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深圳，下一个新加坡？。深圳|房价|保障性住房|商品房|建屋发展局---
深圳|房价|保障性住房|商品房|建屋发展局---
图片来源：unsplash.com
文/赵十一
深圳，下一个新加坡？。深圳|房价|保障性住房|商品房|建屋发展局---
房住不炒，深圳离新加坡又进了一步。
从408元/平米到49000元/平米，深圳第一个商品房小区的房价已经翻了120倍！房价已经成为中国经济不能承受之重，从国民经济的支柱变为国民经济的毒瘤。
“房住不炒”理念提出后，全国各地已经制定出一系列楼市政策，但是很显然，没能限制住房价上涨，西安、成都等城市的房价飙涨是对这个理念赤裸裸的嘲讽。
深圳，这次来真的了。
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它是一个永远走在前头的城市，开放是第一个，住房改革也是第一个。
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6月5日，深圳市政府发布文件，到2035年新增建设筹集170万套。按照住房供应比例测算，未来17年时间有70万套商品房供应，而保障性住房100万套，占新增住房总量的近六成。非商品房的租售价格非常优惠，本科毕业的人才，购买相应的房子，最多可以享受六折优惠，差价实行货币补贴；安居型商品房、公共租赁住房的租售价分别为市场价的50%和30%左右。
1998年房改，深圳开启房地产市场改革，将福利分房改为住宅市场。2018年，深圳再次房改，强调租售并举，多主体供应。20多年来，商品房是内地房地产市场的绝对主角，现在深圳大幅调降商品房比例，住房市场将发生重大变革。
毕竟，深圳中毒不深，跟动辄土地财政依赖度为100%的城市来说，深圳土地财政依赖度仅20%。
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商品房发展了这么多年，不可能一下子戒掉，怎么办？学习新加坡模式是一条路。
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操作思路就是没钱的住保障房，有钱的买商品房，一个都不能少，让所有阶层的民众都住有所居，把房价与房住分割开来。新加坡的房地产发展模式是80%为保障房，另外20%是商品房，这样的模式可以保障居民的基本住房需求，同时使房价总体保持稳定。数据显示，2016 年新加坡居民住房自有率已达到 90.9%，有恒产，才能有恒心。
来看看新加坡政府的具体套路。
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1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划，成立建屋发展局帮助居民提供公共住房，随后1967年新加坡推出《土地征用法令》逐步将土地收归国有，将土地强制征用，无偿划拨给建屋局。
在新加坡，建屋发展局是唯一获授权的保障性住房管理机构，政府保障性住房由建屋发展局投资兴建，以低廉价格出租或出售给中低收入阶层，这种保障房称之为“组屋”。
新加坡住房制度是怎样抑制炒房的？首先是保障房供应量大，且居住条件好。
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根据官方资料，建屋局成立以来已累计完成了100多万个单元的公共住房，而2015年新加坡总人口仅为553.5万人。当然与国内保障房不同的是，新加坡的组屋，产品多层次，配套很齐全。
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其次，房子定价合理，多数人能买得起。
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房屋售价方面，新加坡组屋的价格由政府统一规定，是以居民平均收入水平做基础，通常是以 90%的首次申请者可负担三房组屋价格，70%的首次申请者可负担四房组屋价格为标准。
2015年新加坡家庭收入报告显示，新加坡人均月收入中位数是2500新币，家庭月均收入中位数是8666新币，这样算家庭年收入是10.4万，以普通家庭申请成熟社区的四居室（一般家庭都申请三居室以上，单身人士才申请两居室及以下）47万为例，房价收入比是4.5，也就是说一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。
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最后，政府监管力度大。
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在新加坡，政府最关注的并不是房价高不高，而是穷人们有没有房子住。透明公开的财政制度和强大有力的问责制度，让人没有丝毫空子可钻。所以说一切制度能否奏效还是源于政府的意愿和执行力。
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图片来源：视觉中国
学习新加坡模式后，深圳房价还会上涨吗？
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看看新加坡。
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2017年四季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，此前已经连续下跌了15个季度。实际上，新加坡房价也曾快速上涨：从2009年2季度到2013年2季度的四年间，新加坡公寓房价涨幅超过50%。
为了控制房价，新加坡针对卖家出现了许多限制政策，比如外国人需缴纳的附加印花税上升到15%，永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税，非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税，外国人面临的总印花税率为18%。
最重要的是，新加坡实施了总债务偿还框架（TDSR），大致意思是，银行给你放贷之前，先查一下你以前的贷款，如果你以前贷款规模大，所有贷款的月还款额超过了收入的60%，它就不能再给你办房贷了，也就不能买房了。
所以，商品房的房价上涨不上涨，跟住房制度关系不是太大，还是得靠其他手段调节，如房产税，空置税等等。
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另外，短期来看，增加公共住房供给，必然压缩了商品房的供给，况且开发商为了弥补60%的非商品房的损失，比如提升剩下的40%的商品房价格，用商品房来弥补非商品房。这客观上还会推高商品房价格。深圳前海自贸区首宗配建人才房地块流拍，就是因为开发商算了帐，不划算，商品房的收益不能补贴非商品房的损失。
现在，深圳大户型住房已经有变热的迹象了。
问题的核心是什么？首先，所有的新加坡人几乎都有房子住来，商品房价格上涨就上涨了，对居民生活影响有限；其次，价格上涨的是商品房，这是有钱人的游戏，这群有钱人还愿意玩击鼓传花的游戏，就让他们玩好咯。
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