催化式发展︱第一番：城市中心区步行环境再造 [一览众山小荣誉出品] \x0a官方授权首

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牵手也可以漫步风霜雨雪

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相见也可以依窗朝思暮念

《催化式发展-再造步行友好型城区》

一览众山小-可持续城市与交通

一览众山小106女团

编辑团队

原文
/ Christopher B. Leinberger

Tracy Hadden Loh

翻译/

厉梦颖、李哲行、古佳玉

毛丽雅、王楚悦、张禾荟、赵雅薇

文献/

李哲行 校验/
李哲行

编辑/

众山小、毛丽雅

排版/

大河马

一

城市

交通

览

译者导读

20世纪中后期房地产商品化金融化背景下，以快速敏捷为特点的地产开发模式迅速席卷了大都市建设的方方面面。随着城市蔓延看似扩大的生活圈，却实在的被单一的小汽车交通所束缚。这一局面终于20世纪90年代面临转折点，婴儿潮一代的老去和新经济的崛起令郊区型城市不再具备它“快速”的吸引力，包容并兼顾地域特色的步行友好型城区重新回到大众视野。“催化式开发”这种须耐性投资，渐进开发，倡导公众共同管理，均衡有序发展的地产开发模式不再将房地产看作冷冰冰的土地与资本和需求的博弈，而是尽可能将各种人对生活的定义都包含进来，老邮局可以是今日的大学活动中心，承载着黄金时代的电影宫殿建筑终于复兴再造。本报告为布鲁金斯学会经过大量的案例研究和量化分析编写而成。作为学术报告，它为城市管理者、研究学者和房地产行业提供了前沿的视野和严谨的方法论。它亦可作为历史来读，看形形色色的人物如何将回忆和历史带着现世的温情通过城市规划和建设延续下去。

本篇为报告全文的序篇，欲知后续深度内容，敬请一览。

开篇：城市中心区步行环境再造

一、概要

从90年代中期开始，因为人口和经济的转变，房地产开发的市场和方向就发生了根本性的变化，这些变化则受到了知识经济的强力推动。自21世纪之初，为了吸引和留住高学历年轻从业者，以及促进他们之间的相互合作交流，知识经济体就已经开始搬离位于郊区的办公园区，而入驻到对步行更为友好的且具有高混合利用率的地区。

在过去几十年，作为一种新的投资模式，催化式发展（Catalytic Development）在创造步行友好型社区方面取得了非凡的成功。该发展模式聚焦于被荒废的城区，在一些案例中重新利用在20世纪中期城市更新运动中被清除或遗弃的地产项目，而这些城区或地产项目都是由去工业化和以汽车为导向的发展所引起。另外，催化式发展运用了许多城市设计的最佳实践方法，如：小尺度（granularity）、渐进主义、混合利用、尺度概念和人性化，并可以在解决复杂城市挑战的同时，实现公共和私人部门的长期经济回报。本文深入分析了六个催化式发展案例，以清晰的展现催化式发展的过程。

催化式发展模型

在历史上，步行友好型城市发展一直都是城市建设的主要方法。但在20世纪中期，当车行便利郊区作为一种新的发展模式出现，城市建设的方法发生了改变。因为低成本的汽车运输，车行便利郊区的发展在当时成为了可能，随后其又受到了市场的青睐、政府的补贴、区划法规的倾斜和金融模式的支持，在全世界范围内得到了广泛推广。

而催化式发展是对这些力量的一种制衡，一种在区域范围内的反应措施以应对需求的变化，从而促使大规模的资金投入到集中的、步行友好的城区。它有三个定义特征让它区别于传统的地产开发：

耐性股权 —— 拥有长期收益预期的金融股权，一般来说是5年或5年以上的投资。

融合发展 —— 整合地块并做投资，从而重塑地区，激发额外增长。

就业 —— 在再发展阶段创造就业的大幅增长，或者在现存就业中心提供相当数量的入门级就业机会。

图一、催化式发展从办公就业开始，并得益于富有前瞻性的经济适用房政策

六个催化式发展案例

底特律，密歇根州：一个由慈善机构和私营部门主导的干预，也是一个地区重塑的承诺，转变了全美重要的但最萧条的市中心。

查特怒加市，田纳西州：通过慈善机构、公共部门、私营部门和非盈利部门的紧密合作，将一个毫无生气的、空荡的市中心转变成为一个充满生机的集住宅、文化和就业功能的城市中心。

辛辛那提，俄亥俄州：由企业社区主导的政府和社会资本合作（PPP），重新开发了临近历史街区的越莱茵河区，该市中心地区在几十年前因为城市更新运动遭到了破坏。

西雅图，华盛顿州：南湖联合区（South Lake Union）是一个未有效利用的工业区，一个私营开发集团重新开发了该区域，使之成为一个富有活力的创新城区，集结了新的基础设施、就业机会和住宅。

剑桥，马萨诸塞州：麻省理工大学与私营开发商一起经过25年的密切合作，将废弃的工厂转变成为各阶层混居的住宅、酒店、生物实验室与办公室和零售商业设施。

凤凰城，亚利桑那州：通过州政府与市政府独特的联合投资，将快速发展的亚利桑那大学引入凤凰城市中心，贷款修建一条新的轻轨交通线路，从而为该地区带来了新的生机。

这篇报告突出分析了六个催化式发展模型的案例，案例中私人开发商、大学团体或者非盈利组织都运用该模型以重新振兴步行友好型城市社区。

图二、六个催化式发展案例

许多开发建设者，包括地产开发商、投资者、锚定机构、企业、慈善家、城市学家、当地政府领导和工作人员，都期望在城市中创造出具有经济有效性和社会包容性的步行友好型城区。这些案例研究为他们揭示了建设创造的重要经验，这些经验内容包括：

所有这些案例都因催化式发展而反应出一些冲突。在最极端的案例中，市中心或者潜在的步行友好型城区从市场角度看发展已经触底，但是从经济、物质、文化或其他方面来看却值得建设。

催化式发展倾向于受一位领导者的引领，该领导者在高瞻远瞩的同时，具有丰富经验，并可帮助吸引到长期投资。但是，在此过程中开发商必须寻找到一个平衡点，以平衡其对灵活性和对全局掌控的需求，另外也满足其将更广泛的社区融入到一个包容的开发建设过程当中的需求，从而建立信任机制，并取得公平的成果。

尽管受总体规划的指导，催化式发展仍是不同阶段的努力一同汇聚的过程，从而适应和应对不可预期的机会和挑战。加速式开发商为了取得长期的成功，他们采取了灵活的、渐进的策略，而不是短期的大规模的开发建设。而在此过程中，严格的地区管理也显得尤为重要。

尽管开发过程中很难把控质量，但加速式开发商都承诺高质量的发展。总体来说，所有这些案例都强调了对高标准的愿望，而不局限于相关规范的要求。从而建设并维护更好的开放空间，同时设计更伟大的建筑。不仅仅将建筑的评价标准设定在每平方英尺的造价上，而更关注其对机构和社区的长远贡献。

多样的思想、不同的尝试与风险共担一同对可持续的催化式发展都至关重要，要求开发者积极鼓励社区其他利益相关者共同参与到催化式发展的过程。

催化式发展并不对所有重新开发情况都适用。然而，暴增的上一代财富（造成收入不均等的一个要素）可以被用于棕地、没落的商业公园、市中心和郊区中心的重建，将其建设成为重要而繁盛的步行友好型城区。催化式发展不仅仅聚焦到了经济的快速增长，另外如果在正确的引导下，其聚焦点可以拓展到其他方面。创造出具有社会均等性和环境可持续性的且更健康的生活与工作场所。

二、引言

一批新的投资在重塑美国城市的房地产市场。受到多方机构（企业、富有的投资者、慈善家、锚定机构）的促进，“催化式发展”作为一种新的方法而运用到一些衰败的城市地区以做新的开发建设。因为步行友好型城区的大量潜在需求，催化式开发商（Catalytic Developers）可以对市中心、社区的主要机构和市郊中心区进行投资，从而创造出经济和地区环境的重新繁荣。基于此，为投资区域和自己创造出长期回报。本文深入研究了六个案例，为房地产开发商、投资者、锚定机构、企业、慈善家、城市学家、当地政府领导者和工作人员整合了一系列的具有经济创造性和社会包容性的步行友好型城社区经典案例。

这个新模型的制作已经有许多年了。从19世纪50年代到80年代，美国联邦政府进行了一系列的城市更新项目，而这些项目基本上被认为是城市的一场灾难。随之90年代来临，让人们意想不到的是，大都市地区范围内衰败的市中心，重新又经历了一场结合市场经济发展的开发建设。2005年布鲁金斯学会的研究《逆转市中心：复兴的12步》，总结了早期城市中心复兴运动的经验，并为复兴市中心做了一个步行友好型城市主义（walkable urbanism）的示范。这十年间，大家学到了很多。从根本上来说，催化式发展（Catalytic Development）是发展步行友好型城区的新模型。过去十年当中，它在创造有活力的社区方面取得了巨大的成功，而这样的成功在经济分析（房地产价值增长、经济和财政的增长）和初期社会公平性的研究两方面都有体现。催化式发展代表了对20世纪中后期“政府-社会”合作再开发城市模式的摒弃，因为这种模式颠倒了合作中的主次关系。在这些开发项目中，社会部分一般来说是项目地就业创造和资金投入的主导力量。

催化式发展模型与20世纪中后期的城市更新发展形成鲜明对比。另外，与简?雅各布斯在其1961的经典著作---《美国大城市的死与生》中，所谴责的灾难性开发（Cataclysmic Development）也形成了明显反差。雅各布斯这样描述这一开发过程：“灾难性的资金以一种集中的方式注入到一个地区，并产生巨大的改变”。一般在投资机构主导地区发展的一段时间后，摧毁该地区的已经存在的复杂性和多样性。她写书的时期正是美国联邦政府资助大型城市项目建设的时期，她观察到“项目建设作为一种城市转变的方式，相较于经济层面，它在社会层面显得更合乎情理。”

从另一方面来讲，今天的催化式发展聚焦于被荒废的地区，而这些地区多是由去工业化的空间经济转变和以机动车为主导的郊区发展（或车型便利的郊区发展）所导致。并在一些案例中重新利用城市更新运动中被清除或遗弃的地产项目。另外，催化式发展运用了许多被雅各布斯所发现的城市设计的最佳实践方法，如：小尺度（granularity）、渐进主义、混合利用、尺度概念和人性化，并可以在解决复杂城市挑战的同时，实现公共和私人部门的长期经济回报。它代表了一种在做好的同时做的出彩的机会。然而，它也可以将权力集中到少数团体的手中，使得缺乏责任感和民众强烈反对的情况产生。

这篇报告通过研究六个美国城市的催化式发展案例：剑桥、查特怒加、辛辛那提、底特律、凤凰城和西雅图，记录了这个新兴发展模型的新特点。第一部分“历史上城市复兴的两个阶段”将都市发展置于近来城市经济的背景下，帮助读者理解为什么催化式发展及时的出现在这个特殊时期。然后，报告定义了催化式发展，并根据一个独特的城市发展模型将它甄别出来，而该模型具备了使得催化式发展可行的明确要求。在接下来的部分，运用采访和二次定量分析的方法（数据来源：美国社区调查和商业地产数据公司CoStar），报告展现了六个催化式发展的案例研究。接着从这些案例分析提炼出12个催化式发展的经验要点，包括了成功的策略和常见的误区。最后，报告以总结模型的关键要求、实现它的可能性和危险为结尾。