旧改不动棚改来凑?深圳城市更新要这么玩城市更新

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城市更新，是深圳最难念的一本经。

2009年，深圳市政府发布《深圳市人民政府令(第211号)深圳市城市更新办法》，正式将旧改统一为城市更新。从此以后，深圳城市更新走过了曲折的十年。十年间，仅有鹤塘小区和兴业生活区达到"双百"启动旧改，其它项目均在普大喜奔的公告后艰难前行，大多石沉大海。近期，由于僵局难破，中铁和中南建设集团分别放弃了龙岗和罗湖的旧改项目。

土地极度紧缺的深圳又不得不向存量市场要地。6月5日，深圳二次房改意见稿中提出18年内要新增170万套房，主要渠道便是盘活存量用地建设，加大棚户区改造力度。

棚改，被赋予了新的历史使命，而开发商也在新的环境中摸索前进。

旧改4年无进展，业主要棚改

开发商直言hin尴尬

5月17日，深圳市人民政府印发《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称实施意见)。文件指出，使用年限20年以上，存在住房质量、消防等安全隐患或使用功能不齐全或配套设施不完善的老旧住宅区，均用棚户区改造的形式。

据不完全统计，深圳共有上千个20年以上的老旧住宅区，南山区西丽的丽岛茗园正是其中一个。

2014年福熙地产牵头搞丽岛茗园旧改，约定按套内1:1赔偿。旧改的消息一出，吴森专程从外地赶回来签约。让他没想到的是，这一签约，竟然等到现在仍不见动静。四年过去了，吴森等到的不是新房，而是旧屋。随着时间的推移，丽岛茗园的房屋开始漏水掉灰，消防问题日渐严峻，墙面开始出现裂缝，居住环境恶劣。

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△丽岛茗园房屋情况，业主供图

眼看着旧改遥遥无期，吴森和业主们开始盼着棚改。2017年8月，《深圳市住建局《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》文件流出。业主们看到了棚改的希望，自发组织搞棚改。

实施意见指出，棚户区改造以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。

福熙地产工作人员对乐居表示，去年11月左右，业委会表示要推动棚改，故没有给旧改的项目盖章。彼时福熙地产已经走完政府的流程，跟政府方面商量，若项目贡献30%的用地做人才房，便可继续由福熙地产参与改造工作。对方透露，目前仍有3户业主未签约。接下来丽岛茗园会按照"人才房+回迁房+商品房"的形式改造，只需要达到90%的征集意愿便可由政府牵头改造。补偿方面依旧不变，按套内1:1补偿。

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△丽岛茗园签约情况，业主供图

"现在城市更新政策变化比较多，福熙地产将在近期推进项目。目前我们的处境很尴尬，项目既不属于旧改也不属于棚改，我们在里面扮演者多方协调的角色，已经不再是纯粹的开发商。"多年的投入也使得福熙地产不甘心放弃，工作人员表示接下来仍将跟进丽岛茗园项目。

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△福熙地产官网上的丽岛茗园效果图

南山区城市更新局工作人员表示，丽岛茗园目前还没有旧改计划，目前没有与福熙地产方面有约定。由于旧住宅区改造目前仅有2个成功案例，建议业主选择棚改的模式，目前南山区城市更新局不接收旧改计划。

棚改新政下，开发商在思变

随着城市更新难度的推进，对开发主体的要求也越来越高。一方面，对资金的要求越来越高。宝安棚改实施主体入预选库要求之一便是近一年银行授信达到20亿人民币。另一方面，棚改也正向"政府主导，国企实施"的模式转型。

从目前已有苗头的项目便可见一斑。2017年12月，华富村公布代建结果。华富村东、西区旧住宅区改造项目全过程代建单位由华润置地有限公司中标，中标价6380万元。2017年年底，"天下第一村"南岭村也传出了棚改的消息。紧接着，国企天健集团将接手南岭村棚改项目的信息曝光。当地村民称，由于拆迁赔偿未谈妥，项目暂时搁浅。

天健内部人士透露，目前棚改项目为政府主导，对项目进行摸底、商定拆赔比和签约工作，然后选定开发商进行改造。前期工作由政府负责，开发商的角色更像政府的服务商。项目可能是由于拆赔比、规划等原因搁浅了，不存在天健集团退出南岭村棚改的说法。该知情人士表示，未来天健是否会继续参与南岭村项目暂时还未有定论。

深业内部人士对乐居表示，目前市场都在看华富村棚改的推进效果。由于棚改的要求跟旧改不同，开发商在里面将如何参与也是需要重新思考的问题。目前棚改定性为"政府主导+国企实施"，未来深业会参与棚改，具体规划正在修改。

游戏规则不断在变，开发商入局的方式也在变。深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，目前深圳旧住宅区只剩下零散小区这条路，开发商如果想要参与住宅区领域的城市更新，需要把零散小区跟城中村改造放在一起考虑。另一方面，棚改允许所有市场主体参与，只是利润空间缩小后，没有实力的开发商不敢轻易进场。

在中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，深圳棚改的体量很大，将来肯定会大量引入开发商参与。从这个角度看，棚改对开发商来说也是一次全新的机会。他认为，开发商首先要摆正心态。不能政府的保障性住房并不是没有钱可赚，事实上政府的保障性住房的土地成本并不会很高。只要做好精致的测算，还是会有盈利的空间。另外，也需要和政府方面算好账，保持利益平衡。最重要的一点是紧跟政策走，目前棚改政策在不断变化，要及时做调整，避免因为政策不到位造成项目无法推进。

(冻柠茶对此文亦有贡献)

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