关于房价的几个未解之谜
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可能很多朋友还不知道，我们的公众号新增了一个固定的「查房价」小功能。
在公众号对话框回复以下「城市名」就能收到。
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注意：仅限表格中的城市，其他城市没有
这个数据会以月为单位，每月更新一次，目前6月份的已经更新。
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整理数据的过程中，我越来越觉得：城市就是一家公司，而房子就是城市的股票。
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一座城市的「股票」值不值得买，我们首先要看它背后公司的基本面，营收如何？增速如何？
自然是要关注城市GDP数据。
如下图，我整理了几个重要城市过去十几年的GDP，被两个城市吸引了注意：
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重点看最后两行「复合年化增速」
数据来源：通联数据、国家统计局
复合增速算法：POWER函数
首先是贵阳，一个不太热门的城市。GDP基数不大，在城市战争的后半程猛然发力，速度惊人；过去十年的复合增速为16%；
另一个是我的家乡沈阳，过去十年的复合增速为4%，不知道该说啥。
房产作为股票，第二个值得关注的数据是它的内在价值，可以用「现金流折现法」来算。
只要是资产，就会产生现金流。而资产的商业价值，就是它未来所产生的现金流总和。
房子作为资产，它所产生的现金流是房租。我们的查房价功能，就包含「30年房租总和」这个数据。
如下图的红色折线：
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供给=真实成交价
价值=30年房租的价值
上图可以推导出几个结论：
1
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房产作为城市的股票，其内在价值体现在房租上。那整体房租水平由什么决定呢？答案是和「城市人均工资」挂钩。
那人均工资又和什么挂钩呢？又回到了城市GDP上。
所以整体逻辑是：
城市GDP增速-城市人均工资增速-房产租金增速
2
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既然房产价值和租金回报挂钩，那怎么解释上图中红线和黄线之间的差距？怎么解释过去北京房价的增速远远大于北京GDP的增速？
很好解释：因为估值，人们愿意给优秀城市更高的估值
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—这也是我把房子比做城市股票的原因。就好像一家公司在10年中利润增涨了10倍，但股价却涨了20倍一样。
3
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真的，从这个角度切入，很多房产领域难以回答的问题都迎刃而解。比如北京人均GDP是128927元/人，重庆63689元/人，1倍的差距；
而北京房产均价64773元/平米，重庆12447元/平米，4倍的差距；
要不是重庆去年涨得猛，这个差距更悬殊。
而且我可以明确地说，重庆小区的整体素质普遍要比北京好很多。
不管从那个角度看，北京都不该这么贵，重庆都不该这么便宜。
看空房地产的人肯定会说：北京的房子绝对有泡沫！迟早要腰斩的！
事实却是：过去这些年，每一个北漂和土著的真实想法都是要买房，要上车！
而重庆呢？重庆人的真实想法是，我们这万年不涨，买房着什么急？
这才是真实情况，即使没有限购，北京房产的流动性也要远远好于重庆。
所有人都知道北京的房子可以买，也想买，因为它会涨。
虽然过去重庆的房子随时可以买，但很少有人买，因为它万年不涨。
北京的房子，可能由全国人民接盘；而重庆的房子，可能本地人都未必买账。
我想说的是，所有投资者都下意识地更关注收益而忽视成本。
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这两年，这种情况正发生改变。但能持续多久？谁知道呢，没准儿媒体写几篇重庆房价冰封的新闻就会把流动性吓退。
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以上，都是宏观的基本面分析，和实际买房没啥关系。
买房是微观交易。
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它涉及选地段、选小区、选房源、贷款成本、现金流压力、供需、和房东砍价、装修、出租等等...
就好比一个想在北京买房上车的年轻人，他不关心北京房价。
他关心的是，心仪的那套房，总价还是高了点儿，凑到的首付还是差了点儿。
不管北京跌不跌，他只希望想买的房子能跌一点儿，最好再能跟房东把装修钱砍出来。
这些真实真切的小需求，看空者、专家和媒体谁都不会关心。
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