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注：本文为平安证券宏观固收团队“新时代区域经济一体化”系列研究之二，转载请务必注明出处。文中配图摄于望京Cup One咖啡厅。

平安观点

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长三角区域面积21.17 万平方公里，占全国国土面积的2.2%，但人口与GDP产值占比却高达11.0%与20.0%，在全国经济发展中具有举足轻重的地位。区域内部静态结构上，长三角城市群区域均衡性在三大城市群中最为良好，城市之间经济发展梯度明显更低；区域内部动态联系上，其动态区域网络中心呈多点分布，城市之间动态联系紧密。另外，长三角地区在基建、资本与产业、人口方面也具有较强的禀赋优势。

国际经验显示，科技进步与对知识经济的大力培养是区域经济出现跳跃式发展的重要推动力。目前我国对长三角的规划文件也在创新与开放的政策推动上给予了重点关注，同时对未来新兴产业发展方向进行了明确。不过考虑到该规划于2016年即已出台，文件中列出的支持方向也存调整的可能。

由此我们从资本、科研、产业集群等角度出发，对长三角在具体行业领域上的资源禀赋特征进行了进一步的探究，以图发掘长三角更可能在哪里领域对新经济产生催化。根据我们的分析结果，长三角的资源禀赋特征对新经济的催化将很可能主要发生在电子通信（集成电路）、互联网大数据（新零售、云计算等）、生物医疗、汽车、新材料、机械设备制造

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这六大领域。

综合来看，长三角地区在我国各个方面的资源优势都非常显著，区域内部经济发展均衡，动态联系紧密，对外联系与金融发展水平居于全国之首，同时政策面上对于新兴产业发展的支持、进一步扩大开放的信号也相当明确。未来长三角地区极有可能成为全国新经济的引领区域，进一步考虑到其资源禀赋特征在上述六大领域相对更为占优，其中隐含的投资机会值得重点关注。

另外，我们也对长三角城市群楼市的投资机会进行了简要分析，主要结论包括

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：①从规划文件上看，未来上海市新增住宅类用地会有所提升，由限价令带来的“低价”新房具有一定的潜在供给空间。②二线城市要想享受人才红利，人才流入、经济发展、公共资源建设、房地产业之间能够形成良性互动是关键，同时当地是否具有基本的产业经济和就业机会进行新增人口的承接更是重要前提条件。从这个角度上看，经济实力明显靠前的长三角二线城市有望切实享受人才流入的红利，房价具升值空间。③主流房企的拿地布局具有较强参考价值，长三角城市中，主流房企对杭州、苏州、上海、南京明显更为青睐。④我们对环沪城市进行了基本面的比较分析，认为苏州与嘉兴两个城市在环沪概念上的投资价值相对更高，理由包括：二者距离上海通勤时间最短，可以切实满足“双城生活”人群需求；苏州较强的经济实力使其投资价值不仅限于环沪概念，城市本身对人口流入即具备较强吸引力；嘉兴在购房成本和限购政策上均具相对优势，同时嘉兴在发展战略上明显积极向上海靠拢，与上海科技产业园的合作也已经落地，具备较强的后续发展潜力。

本篇报告从过去、现在、未来三个角度出发，对长三角城市群进行了详细的全方位透视，同时针对当前的政策导向，力图挖掘相关投资机会：目前，长三角城市群整体的经济发展水平位居全国前列，区域内城市之间的结构发展相对均衡，动态联系也较为紧密，在众多领域即使与国内其他二大城市群相比也具备明显优势。长三角城市群在创新与高科技发展方面的战略定位明确，政府方面的发展规划对长三角的新兴产业战略给予了一定的方向，而我们结合长三角区域自身的资源禀赋特征也对长三角的新经济发展方向与重点关注领域进行了前瞻，在雄厚的资源支持之下，长三角与新经济的碰撞值得重点期待，可能会造就未来经济发展的新增长极。最后，我们结合当前的发展现状对长三角地区的楼市投资机会进行了梳理，人口流入、区域经济的发展等因素使得长三角地区楼市存投资价值。

一、过去——历史发展

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长三角的区域经济一体化在历史上存有三个发展阶段：

第一阶段，上海经济区阶段。

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为了避免行政划分对产业分工与资源分配形成阻碍，20世纪80年代中央提出进行“横向联合”与“区域经济协作”，在这一背景下，上海经济区成立，成立之初仅包括上海、苏州、无锡、杭州、嘉兴等十个城市, 而后扩大到浙江、江苏和上海两省一市，再之后安徽、江西、福建也陆续加入。不过上海经济区的常设机构仅仅是一个研究规划机构, 其主要运作平台“上海经济区省( 市) 首脑会议”“只是一个协商性质的会议，并无实际的行政权力, 因此上海经济区并不具备超越地方行政壁垒进行资源配置的功能。

第二阶段，浦东开发开放时期。

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90年代初，上海提出以浦东开发开放为突破口, 加速上海改革开放步伐的战略思路，进而引发了以浦东开发开放为契机的长三角区域经济一体化的第二次浪潮。在这一时期，证券市场的开放、金融体制的改革在浦东首先推行，与此同时，相关优惠政策使得国际上掀起了上海FDI投资热。不过这一时期上海改革开放对周边地区的溢出效应存有明显差异，依靠市场获取资源比例较高的部门，比如乡镇企业与个体私营户的姿态较为主动，但依靠组织获取资源比例较高的部门，比如国有企业等的态度就较为谨慎。

第三阶段，经济全球化时期。

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进入21世纪之后，市场化程度大幅提高，资源要素的跨区域流动加快，企业内的地域分工开展更是有力地推动了区域经济一体化的进程。制度方面，除了沪、苏、浙两省一市主要领导人的互访制度外, 每年举行的长三角主要城市市长会议也在某种程度上成为了长三角区域经济一体化的组织架构,承担了制度组织协调的功能。这一时期，长三角区域经济一体化在基础设施层面的表现也相对突出，沪杭、杭宁、苏嘉等高速公路相继通车。

在区域经济、城市群发展的新时期，长三角开始被赋予新的使命。

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2010年国务院批准实施《长江三角洲地区区域规划》，将长三角的范围确定为江浙沪，并定位为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。2016年《长江三角洲城市群发展规划》发布，文件对上三角地区城市群进行了划分界定，并提出培育更高水平的经济增长极，到2030年，全面建成具有全球影响力的世界级城市群。

二、现在——整体实力、区域结构与禀赋优势

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本章内容分为三个部分，第一部分我们首先对长三角区域的整体概况进行基本介绍，并从人口、区域面积、经济等多个角度来对长三角地区在全国范围的体量规模进行感知；第二部分我们对区域内部的静态发展梯度与动态联系情况进行相关分析；第三部分，我们将从基建、资本与产业、人口三个角度出发，来探讨长三角地区的资源禀赋优势。

2.1 长三角区域概况与整体实力

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长三角城市群处于东亚地理中心和西太平洋的东亚航线要冲，是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带。长三角城市群的规划范围在上海市、江苏省、浙江省、安徽省之内，包括上海市，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城，共26 市。

长三角区域面积21.17 万平方公里，占全国国土面积的2.2%，但人口与GDP产值占比却高达11.0%与20.0%。考虑到三省一市（上海、江苏、浙江、安徽）合计的人口与GDP占比分别为16.1%与23.6%，长三角区域可谓将三省一市的繁荣地区尽收囊中。

长三角经济水平明显位于全国前列，人均GDP达108225元/人，远超59660的全国平均水平；城镇分布密度达到每万平方公里80多个，是全国平均水平的4 倍左右；国际化程度高，进出口水平在全国占比32%，而上海更是在自贸区的依托之下，进出口在全国份额高达12%；科教与创新资源丰富，拥有国家工程研究中心和工程实验室等创新平台近300 家，年研发经费支出和有效发明专利数均约占全国的30%。

NASA地球“夜灯”图像可以对城市发展水平与人口聚集程度进行直观观测，从2016年的情况来看，长三角与珠三角地区明显大面积高亮，核心城市对周边省市的外溢效应相对较强，而京津冀地区的亮灯明显聚集在北京、天津两市，区域性的联动发展要相对较差。

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2.2 区域内的静态结构与动态交互

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1、区域内静态结构

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在城市群的发展过程中，一个相对普遍的经验规律是第一大城市GDP / 第K大城市GDP=K，以下我们从这个角度来对我国三大城市群区域静态结构进行度量：以“第一大城市GDP / 第K大城市GDP=K” 作为基本标准，若实际第一大城市GDP / 第K大城市GDP <>

数据显示，我国长三角城市群（包含26个城市）基本位于标准线下方，仅安徽省内三个小城（宣城、铜陵、池州）的倍数比值大于K，城市群内梯度差异较小；珠三角和京津冀城市群（各包括14个城市）之间的经济梯度差异明显高于长三角城市，其中珠三角从第5大城市开始高于标准线，京津冀仅北京、天津两市位于标准线下，其余城市均位于标准线之上。由此可见，若以GDP的角度度量区域间的经济结构均衡性，则是长三角 > 珠三角 > 京津冀，且长三角城市间的均衡程度显著高于后两大城市群。

除了GDP的角度之外，我们同样使用“第一大城市 / 第K大城市”的方法对城市群的人口与资本的结构梯度进行了度量，其中人口指标选取各城市常住人口，资本指标选取各城市存量规模。数据显示，人口结构均衡性方面，三大城市群之间的优劣并不显著；但资本结构均衡性方面，三大城市群之间存有明显优劣，整体上长三角资本梯度差异更小，结构均衡性相对更优，不过若仅比较前5大城市的资本结构梯度，长三角与珠三角的优劣差异不大。

综合GDP、人口、资本三维度，长三角城市群区域均衡性在三大城市群中最为良好，区域经济发展情况相对更好。三大城市群中，京津冀城市群的区域均衡性明显较差，其核心城市对周边城市的虹吸作用可能强于外溢作用。

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虽然长三角城市内部经济发展相对均衡，但哪些城市属于“富饶”排行的第一梯队仍然值得关注。从人均GDP的角度来看，2016年人均GDP处于前四分之一分位的城市依次为：苏州、无锡、南京、杭州、常州、镇江，而上海则以微小差异掉落至第二梯队。在长三角24个城市之中，上海人均GDP仅位列第7名，这也进一步侧面显示江浙地区的富饶程度之高。

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2、区域内的动态联系

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对于长三角内部城市之间的经济生活联系紧密程度，滴滴平台发布的《2016年长三角智能出行大数据报告》所透漏出的信息值得关注：滴滴利用出行大数据，以城市A打车出行的用户中来自城市B的人数来定义城市A、 B之间的连接程度，并据此计算了城市吸附指数。数据显示，长三角城市中，城市吸附指数大于60的“区域网络中心”有三大城市：杭州、上海、南京，吸附指数在20-60之间的“次区域联络中心”则包括有7大城市。总体上看，区域网络中心多点分布格局侧面显示区域内具有相对较好的动态联系网络。

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将长三角城市之间的网络链接程度与京津冀地区进行横向对比可以更好地显示出前者在区域联系方面的显著优势：京津冀地区城市吸附指数大于60的“区域网络中心”仅有北京一座城市，吸附指数在20-60之间的“次区域联络中心”仅包括天津与石家庄2座城市。

另外，从报告中公布的城市网络链接示意图中可以看出，在上述度量方法下，与上海联系最为紧密的城市是杭州与苏州，南京相对次之，可见地理距离仍是紧密联系程度的重要影响因素。杭州与绍兴、宁波、金华之间的联系也较为紧密，但与同距离的苏州、无锡联系程度却相对较弱，可见城市之间的联系仍受到了省级行政区域划分的割裂影响。

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值得说明的是，事实上滴滴是在利用人群的定位信息在进行大数据分析，在A城市频繁活动的人群中实际来自城市B的人数比例确实可以很好地体现两城市之间商业、生活联系的紧密性。其揭露出的信息值得关注。

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2.3 长三角地区的资源禀赋优势

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1、基建优势

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在经济快速增长的支撑下，长三角区域具有强大的基建优势：

陆路运输领域，根据长三角统计年鉴，2015年我国长三角区域铁路密度即已经是全国整体铁路密度的近4倍，达464公里/万平方公里；长三角高速公路密度是全国整体水平的近5倍，达639公里/万平方公里。
航空运输领域，虽然上海浦东机场在吞吐量上仍次于北京，全国排名第二，但长三角区域共拥有17座机场，超过京津冀与珠三角地区之和。密集的机场群使得城市群对内、对外的联系都将更加紧密。
水路运输领域，长三角港口群不仅是我国沿海五个港口群中港口分布最密集、吞吐量最大的港口群，在2017年全球百强集装箱港口中，长三角港口也占据4席（上海，宁波舟山、苏州、南京），其中上海港与宁波舟山港分别位列第一与第四，上海港更是连续8年蝉联世界第一。目前区域内已建有9个亿吨级大港，可以说长三角港口群对世界航运起着举足轻重的影响。

当前政策面对都市圈交通网的大力推动可谓进一步提升了城市群的内部基建优势：《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》提出“重要城市群核心城市间、核心城市与周边节点城市间要实现1—2 小时通达”；《长江三角洲城市群发展规划》指出“加快打造都市圈交通网，提供同城化交通服务，推行不同客运方式客票一体联程和不同城市一卡互通”；《上海市城市总体规划2035》表示要“推动近沪地区（90 分钟通勤范围）及周边同城化都市圈的协同发展”。

事实上，当前上海同城化都市圈的发展已经有了很好的基础，上海与近沪地区主要城市基本已经实现了2小时通达，其与苏州、嘉兴两地的高铁通达时间只需30分钟，与无锡、杭州、常州的通行时间也可基本保持在一小时以内。

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2、资本与产业优势

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我们将三大城市群的产业实体、对外资的吸引能力、金融业发展进行了横向对比，其中选取的代理指标分别为“拥有上市公司数量占比”、“吸引外企数量占比”、“拥有金融公司数量占比”。不过由于数据限制，我们仅从省级与直辖市的口径下进行粗略比较，数据显示长三角所处的三省一市在上述三大领域均具有绝对优势。（值得说明的是，由于长三角的区域划分已将三省一市的繁荣地区尽收囊中，在三省一市中的GDP占比高达85%，所以三省一市相对较大的口径并不会对横向比较结果产生明显高估）。

具体来看，长三角地区所处的三省一市拥有上市公司数量占比达33.9%，吸引外企数量占比34.7%，金融公司数量占比29.9%。三省一市在上述三个领域均在全国范围内占据约1/3的体量，且与珠三角所处的广东省、京津冀所处的一省两市相比具有明显优势。

与首都北京相比，上海市在吸引外资和金融业方面优势显著，其中外企数据占比和金融公司数量占比分别为15.7%和20.9%，而北京仅分别为6.0%和15.4%；上市公司数量占比上，上海以7.9%的水平略逊于北京的8.8%。另外在金融业的发展方面，上海拥有基金公司占比和期货公司占比上明显处于领军地位，其中基金公司占比超全国3成，期货公司占比也高达23.1%。

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3、人口资源优势

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北京和上海无疑是国内最强高校的聚集地、高学历人群的孕育地，但在一线城市高房价、高生活成本、高落户门槛，二线城市纷纷开启“抢人”政策的助推下，近一年来国内人才流动特征发生了一些新变化。根据中高端人才职业发展平台猎聘发布的《2018Q1中高端人才薪酬与流动大数据报告》，2016年四季度至今年一季度的时间区间内，全国人才净流入率排名最高的15个城市中，二线城市的表现最为出彩，而位列第一名的杭州更是将其他城市远远甩在后方；除杭州之外，南京、合肥、上海、苏州这几个长三角城市也依次上榜，长三角城市最终包揽榜单的1/3席位。（值得说明的是，虽然北京、上海也于今年加入“抢人浪潮”，但对人才质素的门槛要求显著高于二线城市，总体上北京、上海仍然是严控人口的）。

除了受益于近一年国内一、二线城市吸引力转变之外，长三角城市群还在大力引进国际英才。《长江三角洲城市群发展规划》指出，要“建立紧缺国际人才清单和移民职业清单制度，重点招揽最有价值的科技、投资、营销、创意等人才。建立海外高层次人才储备库和留学回国人员数据库，定期发布紧缺人才需求报告，拓宽国际人才招揽渠道。在制定外籍高层次人才认定标准基础上，全面放开科技创新创业人才、一线科研骨干、紧缺急需专业人才的永久居留政策，放宽其他国际人才长期居留许可的申请条件。放宽紧缺领域国际移民的准入限制，在上海率先探索放宽特殊人才国籍管理”。

“放眼全球、接轨世界、深化开放”是长三角规划的重要主旋律，上海市在2035规划之中明确提出的总目标也是“全球城市”，在长三角城市群引领对外开放的政策推动下，国际英才的流入将进一步提升长三角城市群的人口资源优势。

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三、未来——从国际经验与本土战略看未来方向

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3.1国际发展经验启示

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1、城市群规划的思路演进与重要关注点——以纽约为例

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纽约城市群地跨纽约、康涅狄格、新泽西三个州，以纽约市为核心城市，波士顿、费城、华盛顿和巴尔的摩为次中心城市，同时包括周边26个县。为了协调各州之间的关系，非官方和非营利组织——纽约区域规划协会成立，该组织主要针对纽约都市圈地区的发展，制定跨行政界线的综合规划，并向有关政府提供咨询，鼓励政府与私人组织合作起来促进规划的实施。纽约区域规划协会先后对纽约大都市地区编制了三次区域规划，规划内容促使纽约城市群不断完善，具有较强的借鉴意义。

第一次规划是1921-1929年间，当时区域内城市规模与城市数量不断扩大，以纽约、费城两个特大城市为核心的发展轴形成，对周边城市的带动逐步增强。在这样的背景下，规划内容重点提出加强高速公路网建设以增强纽约城市群内部的交通连接，并表示要建立区域开发建设公司，对工业布局调整与卫星城建设提供完整合理的城市设计。
第二次规划是1968年，由于之前建设大交通网络的规划并没有得到较好的实现，纽约区域规划协会提出重建大交通网络；与此同时，新规划提出建立新的城市中心，并应尽量提高老城区和衰败地区的公共服务水平，吸引人口流入。另外，第二次规划开始关注环境问题，表示新的城市发展应当确保自然环境免受污染。
第三次规划是1999年，纽约区域规划协会认为，尽管纽约在世界范围内实力依然雄厚，但是大萧条之后的半个世纪里经济增长相对放缓，纽约国际金融中心地位正在面临挑战，同时存有环境污染问题。对此，纽约区域规划协会开始推进3E，经济（economy）、环境（environment）与平等（equity）。在具体的举措上主要有，进一步健全中心城区与周边地区的交通联系，形成“区域速达”；加强对学校的财政投入，加强人才培养；建立8个永久性自然保护区以保持绿色生态等。

从纽约区域规划协会的重要三次规划内容上看，交通网络连接、工业产业布局、多中心的城市布局、经济发展与人才培养、环境是主要的关注焦点，而这也与我国目前城市群规划的思路与重点推进方向基本相符。

2、从国际经验看科技创新与知识经济的重要性

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从理论上看，区域经济主要存有两个方面的优势：第一是聚集效应，人口、资本、产业、科研所带来的聚集效应对经济发展可以起到重要推动作用。首先人口的聚集导致劳动力成本相应降低；资本的聚集导致企业融资成本相应降低；高校的聚集可以显著提升劳动者素质，而高素质人才和科研资源的聚齐将对科学进步产生巨大的推动作用，进一步推动经济跨越式发展；另外产业的聚集所产生的激烈市场竞争环境也将倒逼企业进行研发投入，加快创新与产业升级。第二是协同效应，各区域依托自身比较优势进行产业分工，有助于实现整体系统的资源利用和经济效益的最大化；事实上城市群之间进行产业分工的好处之一也可使得同类产业能更好地在地域上进行产业聚集，放大聚集效应。

从国际发展经验上看，包括纽约都市圈在内的世界其他都市圈的成长历程均显示，科技进步与对知识经济的大力培养是区域经济出现跳跃式发展的重要推动力，在知识经济与科技创新的推动下，产业结构不断升级和完善，同时所形成的新兴产业在此后数十年中成为该地区乃至整个国家的经济支柱。同样以纽约的发展经验为例，纽约都市圈的发展是在美国整体经济发展变迁的大框架下进行的，经历了工业革命、服务业转型、信息化浪潮三个重要发展阶段：

19世纪中叶，工业革命在美国开始，而纽约制造业也顺应时代发展迅速壮大，并成为美国第一大制造业中心。不过在20世纪40年代末开始，制造业开始走下坡路，至70年代的滞涨时期表现最为剧烈，纽约的制造业面临大面积衰退。
20世纪七八十年代，在里根经济学的指导下，美国政府政策转为放松产业政策管制、鼓励创新与新技术发展、打破垄断促进竞争；70年代后期美国经济再度进入扩张期，其中通讯业、金融业等服务业部门直接受益于政策的放开与鼓励率先迅猛增长。除了鼓励创新的政策导向之外，高端服务业与高技术产业的发展其实也密不可分，金融、工程服务、法律服务、开发研究等知识密集型服务业部门会对高技术产业发展起到的极为重要的促进作用。在这一时期，美国第二和第三产业的内部均呈现传统产业部门衰落，而新兴产业部门蓬勃发展的格局特征，而纽约也逐步走出衰退则、开始向服务业转型，并成为了极具辐射力的服务业输出中心。
20世纪90年代以来，以信息技术为主要推动力的克林顿“新经济”开始在美国发展起来，波士顿作为纽约都市圈的科技中心受益信息化浪潮最为显著，软件业、电子通讯业、计算机制造业和生物技术等部门迅速兴起，成为这一地区支柱产业。

国际经验显示，科技进步与知识经济的发展是经济出现跳跃式发展的重要推动因素，而区域经济在聚集效应的助推之下，其对创新技术的催化作用又更为值得期待。目前在新时代的背景下，我国政府对高端制造业、现代服务业的发展高度关注，城市群区域将是本轮战略变革的排头兵。

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3.2长三角的战略方向——创新与开放

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从政策规划看未来的战略方向。《长江三角洲城市群发展规划》由以下几个章节构成：区域发展布局规划、创新驱动经济转型升级、健全基础设施网络、推动生态环境共治、加大开放、建设创新一体化发展的体制机制。考虑到长三角地区的基建网络已然相对健全，未来长三角区域最值得期待的举措显然在政府对创新与开放的推动上。

在具体的创新方向上，规划明确的新兴产业发展方向是新一代信息技术、生物产业、高端装备制造、新材料、北斗产业、光伏产业。不过需要指出的是，该规划于2016年即以出台，当前政府方面对新兴产业的支持方向也存调整的可能。下一章我们将从长三角地区资源禀赋特征的角度出发，观察长三角与新经济会在哪些领域发生碰撞。

开放方面，规划表示未来将提升对外开放层次（扩大服务业开放等）、建设高标准开放平台（自贸区）、加速聚集国际英才、培育本土跨国公司四大方面，其中自由贸易试验区建设（同时探索建立自贸港）具有较高关注度。虽然目前《全面深化中国（上海）自由贸易试验区改革开放方案》已经出台，但方案内容仍有待进一步的细化与明确。对于加快自贸区发展的战略意义，我们认为今年4月发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》所提及的相关方向值得重点参考与关注：

“海南自由贸易港建设要体现中国特色，不以转口贸易和加工制造为重点，而以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导，更加强调通过人的全面发展，充分激发发展活力和创造力，打造更高层次、更高水平的开放型经济。”

可见，我国在当前进一步加快开放仍是为新时代产业转型所服务的，其根本目的是对高新技术产业与现代服务业的发展起到促进作用，由此，创新与高科技的战略地位进一步凸显。

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四、未来——投资机遇

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根据以上分析，长三角地区创新引领的战略定位已然较为清晰，在新时代大力发展新经济、推动产业升级、鼓励科技创新的背景之下，长三角作为我国人才、资本、产业的重要聚集区，势必成为发展我国重要新战略的主战场之一。以下内容，我们将从资本、科研、产业集群等角度出发，进一步探究长三角在具体行业领域层面的资源禀赋特征，以发掘长三角更可能在哪里领域对新经济产生催化；除此之外，我们还对上海、环沪等长三角区域相关楼市投资机会进行了简单的分析。

4.1 长三角与新经济的碰撞

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1、长三角哪些行业正受到资本追捧

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角度一：私募投资动向。

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新经济是以创新为导向的，其高风险、高收益以及投资周期相对较长的特点与创业风险投资等私募产品的投资偏好具有较强的契合性。我们利用清科私募通数据（包括PE / VC，私募资管产品等）对去年至今私募产品的资金流向进行了分析，当前全国范围内受到资本热烈追捧的前10大行业依次是“互联网”、“金融”、“电信及增值”、“IT”、“电子及光电设备”、“生物医疗”、“汽车”、“机械制造”、“能源及矿产”、“连锁及零售”。

长三角区域热门行业分布与全国整体情况差异不大，排名靠前的是“电信及增值”、“互联网”、“金融”、“生物医疗”、“汽车”、“机械制造”、“连锁及零售”等。值得关注的是，在“电信及增值业务”、“生物医疗”这两大领域，长三角所获投资额在全国范围内占比明显相对较高，分别达61%和46%，可以看出，长三角是电信与生物医疗投资的热门集聚地。在其他热门行业，长三角企业所获融资额基本在全国占比近3成左右，这些热门行业的地域布局相对更为平均。

角度二：政府的引导方向。

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另外，目前政府部分是我国产业升级、技术创新的重要推手，可以一定程度反映政府意向的政府引导基金的投资流向特征值得重点关注。虽然目前政府引导基金规模尚小，但在当前新时代的大背景之下，未来可能会有明显的规模扩张。去年至今全国范围内的政府引导基金投资行业前3名分别是“电子及光电设备”、“机械制造”、“能源矿产”。长三角区域企业受政府引导基金着重投资的前三大行业是“机械制造”、“生物医疗”、“化工原料及加工”，从规模上看，主要集中在机械制造业领域。

由此综合来看，与当前全国的热点一样，长三角同样在“电信及增值”、“互联网”、“金融”、“生物医疗”、“汽车”、“机械制造”、“连锁及零售”等领域重点布局。值得关注的结构性特征包括，长三角是电信与生物医疗投资的热门集聚地，而政府方面则在长三角地区的机械制造业布局；考虑到资金聚集一定程度所隐含的产业聚集性（这更有利于激发创新）和一定程度隐含的政府导向，这三个领域可能相对更为值得关注。

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2、长三角哪些行业可以得到更好的科研支持

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角度一：中科院在长三角地区的布局。

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论及国内的世界级科研机构，中科院的地位可谓首屈一指；在ESI全球科研机构（包括高校）排名中，中科院是唯一一个入选前100名的中国科研机构，代表着中国最精尖的研究力量。从授权专利数量、SCI论文数量和影响因子大于10的优秀论文数量上看，长三角区域中科院科研院所中研究实力尤为居前的领域是生物医疗、材料科学、电子通信领域，对应的研究能力最为突出的重点科研机构为上海生命科学研究院、上海药物研究所、合肥物质科学研究院、上海有机化学研究所、上海硅酸盐研究所、上海微系统与信息技术研究所。

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角度二：高校的精专领域分布。

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除了长三角地区高校的精专领域值得梳理以外，随着长三角地区对人才吸引力的提升，我国最高学府清华、北大的精专领域分布同样值得关注。根据QS世界大学专业排行榜TOP50的相关信息，科学相关领域，高校资源在电子电气工程和材料科学这两个领域为长三角新经济可提供的支持相对最雄厚：不仅进入世界排行TOP50的国内大学数量最多（长三角区域大学进入榜单数量也相对最多），且在名次上，我国仅清华大学在这两个学科上的世界排名进入前10名。另外，在机械工程航空和制造专业、化学工程、计算机科学与信息系统领域，高校资源对长三角新经济也能提供相对较好的支持。

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角度三：张江科技园的产业布局。

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上海张江高科技园区自1992年成立以来，承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务，一直被誉为中国硅谷；截止2014年，张江科技园拥有注册一万多家注册企业、599家经认定的高新技术企业、195家技术中心、126家外资研发机构、43家跨国公司地区总部，其在上海乃至全国的高新技术研发方面的地位不容小觑。在产业分布上，张江科技园的主导产业以信息技术、生物医药、文化创意、低碳环保等为重点，第三产业占2/3以上。

信息技术产业：
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主要包括集成电路（芯片）、软件与信息服务、光电子、消费电子终端等，其中集成电路与软件两个领域的产业集群最为突出。软件行业聚集了大批国内外知名软件企业、研发机构，包括宝信软件、美国花旗、印度INFOSYS、TATA等，全球30强中有8家、中国100强中有11家在张江设立了研发中心。集成电路产业形成了包括设计、制造、封装、测试、设备材料在内的完整产业链，产值约占全国的1/3。芯片的技术研发在当前关注度较高，在这一领域张江可谓优势显著：芯片设计上，不仅全球10强中有5家在张江设立总部、分布或科研机构，且张江本土设计公司在部分零部件上的全球市场占有率也名列前茅；同时在芯片制造上的技术工艺也与全球最高水平有明显的缩窄。值得一提的是，近期中国政府采购开始发力支持国产芯片，利好国产新片的生产研发。
生物医药产业：形成了从新药研发、药物筛选、临床研究、中试放大、注册认证到量产上市在内的完备创新链。园区形成新药产品超过230个，新药证书超过50个，目前正在研发药物品种近300个。目前全球排名前10的制药企业中，已有7家在张江设立了研发中心（如：罗氏、辉瑞、诺华），集聚相关科研机构和研发企业400余家、40余家CRO公司。
文化创意产业：
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以数字出版、动漫影视、网络游戏以及创意设计领域为产业特色，园区集聚了盛大文学、炫动卡通、Blizzard Entertainment(暴雪娱乐)、Electronic Arts(美国艺电)、聚力传媒、沪江网、河马动画等一大批国内外优秀文化创意企业。2008年张江文化产业园被国家新闻出版总署正式命名为全国第一家国家级数字出版基地，2011年被国家文化部正式命名为国际级文化产业示范园区。
新能源新材料（低碳环保产业）：
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重点发展智能电网、水处理、生物燃料、生物脱硫、节能环保设备研发及环保服务业务，林洋电子、益科博等企业迅速发展。

3、长三角在哪些领域具有产业聚集

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较强的产业集聚将有利于相关领域技术创新。我们从上市公司口径对长三角地区的产业结构进行了分析，在所有的长三角上市公司中，上市公司个数占比居前的行业依次为机械设备、化工、汽车、电气设备、医药生物、电子计算机，其中机械设备、化工、汽车、电气设备行业的上市公司个数在行业整体中的占比也明显居高，均超过40%，集聚效应相对明显。

在区域产业聚集、竞争性加剧推动创新的逻辑线上，大规模的研发投资是必不可少的中间环节。数据显示，上述机械设备、化工、汽车、电气设备、医药生物、电子计算机领域确实在研发支出方面明显居前

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，2017年研发支出规模均超百亿，其中汽车、电子计算机（这里将电子与计算机合并计算）领域研发投入最为突出，研发支出超200亿。

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4、阿里巴巴与新经济

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作为长三角的巨头企业，阿里巴巴利用其企业优势所创造的产业生态可谓是新经济的重要组成部分之一，其产业布局值得重点关注。阿里在2017年提出了“五新”战略：新零售、新制造、新金融、新能源、新技术。其中新零售的重大意义之一是，线上线下的统一、中间批发分销代理商的消灭使阿里可以直接得到用户画像、用户行为跟踪、用户订单等重要数据；新制造是B2C走向C2B，根据市场、客户的数据进行大规模的智慧化、个性化定制，后来逐步丰富具象化至人工智能、智能驾驶等领域；新金融是利用线上客户数据信息为因信用数据缺失而未被传统金融机构较好覆盖的个人创业者、中小企业、年轻人提供金融支持；新能源是指数据这一核心资源；新技术包括云计算、云网络、云存储等。综合阿里的五新战略，大数据可以说是其战略之核心，数据是能源、数据的计算是技术，这两个领域先后引发新零售、新制造、新金融的变革，与此同时后三者进一步对大数据进行完善与丰富，提升大数据的内涵价值。

另外值得一提的是，阿里去年成立达摩院，计划在三年之内对新技术投资超过1000亿人民币，同时招揽众多科学家入驻。研发领域上，阿里达摩院将聚焦研究量子计算、机器学习、基础算法、网络安全、视觉计算、自然语言处理、人机自然交互、芯片技术、传感器技术、嵌入式系统等，涵盖机器智能、智联网、金融科技等多个产业领域。

5、总结

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虽然不同信息来源在具体行业划分上存有一定差异性，但直观上看，长三角的资源禀赋特征对新经济的催化将很可能主要发生在，电子通信（集成电路）、互联网大数据（新零售、云计算等）、生物医疗、汽车、新材料、机械设备制造这六大领域。

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而这也与长三角发展规划在政策导向上提出的发展方向基本一致，规划提出的新兴产业发展方向为新一代信息技术、生物产业、高端装备制造、新材料、北斗产业（应用于通信与电子领域）、光伏产业（新能源）。

综合来看，长三角地区在我国各个方面的资源优势都非常显著，区域内部经济发展均衡，动态联系紧密，对外联系与金融发展水平居于全国之首，同时政策面上对于新兴产业发展的支持、进一步扩大开放的信号也是非常明确。未来长三角地区极有可能成为全国新经济发展的引领区域，进一步考虑到其资源禀赋特征在上述六大领域相对更为占优，其中隐含的投资机会值得重点关注。

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4.2 楼市投资机会

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1、上海市：限价令导致的“低价”新房还有多大的潜在规模

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为了控制房价泡沫继续胀大，本轮房地产调控政策可以说相当严苛，许多热门城市先后实施“限价令”，以行政手段严控预售证申报价格。去年，众多房企还对楼市政策松动抱有幻想，在限价令的压制下，捂盘惜售、静观其变；但到今年却纷纷经不住现金流压力，开始加大推盘。在这样的背景之下，新房价格不敌周边二手房的情况时有出现，行政手段造就的 “价值洼地”开始吸引大批人群“摇号”买房。在楼市调控导向延续、限价令难以取消的背景下，“低价”新房还有多大的潜在规模应是值得关注的重要问题，特别是上海这类土地资源紧张的一线城市，毕竟当前出售的楼盘摇号抢房过于火爆，供不应求格局显著。

上海2035规划显示，虽然严控建设用地规模仍是主基调，但城镇居住用地却仍有增长空间。

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2035规划明确指出当前上海建设用地使用结构极不合理，工矿仓储用地在建设用地中占比达27%，是东京、纽约等城市的2-3倍，同时农村建设用地也与农村人口规模不相匹配，农村地区人均建设用地面积是城市居民用地标准的5倍多。由此，2035规划大幅减少了农村居民点用地和工业仓储用地规模，以此反哺城镇居民用地、公共设施用地、绿化广场用地、道路交通用地等。

我们重点关注的城镇居民用地将从2015年的660平方公里，逐步提升至830平方公里，在20年的时间里，年均增长8.5平方公里，也即是850万平方米。根据上海市国土资源局公布的住宅类土地供应数据，850万平方米高于过去十年平均水平728万平方米，且高于近两年的供地水平：2016年住宅类用地供应是近几年的低点，为423万平方米，2017年住宅类用地规模有所提升，为630万平方米。如此看来，虽然整体新增建筑用地受到严格控制，但未来上海新增住宅用地供应规模存有提升空间，目前供不应求的新房在未来的潜在规模仍相对充足。

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未来上海市新增住宅供地可能会向外环以外区域侧重。

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2035规划将国际大都市人口密度与空间分布情况进行了比较，指出当前上海核心圈（内环内）人口密度大于纽约与东京，中心圈（外环内）与东京相近，但大于纽约与伦敦，外围圈（外环外）小于东京，总体上，上海人口过于集中在中心城。对此，规划表示将完善土地、就业岗位、住房供应等政策，疏解中心城过密人口，提升新城、新市镇人口密度；具体的规划是，形成“网络化、多中心的空间体系”，推动新城发展，承接部分全球城市功能。与此同时加强主城与新城交通联系，致力于实现对10 万人以上新市镇轨道交通站点全覆盖，新城与主城区之间轨道交通出行时间控制在30-40分钟。多中心的空间体系与推动新城发展的政策导向有可能使得未来新增住宅供地向外环以外区域侧重。

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2、二线城市吸引人才流入，长三角城市有望切实受益

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抢人政策存限购松绑嫌疑，目前已被纠偏，炒作情绪预计将降温

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。去年以来二线城市的“抢人政策”是为了拉动地方经济产业升级还是为了卖房备受争议。当前大多城市的楼市调控政策均以户籍为衡量标准，比如本地户籍可购房两套，外地户籍仅可购房一套，或是外地户籍需缴纳一定年限的社保才可购房等，而“抢人政策”中对落户要求的放松则大有“限购松绑”之嫌（且部分城市的落户放松的程度更近乎是“引进人口”而不是“引进人才”），与此同时，配套推出的“购房补贴”、“购房优惠”政策对购房的鼓励也是非常直接。抢人政策使得二线城市楼市升温，其中为了买房而落户的人群不是少数，西安、宁波等城市房价出现了较为明显的上涨。针对这一局面，今年四月底，住建部对房价涨幅较为明显的12个城市进行了约谈；随后，被约谈城市调控升级，其中成都的调控加码政策要求“户籍迁入成都未满2年的购房人，应在成都市稳定就业且连续缴纳社保1年以上才可购房”，同时“新购住房3年以上才可转让”。目前来看，抢人政策得到纠偏，预计其他城市也会陆续出台政策降低炒作情绪。

满足合理住房需求仍是重要基调，吸引人才的导向仍将为部分城市房价带来推动力。

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虽然地方上的抢人政策已受到住建部关注，但吸引人才、推动地方经济发展的思路并没有问题（而且这一政策方向还可缓解一线城市的新增人口压力和住房刚需的压力），“满足合理的购房需求”也仍是当前楼市的重要基调，由此，二线城市吸引人才的大方向使得部分城市楼市仍具有投资价值。

人才流入、经济发展、公共资源建设、房地产业之间的良性循环发展是关键。

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在抢人政策的刺激下，西安今年一季度全市新落户24.5万人，几乎是去年全年迁入人口的总量，人才流入的迅猛之势引发热议，当地产业经济能否提供充足的就业机会、医疗教育等公共资源对新流入人口的承接能力都是值得关注的重点问题。分析来看，要想享受人才红利，人才流入、经济发展、公共资源建设、房地产业之间能够形成良性互动是关键：①首先对于政策吸引来的新流入人口，当地需有基本的产业经济和就业机会进行承载，就业机会是人才红利生效的重要前提条件，否则找不到工作的人口不需多时就会流出；②人才流入将进一步推动产业经济的发展，同时带来购房需求的扩大，并推升房价；③产业经济的进一步发展和房价上涨增强地方政府财力，带动医疗、教育、基础设施等公共资源水平相应提升；④在产业经济繁荣发展（就业机会提升）、房价上涨、公共资源具有保障的共同作用下，当地对人才的吸引力将进一步增强，由此人才红利良性循环发展。

二线城市追求人口红利之下，长三角城市有望切实受益。

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如上所述，当地现有的产业经济可提供的就业机会是吸引和留下人才的重要前提，而在这一方面，受到城市群发展政策支持、鼓励创新创业、当前经济实力已然明显靠前的长三角区域二线城市是符合条件的，这些城市有望顺利实现良性循环、进而切实享受人才流入的红利，房地产具备升值潜力。相比而言，部分经济实力相对靠后的二线城市在人口大增的同时却伴随更强的风险性，就业机会的供给压力、户籍隐含的社会福利将带来的财政压力都是值得担忧的风险点，这类城市房价的快速上涨存在一定的投机情绪，人才流入逻辑更可能成为炒作噱头，需区别对待。

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3、哪些长三角二线城市最受主流房企青睐

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主流房企对于行业动态的了解相对全面，且当前相对紧张的资金面也将使得房企拿地区域选择更为谨慎，其城市布局的选择具有较强的参考价值。

从各城市群拿地金额来看，长三角是房企最重点关注区域。

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根据中指数据，2017年全年，长三角地区TOP10企业拿地总额高达4880亿元；珠三角和中西部以3353亿元和3089亿元分列第二、第三位；环渤海地区位列第四位，为2258亿元。今年最新数据显示，长三角土地市场继续保持火热，2018年1-4月，长三角地区TOP10企业拿地总额高达1562亿元；中西部和珠三角以1021亿元和933亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位列第四位，为734亿元。

长三角城市群中，主流房企对杭州、苏州、上海、南京更为青睐。在2017年全国土地成交前十名排行中，长三角城市中的杭州、南京、上海、苏州依次占据4个席位，其中杭州和南京分别以2190亿与1734亿元的成交总价位列第二及第三名。从今年最新的1-4月数据上看，在前十名排行中，长三角城市中的杭州、苏州、上海依次占据3个席位，同时杭州以1105亿的成交总价夺取全国第一的位置，1-4月的成交总价也已超去年全年规模的一半；苏州的上升势头也非常迅猛，从去年的第10名上升至第三名，成交总额同样是去年全年的近半数。

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4、环沪城市面面观

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上海市严控人口与同城都市圈产业协同发展的政策要求使得环沪城市具备十足吸引力。

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根据上海2035规划，上海市常住人口将在未来20年均控制在2500万人以内（当前是2418万人），在严控人口的政策导向下，人口向周边城市外溢将是未来的发展趋势之一。与此同时，发挥上海作为都市圈中心城市的辐射作用，推动近沪地区及同城化都市圈（90分钟通勤范围）协同发展也是未来的重要方向。

我们从五个方面对主要环沪城市进行基本面比较：

价格水平上，嘉兴、无锡、南通去年的住宅成交均价约为1万左右，而宁波与苏州接近2万；
价格涨幅上，嘉兴以40%的涨幅明显居前，高涨幅一定程度显示了市场认可度；
经济水平上，五大城市人均GDP均显著高于全国平均水平5.9万元，相比之下，苏州和无锡要更加富裕，是嘉兴的近二倍；
距上海通勤时间上，嘉兴、苏州、无锡明显占优，目前高铁仅需30-40分钟，虽然宁波与南通的直达高铁建设规划也已然落地，通车后二者距上海通勤时间将大幅缩减，实现1小时内通勤，但仍与前三个城市存有差距；
限购政策上，宁波、苏州、无锡均对外地户籍限1套住房，同时有社保缴纳年限要求（不过无锡对硕士及以上高层次人才免除2年社保的时间年限）；嘉兴和南通相对宽松，嘉兴对外地户籍限1套，但未有社保缴纳要求，南通则未出台限购。

客观来说，在经济发展水平均相对富裕的总体背景下，距上海通勤时间应该仍是“环沪概念”的最重要看点，而在这一方面，嘉兴与苏州显然是通勤上海最为方便的城市。进一步比较来看，嘉兴与苏州两者可谓各具优势：苏州目前的经济发展水平显著高于嘉兴，不仅人均GDP高一倍，且与上海已有的商务、生活联系也更为紧密（根据前述滴滴提供的大数据信息），较强的经济实力使得苏州不仅受益于环沪概念，其城市本身对人口流入即具备较强吸引力，但更强的经济实力使得苏州的购房成本也显著高于嘉兴。虽然目前经济水平相对较弱，但嘉兴具备更强的后续发展潜力，去年3月嘉兴设立“浙江省全面接轨上海示范区”，积极向上海靠拢；去年9月，嘉兴更是与上海打破传统地方行政区划格局共同设立了“张江长三角科技城”，这种已经落地的资源共享、协同发展规划使得嘉兴更具看点。综合来看，我们认为环沪城市中，苏州与嘉兴投资价值相对更高。

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5、总结

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以上内容，我们对上海市楼市的投资机会、人口向二线城市流动对长三角二线城市带来的投资机会进行了简要分析，并从当前房企布局、环沪概念两个维度出发对相关城市投资机会进行了推荐，主要结论包括：

①新房限价令为上海楼市带来了一定程度的“价值洼地”，当前新盘明显供不应求，“低价”新房还有多大的潜在供给空间值得关注。而从上海城市规划文件上看，虽然建筑用地面积将继续严控，但未来农村居住点面积与工业仓储面积的缩减将使得新增住宅类用地有所提升，不过从规划导向上看，新增供地可能向外环以外地区侧重。

②虽然当前抢人政策被一定程度纠偏，但满足合理住房需求仍是重要基调，吸引人才的导向仍将为部分二线城市房价带来推动力。不过要想享受人才红利，人才流入、经济发展、公共资源建设、房地产业之间能够形成良性互动是关键，而对于政策吸引来的大批新流入人口，当地是否具有基本的产业经济和就业机会进行承载更是人才红利生效的重要前提条件（否则找不到工作的人口不需多时就会流出）。从这个角度上看，受到城市群发展政策支持、鼓励创新创业、当前经济实力已然明显靠前的长三角区域二线城市明显更为符合条件，这些城市有望顺利实现良性循环、进而切实享受人才流入的红利，房地产具备升值潜力。

③从主流房企各城市群拿地金额来看，长三角是房企最重点关注区域。在长三角城市群中，主流房企对杭州、苏州、上海、南京更为青睐。主流房企对于行业动态的了解相对全面，且当前相对紧张的资金面也将使得房企拿地区域选择更为谨慎，其城市布局的选择具有较强的参考价值。

④我们对环沪城市进行了基本面的比较分析，认为苏州与嘉兴两个城市在环沪概念上的投资价值相对更高。其主要理由包括：二者距离上海通勤时间最短，可以切实满足“双城生活”人群需求；苏州较强的经济实力使其投资价值不仅限于环沪概念，城市本身对人口流入即具备较强吸引力；嘉兴在购房成本和限购政策上均具相对优势，同时嘉兴在发展战略上明显积极向上海靠拢，与上海科技产业园的合作也已经落地，具备较强的后续发展潜力。