如何将自然人土地投资过户到公司名下？快来听听税务专家怎么说！高顿财务培训提供1400多门公开课及网

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如何将自然人土地投资过户到公司名下？快来听听税务专家怎么说！。自然人|税务|土地|名下|投资|专家---

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Q1：我们老板以个人的名义，联合8个自然人共同购置了一块土地，交易当时签订了合同，并完成付款。根据法律规定：个人禁止买卖土地，所以至今没有完成产权过户手续。所以我的问题是：如何把这块土地过户到公司名下？是否可以成立一个新公司，以土地的名义做股权投资，将土地过户到公司名下？之后是否可以增资扩股的方式逐步把股权回收？

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答：

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根据《土地管理法》第二条的规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”因此，您目前要解决的首要问题就是土地过户，毕竟只有把土地过户到企业里面，才能办理合法的手续，所以从税务角度出发，您的思路是可行的，但我有个小小的建议，供您参考：从法律这个角度来讲，个人和合伙企业，它们是利益的共同体。因此，如果我把共有的土地放在我的个人独资企业，实际上产权是没有发生转移！所以你们成立新公司，把土地作为股权投资值得尝试，毕竟个人的话，办手续是非常不容易的。

如果这个方法不行的话，我建议您去和政府土地管理部门沟通，八个人共有的这个土地，接下来是投资还是转让？让政府部门指路，给出一个解决方案。

Q2:这栋楼以9个人的名义联合建房，现已修到地面一楼，算是完成工程的25%。如果我现在以“在建工程”的名义转让到委托单价的房地产公司。如果这个过程中产生利润的话，还需要交哪些税？

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根据城市房地产法规定：“在建工程转让需要达到总投的25%以上”，所以我们要把这个房子做成在建工程达到25%，之后要么去投资，要么转让，转让的时候，这八个人就会涉及转让不动产的增值税，还要交个人转让财产所得税20%，当然也要算土地增值税，土地增值税是按新建项目交的。

这里我也给大家澄清一件事情，地产公司建房子卖的时候，要按照新建房的20%加计扣除的方法计算土地增值税。其实这个政策不只是适用于房地产开发，对工业物业，物流物业，甚至是个人转让新建项目同样适用。以你的问题为例，拿地之后把它做成一个在建新项目，并且是八个人的新建项目，再卖出的话，同样是按照20%的加计扣除的方法来计算它的土地增值税。这其中还涉及到交易价格，而转让的交易价格需要这八个人到地税局代开销售不动产的增值税专用发票给下一家企业，下一家企业是按照你完税之后的发票作为他购买在建项目的成本，去做后面的增值税、土地增值税和企业所得税所有扣除的处理。

Q3：针对我这两个方案，要如何做测算？

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答：

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这个问题太过宽泛了，成本测算的要素很多，应根据企业自身的具体情况具体分析，如果确实不知道哪个有利，你就先进行算账。

Q4：我想咨询一下，综合体地库出租部分的房产税如何缴纳？我们是实租，不是一个固定的按月出租，或者是按年出租，我是按天按月算。

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房屋建筑物房产税的计算，分为从价计征和从租计征。出租的房产，按照收取的租金计算房产税；自用的房产，按照房产原值计算房产税。综合体地库，出租的面积，按租金交房产税，没出租的部分，按照房产原值和1.2%的税率交房产税。

按月算，这个是我们在实务当中经常会有的一个误区。我们在判定一个业务交不交税的时候，应该是从税法的规定上来看它应不应该交税，而不是从它能不能算出来。税法很清楚，就是按面积来区分的：出租的面积，按租金来交，其他的经营这块，按原值来交。

对于出租的停车位，虽然您的停车位租金时按天收取的，但是您可以按月计算出共收取多少租金，按月申报房产税，从租计征。

Q5：就您个人经验来讲，地库成本的分摊是不是要做单列？

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地下停车位最主要的是什么？就是他的成本。土地成本占了很大一块，所以只要它是不计容的，我们就得和税务局争取不分摊土地成本。你这边是不是把土地成本定出去了，这是我们的底线了，也是我们必须争取的。

我曾经做过这样一个项目，在某地，它的地下停车位是不办产权的，也不在计容的面积里面。并且，它的地下停车位是自持，按小时收停车费的。打个比方，如果成本高的话，对我们是相当不利的，所以我们就希望他少分摊成本。所以我们与成本部的同事沟通，在他们在专业层面操作，让成本分摊这项工作在许可的、原则的范围之内，列出一个地下车库的成本，越低越好，但是不能太离谱。最终成本部就给我们出了地库分摊的成本，之后也一直沿用这个低成本。

Q6：那么对于地下车库这项建筑成本的确认，可以依靠成本部门的决算书吗？

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对的。这个需要与成本部单独沟通具体需求，让他们按你们的需求来做，不然他不会按你的意思来，做出来的成本也就没有意义。

Q7：我们公司去年同另外两个公司持有某公司的股权，去年是一次性100%将股权转让了，实际上就可能是国税函[2000]687号所规定的的情形。我不明白的地方在于，以股权转让的形式实现土地转让，就要缴纳土地增值税，但是对于重新购买这个原公司股权，它持有土地的成本是不变的，那相当于重复缴纳了土地增值税，是这样吗？

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增值税、企业所得税和土地增值税，它们中间是不能空档的。也就是说，前面交过税的价格，下一个环节一定认它是成本，所以你不用担心这件事。只是你账上没有体现出来，当然项目公司账上是不会体现出来的。比如说你所在项目公司的土地，原来的成本是一个亿，现在股权交易的价格是1.5个亿，其中溢价了5000万。这样的话，按照国税函[2000]687号文，因为全部转让股权了，所以你要按1.5个亿交土地增值税。那么项目公司这边，它账上的成本仍然是一个亿，但是前面已经按1.5个亿交过了土地增值税。你在做土地增值税清算的时候，清算报表里面先土地成本1.5个亿，不是你账户的成本一个亿。所得税、增值税和土地增值税都是这样的一个原则，但是这是一个税法的立法原则，（税局）拿不出条款给你，没有文件规定。

Q8：那么土地增值税是由股权转让的受让方缴纳还是出让方缴纳？

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这个问题在国税函[2000]687号文中并没有明确，这个规定本身不太符合法理，是这个文件的一个缺陷。《土地增值税暂行条例》规定，转让土地和房屋建筑物时需要缴纳土地增值税。我卖的是股权，不是卖土地，但根据687号文我卖股权也一定要我交土地增值税，就出来一个问题了：谁交？这个就变成很有意思。项目公司是被卖的，让他交他也会觉得不合理；那这应该是转让股权的一方交，他卖了1.5个亿，他有1.5个亿的收入。成本在那，他们没有土地，它就是股权了，成本又不在他，反正谁交都不对，这个是法规的一个缺陷问题。

曾经有企业向税务总局反映这个文件的不合理，希望可以推翻这个规定，但是总局没同意。目前这个文件在现实当中有些地区是不大执行的，所以你得先跟当地税局沟通沟通看，多少争取一下，也许当地是暂不执行这个文件的，这种情况就不用交土地增值税了。

Q9：我的情况是这样的：前提我们不是房地产企业，一个是集团内部的子公司，一个是集团内部的分公司。而我们的房产是嵌在分公司里面的，但是我们的土地又在子公司，现在我们因为这个原因办不了房产证。所以我想知道，在降低税率的考量下，可以通过怎样的方式来处理这个问题？

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吸收合并，要把子公司和分公司吸收合并过来。地和房不就合起来了吗？合起来完之后再去办房产证，这是目前较好的方法，没其他更好的。

Q10：但是我们分公司有非常好的资质，资质没办法转移。我们希望找一个更好的方法？

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那样的话你就去做生意。先把这个分公司进行分立，做分立的时候，你为了保证资质，只有拿税收作代价来换保密的资质，分立后变成两个公司。因为资质是不能变的，所以你得把资产（房产）分出来到新公司。分立完成后，原来的分公司名字不变也保留了资质，分出来的这个新公司再去跟子公司做吸收合并，联合起来后再去办理房产证，这么折腾下来的缺点就是税多。