分析师说 | 保利云禧老山下造墅区标准层能这样做? 引言:2016-2017年江北珠江镇区域迎来

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分析师说 | 保利云禧老山下造墅区标准层能这样做?。老山|保利|分析师|户型|这样做|标准---

引言:

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2016-2017年江北珠江镇区域迎来土地供应高峰期，金隅、五矿、金辉、银城、中建、恒大等开发商纷纷进驻拿地，保利于2016年3 月18日经过46轮竞拍，以31.2亿竞得的江浦G03地块，楼面价达22320元/㎡，该地块命名为保利云禧，预计将在6月份迎来首开。

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分析师说

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保利云禧整体规划12栋叠拼、12栋小高层和社区服务点，其中社区服务点包括会所(即目前的售楼处，配置恒温泳池、健身房等)、约3000㎡的社区商业配套(其中约1000㎡保利若比邻社区商业点，由保利商业统一招商运营)，另外还有部分代建配套(社区服务站、文化活动室等);后期保利会引进保利安家、保利金服、保利健康生活馆、保利和乐青少年宫，落位养老、儿童教育、不动产打理与个人金融定制服务。

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图:保利云禧鸟瞰图

项目共1212户，其中1-4#、8-15#为叠拼，4、9、15#为7层，其余为6层，整体叠拼位于东南角，不受浦乌路灰尘和噪声的影响，楼栋价值较高;5-7#、16-24#为小高层，19#为9+11层、20#为9层，其余均为11层。

小区共规划三个出入口，分别为北门、东门、南门，每个门旁边都有一个雨山路地铁口，交通便利。

项目整体建筑风格为新亚洲风格，一、二层为干挂石材，三层及以上为品牌面砖;约40米大楼间距;另外整体社区wife覆盖，公共空间直饮水，五大主题大道休闲运动设施满足业主互动需求。

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交通配套

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项目临近长江五桥

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，且临近地铁10号线

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，通达性强

自驾

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:项目距离沪蓉高速

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出入口约700米，沪蓉高速直接连接长江隧道和长江三桥两条过江通道，通过长江隧道约20分钟可抵达河西中部。另外值得一提的是，项目临近长江五桥(建设中的长江五桥起点位于宁合高速五里桥互通)，2020年通车后，项目将直接连通河西中部，自驾出行更便捷。

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图:项目位置图

轨交

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:项目为纯地铁盘，临近地铁10号线雨山路站

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，通过地铁10号线可达河西中部，也可在元通站换乘地铁2号线到达新街口等地，公共交通很便利。

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图:项目紧邻雨山路地铁站

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户型分析

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小高层89-127㎡，2卫起步，减少换房成本;叠拼127-224㎡，舒适度高。

分析师说

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:项目小高层主力户型为99㎡三房两厅两卫和127㎡四房两厅两卫，户型均2卫起步，99㎡做成三房两厅两卫也不显局促。99㎡三房户型占总户型套数的50%，该户型为成长户型，在迎接新生命和赡养父母的全生命周期内，能够满足家庭不断成长的需求，一定程度上减少了换房成本。而127㎡四房户型客厅开间达6.7米，采光好，且南北双阳台设计，在整个江北新区较少。

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图:99㎡三房两厅两卫样板间实景图

优点

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主卧3.6m开间，温馨浪漫;自带卫生间，舒适度高，同时解决了与老人、小孩争抢洗手间的尴尬;

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南向次卧可以作为长辈的卧室，摆放双人床和床头柜子后，尺度空间仍然够大，入门及转角可做一个转角柜，储存老人和小孩的闲置物品;

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客厅3.8m开间，并与南向阳台、北向餐厅相连接，整体通透、空间感大，即便三代同堂也不显促狭，子女外出工作，可以成为父母锻炼和休憩以及娱乐的场所;

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北侧卧室可作为儿童房，给孩子一个独立而又温馨的空间。

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优点

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客厅6.7m开间，南向采光好，且南北阳台设计，在整个江北新区较少;

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主卧3.6m开间，且套房设计，自带衣帽间和卫生间，舒适度高，同时解决了与老人、小孩争抢洗手间的尴尬;

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南向次卧3.2m开间，可以作为长辈的卧室，位于入户处，与其它功能空间相对分离，可一定程度上解决老人与年轻人作息的差异化矛盾;

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厨房U型设计，合理利用空间，且临近餐厅，形成较短动线。

(备注:该样板间正在做少量调整，分析师未能切身体验该户型尺度。)

分析师说

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:叠拼户型包括198-114㎡下叠、132㎡中叠和127㎡上叠户型，另外4、9、15号楼因其为7层，中间5层配以少量135㎡大平层户型。下叠产品主要包括负一层、夹层、一层和二层，其中负一层为5.2米层高，隔以夹层，一层包括餐客厅、厨房等活动空间，另有南北两个院子，二层主要是主人的私人空间;中叠包括三、四层，三层为包括餐客厅、厨房等活动空间，另设一间老人房，四层主要是主人的私人空间;而上叠相较于中叠，多一个露台，露台可打造为纳凉休闲场所，舒适度较高。

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克而瑞:中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起中国最大的房地产数据库系统“CRIC”，遍布中国29个城市机构、信息覆盖115个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合:通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务;通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。

分析师说 | 保利云禧老山下造墅区 标准层能这样做?

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