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买新房攻略，全部干货，不想走弯路的看过来！。弯路|新房|攻略|房地产开发|开发商|干货---

对绝大多数人来说，买房是大事，特别是买新房，都希望顺顺利利，笔者将注意事项归纳了十条，不用担心落下什么：

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(一)、查看开发商的开发资质。到开发公司首先要查看《房地产开发企业资质证书》中登记有开发商的资质等级，顺便查看开发商有没有营业执照(现在三证合一，包括营业执照，税务登记证，组织机构代码证)。要进一步明白开发商的资质等级与开发商实力的配比:根据现行规定，房地产资质标准分为四个等级和暂定资质, 每个等级标准差别很大，意味着开发商实力也很大！如一级资质标准:注册资本不低于 5000万元;从事 5年以上房地产开发经营;近 3年房屋建筑面积累计竣工 30万平方米以上,或与此相当的房地产开发投资额;连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;上一年房屋建筑施工面积 15万平方米以上,或与此相当的房地产开发投资额，等9条数量化要求，是最高资质。二级资质标准与一级相对应的前五条则调整为不低于 2000万元; 3年以上;15万平方米以上,或与此相当的房地产开发投资额;连续3年;10万平方米以上,或与此相当的房地产开发投资额等9条要求;而三级资质标准仅为:注册资本不低于800万元;从事房地产开发经营2年以上;房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;连续2年建筑工程质量合格率达100%等8条要求;四级资质标准则进一步降低:注册资本不低于100万元;从事房地产开发经营1年以上;已竣工的建筑工程质量合格率达100%等7条。而暂定资质更是临时开发项目临时申请的开发资质，设区市一级建设主管部门即可核发，一般多为地方小开发商。一般来说品牌开发商资质等级相对高，商品房开发质量相对有保证。

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(二)、查看开发商"五证"是否齐全：“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售（预售）许可证》。这"五证"必须公示于销售中心。想查实一个楼盘"五证"是否真实有效，简单的办法就是登陆规划局、房管局网站进行查询。凡是没有"五证"的都是非法销售房产，应及时向有关部门举报！

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(三)、充分行使购房者的知情权：楼盘销售核心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。购房者应多问置业顾问，同时与不同购房者沟通，有机会也要问有关主管部门！

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(四)、签订购房合同时要逐条阅读核对：现在基本上都是网签，这种情况下主要是核对各种要素，包括姓名，面积，价格，付款方式以及手写的条款。如果还没有实行网签，那就要对开发商提供的合适格式文本重点审核：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）房屋基本状况；（3）房屋的销售方式；（4）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任。不管哪种合同，都要留好首付款(全款)收据及转帐凭据，保管好购房合同，尽快到房管局完成合同备案！

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(五)、遭遇延期交房时依约维权：按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。关键是要取证，让开发商确认延期事实和时间！

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(六)、达不到合同要求坚决不同意开发商交房：交付使用时，开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。同时，开发商还应向购买人提供住宅质量保证书。请购房者拿出购房合同与开发商一条一条核对，办齐所有手续！

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(七)、开发商交房跟合同约定面积不一致的，力争按合同约定处理：根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比值超出3%时，购房者有权退房。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于3%的，开发商退钱，误差超过3%的，超出部分要双倍退钱。。

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(八)、了解房屋公摊和采光问题的有关规定：对于公摊面积规定普通住宅的比例一般如下：多层(7层以下)8%—15%；小高层(20层以下)10%—20%；高层15%—30%。具体要根据户型和容积率而定。住宅日照标准及采光要求，开发商在报具体详规时规划局就会按照规定审核，不必个人考证。
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(九)、开发商乱收费怎么办？根据商品房销售“一价清”制度规定，配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中，除购房合同销售价款之外，不得收取其他费用。购房者若遭遇开发商乱收费，建议取证后向当地物价部门进行投诉。

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(十)、紧盯开发商配合办理不动产、房产、地产证。按照合同约定，开发商应在交房后90内协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于开发商原因，未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发商当承担违约责任。购房者应对此进行明确约定违约的经济责任，否则配合会很不顺利，几年甚至上十年办不了证的案例比比皆是！

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只要这十条坚持好，买房就能称心如意！(以上照片均为本人购房实物所拍，限于篇幅未全部上传)

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