我为什么不鼓励年轻人买“老破小”
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我为什么不鼓励年轻人买“老破小”。鼓励|新房|流动性|二手房|何博文---
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我为什么不鼓励年轻人买“老破小”
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作者:何博文
城市里基数最大的购房群体,是首次置业的刚需年轻人。
在房价高企的今天,很多年轻人会选择总价低、面积小的“老破小”作为“上车房”。但就我个人来说,我是旗帜鲜明地反对年轻人购买“老破小”的。
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确实,“老破小”(老公房和房改房)是二手房交易中的主流产品,流动性很好。如果大家来我爱我家签约中心看过的话就会发现,每天都有很多退休的老人来出售他们持有的“老破小”,花白发质是签约中心房东的主流发质。
从近年杭州的二手房成交数据来看,60方以下的二手住宅成交比例大致是30%,90方以下的二手房占比在7成以上。60方以下的二手房我们一般认为就是“老破小”,很多60~90方之间的二手房实际上也是“老破小”。
大概估计下的话,杭州二手房交易中,“老破小”的成交占比大约6成左右。
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为什么会出现这种情况呢?
这一方面是因为二手房交易税费较贵,动辄要缴几十万的税费使得大面积的二手房流动性很不理想;另一方面就是大面积的二手房大多是次新房,而事实上房改以后建设的商品房(次新房)占总的存量房的比例还不到35%(核心城区远低于这个比例),市区里占绝大多数的房子依旧是老公房、房改房之流;还有一方面呢,就是房价确实贵了点,杭州3w多,直奔4w的均价,面积一大,很多人马上就买不起了。
所以面积小、总价低的“老破小”就比较受到首套刚需的青睐。“老破小”流动性比较好,出售会比较便当,这点杭州和上海类似。
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但我还是不建议年轻人购买。
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理由如下:1、贷票很值钱,置换划不来
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在目前的限购限贷下,虽然没有明文说明,但是我们默认,政府给予每个公民一次“首房首贷”的资格。每个公民只有在第一次买房,并且第一次按揭时,才可以享受一次“3成首付”的优惠政策。
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除了“首房首贷”的情况,其他购房情况都算“二套房”,而二套房的首付打底就是6成。所以上海很多家庭都选择在婚前两夫妻就各买一套,把“首房首贷”的资格用足。在通胀速度明显高于房贷利率的今天,“房贷”本身就是一项资产,在力所能及,甚至暂时力所不能及的情况下,尽可能地贷款,房贷越多越划算。
可是如果你买了一个“老破小”,虽然流动性不错,但因为总价的便宜使得你3成首付的“首房首贷”资格没用足,没有尽可能地贷更多的款,当你要置换的时候发现,尽管你卖了这套“老破小”你也是“二套房”了,首付马上从曾经的3成涨到了6成。而一般置换总是“小换大”,想购买的面积从60+方一下子窜到了至少120方。而从你买“老破小”到想置换“二胎、三胎”的大房子时,你很痛苦地发现,不仅首付上涨了,房价还又涨了一大截(至少1~2倍),如果你这几年收入涨幅不大的话,很可能你根本就置换不起。
2、“老破小”涨幅不行
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一般来说,对于杭州这种城市,每一波房价上涨大都是新房带动次新房,最后蔓延到品质较差的“老破小”和商业地产。“老破小”涨得慢、涨得少,在业内都是有目共睹的。
对于事业尚处于上升期的大部分年轻人来说,手中的重量级资产往往只是一套房子。而对很多只是上上班的白领来说,房产的上涨而收获的资产增值是非常重要的财富积累,甚至是绝大部分的财富积累。你每年工资才加几块银子?房价一轮上涨马上可以少干好多年了,你不该买预期涨幅更可观的房产品么?
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3、居住体验很糟糕
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“老破小”的住户大多数是中老年人群,尽管也会有一些年轻的租客,但“暮气沉沉”总归是大多数“老破小”的常态。陈旧的外立面、铁锈斑斑的闸门、“灰尘仆仆”的楼梯、可能一塌糊涂的物业,还有隔三差五小区里有老人故去后敲锣打鼓的“大道场”……
这种小区有什么好住的?!
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4、学区房有风险
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有些人认为,“老破小”大多带着主城区的优质学区,虽然房子糟糕点吧,但至少孩子能上个好学校。
这种想法是错的。
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一方面,真正优质的学区房“老破小”根本不便宜,单价比许多高品质次新房都贵,根本不是刚需客群能入手的;另一方面,学区每年是在变动的,搞得不好你买入的时候有学区,一两年后政策换了,或者学区划分变了,你这破房子价钱暴跌,哭都没地儿哭去。
所以总的来说,我旗帜鲜明地反对年轻人购买“老破小”。
那在杭州,刚需年轻人最适合买什么样的房产呢?
建议尽可能一步到位:主城区边界上的,板块边缘带,杭州本土国企开发的次新房,面积段在89~140之间。
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文/编辑 | 何博文
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