三年“大拆迁”力撑连云港楼市，未来走势如何? 想想前些年

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三年“大拆迁”力撑连云港楼市，未来走势如何?。拆迁|楼市|走势|棚改|未来---

想想前些年，动辄见诸报端的“强拆”，相比之下，现在的拆迁户，也许是史上最幸福的拆迁户。

今年，连云港的棚改计划早已披露，未来三年将是一波棚改旧改浪潮。

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连云港为什么要“大拆大建”?本质上就是借中央棚户区改造的历史机遇，弥补连云港规划上相对滞后、基础设施相对落后的旧账。还有，就是没地了...

在2018年连云港楼市大概率横盘的情况下，在2018年高价地即将入市的情况下，接下里的这一波棚改旧改，对于连云港楼市是一场及时雨。

至少，底托住了。

不管你愿不愿意，这一波棚改旧改将托底连云港楼市，在连云港高价横盘的时候，一批有购买力、不需要担心房贷利率上浮的全款客户，正在路上。

天量棚改资金

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我们先来看这几年集中发布的几个针对棚改的政策支持:

2013年，国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，鼓励棚改加速;

2014年，央行创设PSL，用货币工具为棚改提供低利率货币支撑，国开行成立专项棚改贷款业务;

2015年，住建部、国开行明确要求，各地棚改货币化安置比例不低于50%;

2016/2017年，棚改货币化安置比例分别为48.5%/60%;

2018年，明确棚改货币化安置比例不低于60%...

也就是说，从2014年开始，国家针对棚改给予了针对性的货币补贴，有相当体量的货币被集中地投放在了棚改中。2016年，超2万亿;2017年，约1.6万亿;2018年，第一季度约3000亿，根据全年棚改目标，预计全年投放不会低于1万亿。

更为关键的是，这些货币化安置并不是均匀的投放在全国中的，而是极大的侧重和集中。货币化安置的对象集中在三四线城市，一二线城市进行货币化安置的仅为20%，而剩余的80%集中在三四线城市。

以碧桂园为例

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一边是一二线市场的捂住、锁死，一边是三四线城市的刺激与放开。顶层想要借助房地产刺激内需，剥离三四线细分市场，再冲一次城市化;而我们只能通过分析一些房企的地理战略布局，找到市场的真实意图和裂缝。0以碧桂园为例，仔细观察一下，你就会发现，市场交易主体在全面下沉，碧桂园连五万人以上的小城市都不会放过，一定是长驱直入，把本土房企杀个片甲不留。曾经房地产主要市场都在一、二线城市和省会城市，但从2015年开始之后，一个辣眼睛的市场诞生了，交易的主体在整体向三四线城市下沉。

就拿连云港来说，目前碧桂园全部进入各区、县级城市，如果经济走势不改，碧桂园在市县级可能继续下沉。当碧桂园冲入这些县级市场的时候，这场单方面的绞杀已经无情到来，留给市场的看似升级、一片火爆，同时也预示着“贪吃蛇”的最后一链或将达到顶端。

未来楼市怎么走

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以海州区为例。由于历史原因，海州区的棚改旧改数量是比较多的。根据棚改计划，海州区未来3年将实现500万方的拆迁。

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我们知道，这些棚改旧改多处于中心位置。如果条件允许，相信很大部分市民愿意就地安置。但这里就存在一个问题，是纯安置房项目还是安置房+商品房。不论选择何种开发建设，均会导致房子价格卖不上去，小区定位较低，最终反应到将来的“地价”。另外，就地安置也十分考验开发商的资金实力，像有些开发商安置不及时或者跑路的情况，屡见不止。因此，考虑到诸多因素，此番棚改以货币化补偿为主。

2018年将拆迁200万方，假设按照8000元/平米补偿，7成选择货币化安置即选择在连云港买房。那么，仅海州区2018年便有约112亿，三年280亿元的货币进入市场。

那么，海州区的市场规模是多大呢?

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众所周知，2016与2017年是楼市火爆年。2017年相关数据未出，但是根据现实结果应该高于2016年数据。结合过去情况，2018年海州区楼市的住宅销售额，理论上是小于或接近棚改旧改货币安置额。也就是说，光这些海州区拆迁户就可以承包往年海州区的住宅销售。

更何况，海州区不仅仅属于海州市民，是全市市民的“海州区”。除了本地市民，其他地区也会选择落户至此。

价格方面，由于zf实施限价，不会出现过去2年的大涨局面。未来连云港楼市格局将形成低端有住房保障、限价房托底，中端市场切实保障了刚性住房需求，高端市场则可充分满足改善及其他品质需求。当然，这些楼盘还将继续限价，但是开发商一定会通过精装修去突破限价。

对于房价，不要吐槽，也不要抱怨。顺应时代进程，活的体面一点。我们的内心有星辰大海的梦，同时也要明白柴米油盐的必要。

未来，不再是买房子才能赚大钱，而是赚钱才能住好房子。

注:部分内容来源网络