谢逸枫：深圳版大跃进“九万五”计划是毒药还是良药？文/谢逸枫今日老谢调侃下深圳版“九万

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谢逸枫：深圳版大跃进“九万五”计划是毒药还是良药？。大跃进|良药|毒药|谢逸枫|计划---

文/谢逸枫

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今日老谢调侃下深圳版“九万五”计划，只求站在市场角度上评价。从供应端、住房制度的因素来看，与“房住不炒”没关系，且不涉及楼市调控层面，是住房制度的供给侧结构性改革。其意图是从土地供应端上，完善购租并举的住房制度与住房保障制度，弥补过去的住房给供侧漏洞，实现“高端有需求、中端有市场、低端有保障”的住房供应体系，目的是促进房地产市场长期健康发展，推动城市化进程。

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为什么老谢称深圳版的“九万五”计划，不是香港版的“八万五”计划，主要是根据今日上午公布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的正式征求意见。按《意见》规定，2018年-2035年的18年间，筹建170万套商品住宅，即年均筹建9.5万套左右商品住宅（9.44万套），说明每年必须保持供应9.5万套左右商品住宅。

老谢最想提醒大家的是，深圳版大跃进“九万五”计划是毒药还是良药？深圳未来18年新增常住人口约550万，预计需要新建180套房才能够满足住房需求。按照未来18年的170万套商品住宅看，住房缺乏至少在10万套到20万套以上，甚至更多。这是告诉你，深圳未来18年最缺房子。因为人口的增长速度超过土地、房子的供应增长。

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40%的商品房，才是真正的毒药。未来18年，商品房肯定是成为最抢手的。不管是房子的质量、配套、环境、位置等都是比保障性住房的好，最关键是稀缺性。想想，市场上的40%商品房，如此看，年均新增常住人口30万，而商品房供应则3.8万套左右（3.77万套），8：1的比例，说明8人抢一套。毫无疑问，深圳版大跃进“九万五”计划是毒药，你放心的拼命买，砸锅卖铁的买就对了。

对于所谓的60%的保障性住房，现在看是良药，以后看肯定是毒药。因为根本无法实现这样的计划。首先是土地供应无法保证，这是最根本的。其次是资金来源，难以解决。最后是生产能力无力完成。毫无疑问，60%以是保障性住房挤掉了商品房指标的一半以上，纯粹是让商品房供需矛盾更加尖锐，等于是允许商品房可以拼命的上涨，放开炒商品房。

未来18年间要筹建170万套商品住宅，年均“九万五千套”新建住房如此庞大规模能完成吗？60%保障性住房与40%商品住房及50%租赁住房与50%购买住房的比例能保证吗？4：4：2的住房供应体系能实现吗？

因为翻阅报告看，不管从过去10年或者5年的深圳的新建商品住宅土地出让面积、新建商品住宅供应面积的年平均都不可能达到9.5万套左右，950万平方米左右。

再往前翻5年，深圳过去五年的新建商品住宅土地出让的真相是极其可怕。2013年土拍宅地3块，面积13.2万㎡；2014年土拍宅地1块，面积4.6万㎡；2015年土拍宅地4块，面积13.3万㎡；2016年土拍宅地4块，面积24.0万㎡；2017年土拍宅地1块，面积2.0万㎡（自持）。

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住宅供应用地基本都是个位数，基本不超过5块，整整5年仅供应了57.1万平米，这就是深圳楼市的真相。那么，其他城市呢？查阅了相关数据：2017年以来，北京累计推出72宗住宅用地，供应量较2016全年增长380%；其次是上海，114宗的供应量较2016年增长25.3%；广州40宗的供应量与2016年持平。

深圳，住宅供应用地为1，可售住宅为0。仅有一块，贡献给房室租赁市场了。而且，往年的深圳住宅用地供应，也是极其的离谱，每年基本都是个位数，而且每年都是深圳垫底。为什么会出现这种情况？因为深圳缺地，比香港还缺。整体来看，深圳陆域面积1991平方公里，面积只相当于1/8北京、1/6天津、1/4苏州、1/3上海及广州。对比北上广，深圳是名副其实的小兄弟，这么小的城市，土地从哪里来？

于是提出了摊薄土地的计划，东进，填海，搞基建，将人才往临深比如东莞、惠州引，甚至还有“飞地计划”，搞出了深汕合作区...

从开发量来说，各大城市建设用地面积目前占全市国土面积的比例，广州是18%，北京是22%，上海是37%，香港是24%，深圳是45%。深圳现在比香港更缺地，已经到建设的极限。地是非常少，但人口呢，增量却在全国排名第一。

2016年末，深圳户籍人口为404.8万人，比2015年末（354.99万人）增加了49.81万人。民间大数据显示，深圳的总人口差不多已经多达2100万。这一规模超过了上海和广州，赶上了北京人口。抛开远远小于北上广的面积不谈，仅从人口上来看，深圳已经是名副其实的“大深圳”。

未来几年深圳的住宅用地供应会增多吗？根据深圳市的规划，到2020年，深圳建设用地上限是976平方公里，截至2015年已使用940平方公里。这意味着，2016年起，深圳只有30平方公里的新增建设用地指标，平均每年仅6平方公里新增建设用地配额，还得分大部分给商服、商业等，分到住宅头上少的可怜。

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2017年深圳可售住宅用地供应为0块，不可售的则为2块。各大城市建设用地面积目前占全市国土面积的比例，广州是18%，北京是22%，上海是37%，香港是24%，深圳是45%。深圳现在比香港更缺地，已经到建设的极限，未来只能靠旧改和填海解决。

目前深圳市新增住宅用土地4年处于低位，年均住宅土地建筑面积在50万平以下。另外从一线城市的角度来看，深圳市新增住宅土地供应量在其中同样属于最小，排在一线城市末尾。伴随着深圳市经济不断飞速发展，深圳市住宅需求不断增加。过去5年深圳市住宅成交面积基本在450万平左右。以深圳市目前每年仅有的不到50万平住宅土地供应看，后期市场存在明显潜在供应不足的危险。

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要完成这些任务大约要满足三个条件：一是土地。二是资金。三是生产能力。

土地：建房的土地怎么解决？从供应端看，未来18年，深圳无法提供商品住宅土地建年均9.5万套左右，950万平方米左右的商品住房供应。从需求端看，2017年底常住人口1253万，到2035年新增常住人口1800万，即新增约550万人口，预计新增住房需求约180万套左右，约1.8亿平方米。说明供需两端面临巨大的缺口，土地供应、商品住房供应无法跟上住房需求增长速度。

资金：建房的资金来源在哪里？建170万套，1.7亿平方米，2千亿元-3千亿元以上。40%的商品房资金来源肯定是没有问题，卖地与银行贷款及房企自有资金就可以解决。60%的非商品房资金来源是大问题，因为地方财力即使不差钱的深圳，一下要拿出这么多钱也是不太可能的，况且税收与财政，是非常依赖土地财政与房地产相关税收的。

生产能力：住房建设能力能行吗？18年间建170万套，1.7亿平方米左右，年均要建9.5万套，950万平方米左右。要多少土地，要多少资金，要多少住房的建设能力，要多少塔吊、要有多少工人，要多少建筑材料，要多少生产能力？

其一是2018年-2035年的18年间筹建170万套，按100平方米计算，建筑面积则是1.7亿平方米左右。即每年供应9.5万套左右商品住宅，建筑面积950万平方米左右。

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其二是170万套商品住房的60%保障住房，则是102万套保障住房，1.02亿平方米左右。40%商品住房，则是68万套，6800万平方米左右，年均3.8万套左右（3.77万套），380万平方米左右。50%租赁住房，则是85万套，8500万平方米左右，50%购买住房，则是85万套，8500万平方米左右。

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其三是4：4：2的住房供应体系，是筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。第一类是市场商品住房，占40%左右。第二类是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%。第三类是公共租赁住房，占20%左右。

即三类住房（安居型商品住房、政策性住房、公共租赁住房）占新增住房供应总量的60%左右，则是102万套，剩余的40%左右，则是市场商品房68万套。在三类住房中，安居型商品住房20%左右，34万套、人才住房20左右，34万套、公共租赁住房20%左右，34万套，共102万套。

严格意义上讲，这是一份意见或计划，缺乏可执行性与操作性。最关键是要落实土地出让计划与城市更新速度加快、拆迁工作顺利及土地储备足够，并且需要出台全方面的土地、金融、税收、信贷方面配套政策支持，否则年均“九万五千套”新建住房如此庞大的规模，根本无法实现如此“大跃进式”的住房供给侧结构性改革。

这是一份迟来的深圳住房制度的供给侧结构性改革《意见》，足足晚了20年，1998年时实施了的话，肯定不是今日深圳房价。客观上来讲，深圳住房制度的供给侧结构性改革《意见》，不是调控加码，更不是住房制度的革命性变革，也不是新”房改“，真正意义上讲是补课，弥补过去一直的错误。

按照《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》中，提出本年度新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套、268万平方米，套数建设指标与上一年度持平。其中新供应用地建设约0.4万套、城市更新配建约3.2万套、产业配套住房和土地整备利益统筹等用地建设约1.4万套。

与此同时，该《住房建设计划》还提出将通过棚户区改造、购买、租赁、综合整治等方式筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约6.38万套，合计新增安排筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套，占年度住房筹建总规模的69.5%。

2017年深圳本土人口净增55万人左右，增量比上一年度略有增加。2017年年末深圳的常住人口1252.83万人，比2016年末增加55.08万人。其中常住户籍人口434.72万人，增长11.3%，占常住人口比重34.7%；常住非户籍人口818.11万人，增长1.4%，占比重65.3%。

官方数据显示：2017年深圳共售出25820套一手住宅，2017年成交量仅为25820套，同比减少36.2%，为八年来最低水平。自2010年以来，深圳新房住宅成交量多在3万-5万套之间，其中2015年成交量最多，为66450套。八年来，深圳楼市全年成交量首次跌破3万套。

民间数据显示：2017年深圳商品住宅推盘预售量大幅下滑，共计推出商品住宅27324套/278.57万㎡，供应面积同比下跌36.25%，创下近年来的最低水平。2017年深圳市共成交商品住宅25820套/259.30万㎡，成交面积同比2016年减少37.96%。开发商推盘意愿不强以及“限价令”驱使多个新房住宅项目推迟上市或由售转租是供应下降主因。

因此，按照供需关系与人口增长及土地供应的市场角度看，指望房价暴跌是幻想，基本上不可能出现。