亩的地方，而且很可能不得不经历一次或多次萧条。房地产是经济中最具有周期性的产业，体现在每6-8年的萧条（至少20%的经济产量减少，或是更严重）。刻板的车行郊区独立项目可以在几个月或者一年中成立并运行。步行友好城市场所营造因此更加复杂和有风险，即使它会在长时间内产出更多有富有弹性和活力的项目和场所。

耐性股权可以采取多种形式，如：现金、加强信贷措施（贷款担保）、土地或建筑，以及隐含费用（开发、专业顾问及其它费用）。它既需要长期回报，同时也需要完成从根本上对一个场所再开发的任务。六个案例研究表现了五个可能存在的来源：

（1）私人部门财富

—— 是耐性股权最有前景的一种来源，大多来自于科技行业的个人财富或者其它企业家的个人财富，这些投资者寻求将投资从虚拟世界转移为实体。不论是速贷公司（Quicken Loans）的丹·吉伯特（Dan Gilbert）对于位于底特律市中心的投资，还是微软创始人之一、伏尔甘公司（Valcan Inc.）的保罗·艾伦（Paul Allen对于西雅图的投资，都表示了对实体改善的愿望，同时也希望投资他们自己所在的社区。

（2）锚定机构捐赠

——通常是私人高等教育机构，耐性股权的来源是应该归因于大学和学院教职人员及学生对步行友好型都市生活的需求。在MIT，土地、建筑及设备占了MIT投资管理公司13%的资产。鉴于MIT的13亿余美金的捐赠额（全美规模第6的捐赠额），这个数额是惊人的。

（3）公共资金

——亚利桑那州立大学在2006年提出搬到凤凰城市中心，进而从几乎建满的坦佩主校区（Tempe Campus）扩建。这是根据2亿美元的纳税人支持的债券预测的，该债券通过投票方式获得通过。实质上，这类似于不仅是给大学相关的建筑拨款，而且还包括基础设施（主要城市公园，街道改善等）--这甚至是一个不需要回报的耐性股权。自然，“免费”资金可以算是要多耐性就有多耐性。

（4）慈善机构

——专注于特定地理位置或者大都会区域的基金会，投资催化式发展，将转变市中心或一些其它步行友好型城市空间。“精明增长自助者网络”（Funders Network for Smart Growth）的调查研究《基金会和房地产》（Foundations and Real Estate）揭示了很多案例。查特努加的林德赫斯特基金会（Lyndhurst Foundation）是许多初始种子创业公司的支持者，同时亦是加速式发商河畔城公司（River City Company）开展的多个项目的资助者。一些种子资本采取了赠款形式来支付前期社区展望和查特努加市中心的战略规划工作。基金会的资金也采取了“项目相关投资”（PRIs）的形式，即为发展公司提供低息贷款或与基金会使命相一致的特定项目。预计这些PRI将被偿还，但利率为零或极低。

（5）企业

——位于投资缩减地点的大公司的高管们可能会决定将企业财务资源投资该地区来改善该地区状况，以使其对当前和未来的员工和管理人员更具吸引力。如上文所提到的那样，在知识经济中，公司要么迁移到步行友好城区（WalkUP），要么重新发展他们现有的步行友好城区（WalkUP），以此来吸引受过教育的千禧一代劳动力，并给公司加上创新的知识型公司的品牌。在毗邻辛辛那提市中心的投资由宝洁公司首席执行官领导，宝洁公司总部位于辛辛那提市中心已经超过一个世纪。

耐性股权的财政收益：

每个房地产项目都是由股权（现金、土地等）和债务（收缩贷款、抵押等）筹措资金的。作为“资金池”的一部分，耐性股权可能是一个有争议的话题。它可能在华尔街被嘲笑为“愚蠢股权”或被视为任务驱动型的慈善事业。确实，在很多情况下，根据其在资金池中的位置，耐性股权可能会在短期内（0至5年）接受低于市场的回报，例如低至0到3％。然而，我们的案例研究表明，正如在2007年布鲁金斯研究报告——“回到未来：房地产开发金融对耐性股权的需求” 中讲的那样，投资于步行友好城区的耐性股权可以在长期（5至20年甚至更长时间）实现强劲的（超过8％）持续性的回报 ”。

并非所有的资金池中的股权都必须是耐性的。没有关于在资本池中应该有多少耐性股权的经验法则，更没有任何记录在案的研究。保守估计资金池中至少有20% 是耐性股权，这可以包括土地价值的贡献，例如西雅图南湖联合区（South Lake Union）的伏尔甘（Vulcan）案例。很多时候，催化式开发商的合伙人中的一个，拥有低基础或零基础的土地，这是他们对合作关系的主要贡献。

还有其他形式的耐性股权，例如推迟开发和其它费用的贡献、追求成本（常用于重新分区并因此增加土地价值的贡献），除这些之外，当然还有现金方式。

许多国际主权财富基金、富裕的家族和房地产投资信托基金都将所需开发成本的100％作为耐性股权进行投资。由于利率一直很低，投资者在步行友好型城市资产中寻求机会，打算长期持有，这种做法近年来变得越来越普遍。这种金融趋势与步行友好城市发展的回归并行。这种房地产对于股权的吸引力可能部分归因于其弹性价值以及价值创造的“上升螺旋”式的深远潜力。

在车行郊区的发展中，每项新开发都会减少该项目对市场的特定吸引点（在那里驾驶的便捷性、开放空间、缺乏污染等），使价值不稳定。车行郊区开发带来“多即是少”的财政回报。在步行友好型城区（WalkUP）则恰恰相反。随着越来越多的步行友好型城市的开发在步行友好城区（WalkUP）交付，人行道上有了更多的人，更多的零售选择，增加的价值和房产税。并非“多即是少”，而是“越多越好”。邻近的开发项目（即使是另一个所有者的）通过增加场所的步行性来增加现有资产价值。几乎没有别的投资可以超越步行友好型城市房地产。随着相邻物业的兴建，除了进行平常的物业管理外，你的资产价值无需任何干预就会增加。因此，步行友好城市房地产往往是倾向于被长期持有的，而不像车行郊区发展的“建设后翻篇”的性质。

但是，可能需要在耐性股权基础上增加额外的常规股权。这可能包括夹层债务（由债务提供者视为股权）或依赖高内部收益率（IRR）的股权。通常在3至5年内，需要尽快偿还“夹层债务”和常规股权，可能在早期使用大部分后偿债务服务现金流。依靠内部收益率作为衡量房地产价值的唯一衡量手段蒙蔽了短期投资者，让他们无法看到或收获中长期现金流和步行友好城市开发的价值创造。一旦满足了夹层债务或常规股权，耐性股权通常收到大部分债后服务现金流和开发总所有权。

对长期所有权、优质的价值创造、以及步行友好城市房地产的长期现金流的愿望，一直是如今的长期业主们，和过去几个世纪的，大部分可持续房地产财富的基础。建造商（短期内建设和翻篇的那些商户）房地产收益的减少，以及短期持有后资产转手交易的减少（令商业经纪人颇为苦恼）表明，步行友好城市房地产已经成为长期持有的资产类别。催化式开发商可能被贬低为使命驱动型——“愚蠢股权”提供商——但这些案例研究表明他们是智慧的投资者。

还有一些其它耐性股权的潜在来源没有在这六个案例研究中采用。“影响投资”是慈善基金会最近耐性股权的一种来源，旨在与财务回报一起（或代替财务回报）产生可衡量的有益于社会或环境的影响。还有一种可能是社区发展金融机构融资（CDFI financing）。社区发展金融机构（CDFIs）是私人金融机构，提供负担得起的贷款来帮助弱势群体和社区重新开发，并提供就业培训、辅助等。

使用传统金融指标（如贴现现金流量分析或内部收益率）难以承销耐性股权。常规承保假设资本回报发生在三到五年内，且具有大体在12％到25％之间的可观收益。然而，由于步行友好城市房地产投资的长期性，长期耐性股权对于催化发式展至关重要。这种投资在五年或更长时间内达到稳定收益，但可以产生数十年的现金流。短期传统承销与长期步行友好城市发展之间的脱节被耐性股权弥合。然而，正如一个世纪前的房地产投资者知道的那样，私人企业（通常是家族企业或主权财富基金）现在都明白，真正的回报是处在中长期的。由于传统承销方法的局限性，它们无法看到这些回报。

融合发展

催化式发展也需要聚合临近地块并进行投资。我们的案例研究土地面积范围从27英亩到60英亩，意味着它们只是一个步行友好城区（WalkUP）的一部分。这块土地需要连续或接近连续才能影响整个组合区域的步行性。它还需要在一个组织中有多种房地产角色的组合（从土地投机到场所管理以及程序编制）。

地块组合（水平整合）意味着催化式开发商可以将他们的资产作为一个整体来管理，而不是作为单独的项目，分散风险，进行战略选择以及实现效率。随着一个房地产资产开始运行，它帮助相邻资产在价值创造上螺旋上升。岩石投资（Rock Ventures）开发公司基石公司（Bedrock）的财务副总裁RJ 沃尔内（RJ Wolney）将他们收购的底特律市中心建筑物称为“资产组合”。他指出：“如果你有一群单独的开发者...... 或是由于对资本的需求，有人可能做出一个与周边事物脱节的地产的决定。我们可以在设计，建成和租赁方面进行审慎的考虑，使我们能够考虑周到地执行，这有时意味着暂停或推进一项具有定性价值的投资。”

在发展大学公园（University Park）的同时，森林城市公司（Forest City）的吉姆·拉特纳（Jim Ratner）强调说：“在一个混合使用的项目中取得停车权是一个巨大的问题。我们不得不想出一个当时较新的共享停车场的概念，即每次的使用都不需要专门的停车位（例如住宅、办公、零售）。” 辛辛那提中心城市发展公司（Cincinnati Center City Development Corporation-3CDC）更进一步采纳了这一理念，通过修复或建造公园空间下的地下停车场，为喷泉广场和华盛顿公园的世界级公共空间的重建和规划提供资金，从而形成了一个自我增强周期。在这个周期中，停车场和公共场所支持住宅和商业发展，新的发展又为公共空间的创收和社区建设活动带来额外的停车收入和客户。收入产生的全部或部分回报为3CDC用于债务还本付息、维护和再投资。

此外，在我们的案例研究中，催化式开发商垂直整合传统上不同的房地产角色，如土地购置、建筑开发和重建、资产管理、租赁和场所管理。在传统房地产中，这些角色一惯由不同的公司担任，因为它们需要非常差异独特的专业知识。不同的房地产角色通常也可能存在冲突或竞争需求和利益，造成分离。催化发展的特点是这些角色的垂直整合，以实现协同增效，规模经济，以及强调近期利润最大化的质量。

图三、华盛顿公园坐落在由3CDC负责运营的收费地下停车场上方，这里也是许多活动会选择的举办场地。

就业

最后，催化式发展需要在再发展阶段创造就业的大幅增长，或者使现存就业中心提供相当数量的入门级就业机会。

案例研究表明，关键的第一步是主要雇主参与催化开发工作。这可能意味着维持现有的就业基础，像在查特努加和辛辛那提，或新的搬迁雇主（如速贷公司（Quicken Loans）、华盛顿大学医学院和亚利桑那州立大学ASU）。理想的情况是催化式雇主与当地居民（有时低收入人群）之间的联系最大化。在辛辛那提，3CDC采取有意策略来聘请当地居民。当被问及“振兴”意味着什么时，3CDC的史蒂夫·里柏（Steve Leeper）简单地说：“就业。大多数人现在正在外包清洁安全的服务......我们不再那样做了。我们把所有东西都转到内部。这使得我们可以从附近街区雇佣人。这也意味着我们可以聘用在进行背景调查时也许反馈不是那么干净的人。这是我们使命的所有部分。当你看到生活在混合收入项目中的人们现在在公民空间工作时，对我而言，这就是振兴。”或者像岩石投资（Rock Ventures）的乔什·麦克马纳斯（Josh McManus）所说的那样，“为真实的人提供真正的工作。

这就围绕在锚定就业发展过程的中心是知识经济需求的一个产物。知识型企业发现员工们越来越需要更步行友好、设施丰富的城市场所。就业的创造或保持，是比城市娱乐更为强大稳定的城市重建基础。在实践中，这导致了与市中心再发展的传统模式截然不同的发展战略。图2和图3所示的传统和催化模型分别展示了两种策略中房地产产品类型的可能顺序。传统和催化发展模式，均是经过验证的再开发步行友好城区的方式，对于那个城区现有的可用资源来说，这是一个现实的问题。