北京师范大学钟伟：未来房地产的机会仍在一二线城市房地产是一个城市化现象

编者按：

2018年6月5日，经济观察报社在北京中国大饭店主办第十五届（2018）中国蓝筹地产年会。众多高规格专家和房企高层汇聚一堂，围绕“城乡进化论——以美好生活为蓝图”主题，从不同的领域和角度，分享各自思考。以下为部分嘉宾演讲实录节选:

演讲者/钟伟

(钟伟系北京师范大学金融研究中心主任)

2018年经济增速下滑不可避免

中国梦和实际生活有什么关系？中国梦分三个阶段：2020年、2035年和2050年。三个目标风险最大是2020年-2035年阶段，因为期间不太好预测中国会发生什么。

相对来说，金融去杠杆、精准脱贫、环境治理在2020年实现的可能性很大；如果人民币不升不贬，中国有望在2035年-2038年赶上美国，如果人民币稍微升值一点，大约在2025年-2028年GDP超过美国。所以在未来的一段时间，2020年-2035年风险最大。

我们千万不要有中国经济还能奇迹般再回到一个高速增长阶段的幻想，这是不太可能的。从现在到2050年，每十年经济增速继续放缓0.7至1个百分点，到2050年前后，中国经济增速大约只有4%左右。这是三个阶段我们可以实现的一些增长目标，现在我们还没有达到全球平均水平。

如何看2018年中国经济增长？我们不认为2018年中国经济增长有多好。可以举一些指标，固定资产投资2017年增速是9%左右，目前是7%；消费2017年增速在10.5%左右，今年大概在9%多一点；物价预期今年CPI能够在2%左右，实际来看，今年下半年物价回到2%可能性不大，大概百分之一点几；PPI预期大概4-4.5%，实际运行是3.4%，下半年会继续向下，再加上钱紧、钱贵一系列因素叠加，今年中国经济增速相比去年会放缓。

整个企业状况也并不好，目前工业增加值能带来的净利润率在6.2%左右，比较一下6.2%资产端收益对于负债端是什么，国开债收益大约在4.6%左右，对企业来讲，融资成本、负债端成本不断攀升，资产端收益没有显著改善，中国金融行业盈利状况都在恶化，券商利润收益能不能实现去年的一半都令人怀疑。

从主要经济指标、物价走势、实体经济产出和盈利状况等指标来看，今年中国经济增长前高后低，一个季度不如一个季度，明年会更低，这是一个关于增长的状况。所以中国今年最多是一个全球经济增长的压舱石——稳定为主，今年全球增长亮点在美国。

由于增长逐步向下，政策会略有放松，但放松力度还是不够。社会融资总额调控值是12%，目前实际执行不到10%，我们担心今年涉融总额增速只有9-9.5%；广义信贷M2，目标值只有8-9%，如果今年经济增长 6.6-6.7%，物价水平1.5-2.0%，两者相加比M2增速要快。如果再看一下 M2比 GDP，2016-2017年下降了大概6-7个百分点，整个货币政策是缩表的，存款越来越少，越来越贵。

从新闻联播可以看到我们为企业减轻税负，名义上税率下降了，但这个不重要，重要的是看今年1-5月份或1-4月份，财政实际收入增长远远高于GDP增速，因此财税部门实际收到的财税费是增长的，居民和企业实际承担税负是在增加的。减税是名义的，增税是实际的。

其他领域也如此，在GDP的分配中，给企业减税还有一定余地，给企业减税那要给谁来增加税负呢？一减一增才能保证财政平衡。能够增加税负的大概只有居民了，典型样板就是这几天闹得沸沸扬扬的演员偷漏税问题，这个是非常明显的。

金融行业的几个趋势

金融从来就没有被证明是经济核心，金融不是经济的核心，创新才是。

中国金融行业面临着怎样的状况？首先金融货币供给包括涉融、广义信贷增速放慢；其次运行到4月份，无论央企、地方国企、地方政府、民企和居民都没钱，都觉得钱紧、钱贵。

以地方政府为例，2017年由于房地产特别好，土地出让收益加上涉及房地产包括土地增值税、契税、企业所得税等税费，地方政府能从房地产行业获得13-15万亿元收入。今年土地出让收益在1、2月份非常低，3、4月份略微高一点，所以地方政府财政困难比较大。

企业也一样，还有其他一些因素吗？也有的，比如说资管，资管新规涉及到100万亿元金融资产，从表外回到表内，从非标回到标准，这个过程异常痛苦，并不是100万亿元表外都能够回到表内。其中百万亿元老资产对接两个主要的平台，一个是地方政府融资平台，一个是房地产平台，到2020年之前大约有62-65万亿元老的资产要得到清理。假定其中60-70%能回表，还有30-40%不能回表，意味着30万亿元不能回表。

金融利率价格也不乐观，做实体经济只能获得6.2%-6.5%左右回报，十年期国债目前资金价格3.6%-3.7%，国开债的价格在4.5%左右，信用逆差拿6.3%、6.4%减掉4.5%，大概就一两个点左右，信用过小，如果央行不能降低负债成本，企业不可能获得便宜融资，这个状况愈演愈烈。

总体上来讲，如果三年时间人民币比美元是稳甚至略有升值，利率水平是高的，那么今后一段时间利率有没有下行空间？取决于人民银行操作意愿。

金融未来是什么？第一个是金融机构行业集中度会提高，没有必要存款性机构4000多家，那么多中小银行、农信社、乡村银行、村镇银行，未来没有那么大生存土壤，互联网金融机构也没有那么广阔的发展空间，金融机构之间彼此交错混业经营，金控格局也难以维系，在一些金融机构处于控股地位的房地产企业，未来控股地位也会受到很大限制。

所以金融机构行业集中度提升是必然的，银行业工农中建市场份额会上升，农信社、中小银行可能会下降甚至淘汰出局；业务更多回归传统而不是创新，这是金融的明显趋势。

房地产行业的三大趋势和三大机会

很多人说“房子是用来炒的，股票是用来住的”，原因是什么？看一下2008年5、6月份，过去十年上证指数跌了10%左右。2008年北京房地产均价在7300元-7400元左右，目前均价是6.8万元左右。所以，当年你要投资股票跌10%，投房地产大概涨7-8倍，这是过去一段时间我们能看到的情况。

可是风气变了，中央强调房子是用来住的、不是用来炒的。另外还有一些故事，例如雄安新区，雄安跟商品房开发关系是比较弱的。例如海南自由港，自贸区的概念很多，但自由港还是第一次被使用在一个区域，自由港跟房地产开发关系也很弱。

随着多主体供给强调、多层次需求满足、租售并举等一系列措施，预示着在今后很长一段时间，房地产市场从单纯市场化供给、商品房唱主角变成了多主体供给，政府、企业，甚至有一些基层政府都有可能登台亮相，形成一个非常复杂多轨制，对房地产行业不利。

房地产行业基本有三大趋势。

第一、城市比农村更重要，如果现在你走向农村，响应振兴乡村号召不一定符合商业规则。因为目前农村5.9亿人，城镇7.9亿人，财富和人口都向城市集中，而不是向农村集中。在城市进行房地产开发，是以城市更新和居民改善需求为主。农村5.9亿人口会减少，财富会流出，目前并不仅有城乡差距，还有贫富差距，中国居民可支配投资35%-36%集中在1%的居民手里，剩下的99%的人拥有大概65%左右的金融资产。

第二、资产运营管理能力比开发能力重要。在城市大规模供地、开发的余地已经不大了，更多是拿到好地做一些优质资产，这些资产值多少钱取决于资产运营能力。一些综合体运营管理好能够获得6%-7%年回报，管不好只能获得3%-4%回报，市场估值就两样了。

第三、高周转暂时行得通，未来是否行得通不知道，尤其提醒以住宅开发为主、负债率在85%以上的企业，可能会面临一系列问题，并不是说高负债一定不好，要看负债结构，如果发了三年期、五年期的美元债，然后兑成人民币在国内来使用，债务期相对较长，安全期可能会大一些。有的企业强调跟投机制，四个月要开盘，五个半月要现金流反正，这种高周转基于三四线城市住宅开发模式，在未来能走多远很难判定。

房地产是一个城市化现象，也是一个货币化现象，这是毋庸置疑的。三四线城市再分化，更多机会也不是三四五线的，而是重新回到一二线。

再看一下，居民收入增长是能够支持房价的，很多人可能会不喜欢这一点，前两天有人说在1989年到1990年，北京房价是1600元，而目前北京房价已然是好几万元了，所以房价贵了，这个说法不一定成立。目前6.8万元，1989年是1600元，可以计算出涨了多少倍。目前北京市民平均工资大概是7000多元，1989年是68元，可以计算出每月工资能够购买的商品房面积。毫无疑问，1989年1600元房价比现在6.8万元的房价要贵得多，因为市场化商品房供给永远都是以市场化方式去增加供给，推低价格使得居民可承受。

2018年发生一系列不利于房地产的金融举措，春节前发外债发了的，最近也发不了了；以前通过万能险、投连险还能融资，现在融不了了。从信贷或者信托获得融资，难度不是减少而是增加。总体上来讲融资状况不是太好。

从1-4月份房地产运行格局来看，可以概括为几句话：第一句是土地出让开始停滞不前，尤其是三四线，土地出让收益增长基本上为零；第二句是资金到位不断下滑，每月房地产资金到位大概1.2万亿元，同比已经少增长1500亿元-2000亿元，房屋销售增速同比打了对折。年内还好，但是高周转模式能够维持多久，就不太好说了。

向大家汇报些热门的东西，比如说绿色建筑，它是一个好东西，可是消费者愿意买单吗？我们强调绿色建筑是为了让消费者对更高建造成本支付价格，还是为了通过绿色建筑去发行绿色债券，获得比较便宜和方便的融资？目的是什么？

又譬如特色小镇，特色小镇是通过特色小镇在非公开市场拿地，还是有其他的一些想法呢？究竟有没有在特色小镇上加载产业的能力？绝大部分开发商，尤其是华南的开发商，他们不具有在住宅开发加载产业的能力，或者说目前华南曾经最领先的开发商，慢慢有一些不再那么领先了。

机会大概在三个方面：一是市场未饱和区域，比如佛山、东莞；二是城市首位度非常高的区域，例如在成都，目前看机会比较好的是太原和石家庄，以及郑州；三是基础设施改变非常大的区域，例如将在沿海建立一条京沪东线，会对山东南部临沂、新沂，包括江苏北部和江苏靠近深海的城市改变比较大，结构性的机会还有。

（

本文未经演讲者本人审阅，有删节，经济观察报记者田国宝整理

）

—END—