欧阳捷:新城控股仍为扩大规模最大市场在中小城市 [摘要]6月5日

傻大方小编提示您本文标题是：欧阳捷:新城控股仍为扩大规模最大市场在中小城市。来源是。

欧阳捷:新城控股仍为扩大规模最大市场在中小城市。新城控股|扩大规模|中小城市|市场|农村---

[摘要]6月5日，新城控股高级副总裁欧阳捷出席了由经济观察报主办的第十五届(2018)中国蓝筹地产年会，年会以"城乡进化论:以美好生活为蓝图"为主题。当天，欧阳捷在现场做了主题演讲。...

新城控股|扩大规模|中小城市|市场|农村---

6月5日，新城控股高级副总裁欧阳捷出席了由经济观察报主办的第十五届(2018)中国蓝筹地产年会，年会以"城乡进化论:以美好生活为蓝图"为主题。当天，欧阳捷在现场做了主题演讲，以下内容据欧阳捷演讲整理:

大家都知道，从乡村到城市，这是一个渐进的进化过程，这个过程源于人口的流动。目前人口超过100万的大城市在全世界的占比不断增加，最大城市的人口数量也不断增长。这说明人类进城是一个大趋势，而促使这个大趋势的产生，是自然生长的力量，也是市场经济的规律。

社会学的一个基本逻辑是人往高处走，但过去中国曾经有过知识青年上山下乡的过程，后来很多知青选择回城，回城路径有两条，一是通过高考，二是政策放宽。为何这些知青向往城市?这里面其实存在了三大差距:一是城乡收入之间的差距;二是生活水准之间的差距;三是公共服务的差距。所以我们可以看到，虽然农村收入的增速高于城镇收入，但人均收入水平的差距还在不断扩大。城市的收入不断增长，而且增长的额度更高。城乡差距在不断扩大，在这种情况下，农村依然赶不上城市的发展速度。

而且，无论是教育还是医院等公共配套，城市的水准也远远高于农村。然而，农村的人进城之后真的能够找到他们的位置吗?不见得，现在一二线城市都在抢人才，而不是抢农民工。但这个时候一二线城市的土地供应是趋势性下降，这样的下降未来也会长期持续，主要基于两大原因:一是城市核心区无地可供，如果增加城市供应必须拆迁，但拆迁既增加了房子的成本，又拖延了房子发展的更新周期;二是过去摊大饼的模式逐渐被抛弃，最近中央明确提出不再设立各类新的开发区。当大城市土地供应趋势性下降，住房越来越少，地价相应上涨，推动房价也一并上涨。2017年住建部曾经提出一个要求，2017年大城市的房价均价要维持在2016年10月份的水平上，但一年实施下来，我们统计了38个一二线城市的房价水平，其中只有广州、深圳、上海3个城市呈下降趋势。

房价的昂贵让很多人买不起房，甚至买不到房。而这个时候，三四线城市从原本的去库存演变成库存逐渐减少，其去库存主要有三大逻辑，一是减少供应，二是以棚改政策，棚改货币化释放需求，三是随着需求放大，供求失衡推动房价上涨，房价上涨愈发带动刚需和改善性需求恐慌性入市。

过去我们曾经做过统计，城镇常住人口在增加，农村人口在下降，即便如此，到2032年中国农村人口依然还有4亿人，城镇化率也只有70%。所以我们还需要进一步城镇化。

这个时候大城市在怎么做?大城市拿走了更多的土地出让金，全国土地出让金有74%是由前50强城市拿走的，所以他们能够吸引高更多的人、钱和产业，人口质量越来越高，他们的发展进入更良性的需求。而更多三四线城市面临的是土地出让金慢慢减少，人口结构弱化，质量下降，发展趋缓。所以未来的城市会出现两极分化，城镇两极分化，同时社会阶层也在城市中间出现了两极分化。

现在倒过来再想想城乡是否可逆的?这种进化论是否一定是单向?我们能不能返回农村去?我认为，即便现在我们振兴乡村，也不是现实，如果我们不能解决上述三大差距，农村人不会留在农村，城里人不会回到农村。

所以，振兴乡村第一步必须解决三大差距，进一步提高农民的收入，并且提高农村的公共服务水准。第二步就是解决农村资产问题。农民在农村，资产不能够变现，也没有处分权，没有资产抵押权和资产交易权，所以现在农村住房价值非常低。根据国家统计局公布的数据，到2012年，农村住房的平均价格只有900多元/平方米，跟城市房价根本无法相提并论。如果农村房屋资产能交易，农村的资产收入才能真正提升，农民有了资产收入才能进城，在城市里买房，获得资产自由流动权。

对于新城控股而言，我们认为振兴农村的时机还没有到达，目前大规模的推广显然不现实。不过，我们如果固守在一二线城市也不可能获得业绩的增长，因此我们最大的市场空间依然在中小城市，我们必须下沉三四线城市。

2017年，新城控股提出一个观点--随心奔跑，既是随着新城奔跑也是随心奔跑。就是通过这种布局，新城控股现在已经进入全国86个大中城市，在长三角、珠三角、环渤海、中西部等多个区域全面扩张，只有进入更多的城市未来才有可能获得规模成长，才能获得加速奔跑。

2017年跻身房企千亿阵营后，新城控股依旧渴望扩大规模，在加速奔跑的路上，也试图用产品结构的调整来把控风险。日前，新城控股高级副总裁欧阳捷在接受北京商报采访人员采访时表示，未来新城控股仍将以扩大规模为主基调，以一二线城市为核心，三四线城市作为辅助，主攻住宅及商业，住宅通过高周转来提速现金回流，另一方面通过商业地产的布局来获取稳定的现金回报，这是新城控股加速扩张背后的逻辑所在。

2020年前八强占比最高达70%

如今，房地产行业集中度不断提升已是老生常谈。"逆水行舟，不进则退"，这句话也是近几年来房地产企业的真实写照。不过，在欧阳捷看来，行业集中度不断提升是大势所趋，对于身处其中的房企而言，"不是不进则退，而是不进则没"。

欧阳捷认为，行业集中度的速度正在加速，而且速度远超预期。目前，房地产正处在一般集中型阶段，前20强房企占据市场份额的20%-40%;在2020年，市场会进入一般寡占型市场，前8强的房企占据市场份额的40%-70%;之后，市场将进入高寡占型阶段，前8强房企将占据市场份额的70%。

此外，从金融资源的支持来看，更多的资金也会向大房企集中。"去年，我们认为房企融资门槛已经不是百强了，而是50强。也就是说，房企只有进入50强后，才有机会获得融资，确保在未来市场占有一席之地。"欧阳捷如是分析。

基于对房地产行业集中度不断提升的判断，新城控股早在2015年就提出2020年"冲刺千亿"的目标;随后又将目标改为2017年"冲千亿"，最终该公司在2017年完成销售额1265亿元，首次跻身房企千亿阵营。

提及"千亿"之后新城控股是否会对发展战略作出调整时，欧阳捷表示，未来3-4年新城控股仍将以扩大规模为主基调，以一二线城市为核心，三四线城市作为辅助。据了解，2018年新城控股的销售目标为1800亿元，按照这一目标，新城今年销售增幅将超过40%。

今年再建18座吾悦广场

值得注意的是，在新城控股加速奔跑的路上，注重住宅与商业两块业务的协同，在新城控股内部也被称为"双轮驱动"，这也是近年来新城控股一直在坚持的运作模式。

新城控股2017年财报显示，住宅业务收入218.37亿元，占比54.85%，综合体业务收入169.56亿元，占比42.59%。

" 未来城市化的竞争将是以一线城市为核心的都市圈的竞争"，欧阳捷表示，"新城控股全国区域布局的逻辑是继续'以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张'的'1+3'战略布局，同时战略进入核心城市。"

商业地产方面，自2012年创建商业品牌"吾悦广场"以来，新城控股至今已在59个城市布局72座吾悦广场，截至2017年底已开业23座。欧阳捷透露，2018年计划再开业18座吾悦广场，争取到2020年实现全国开业100座。

在欧阳捷看来，"商业的持续经营，为公司创造了长期、稳定的现金流;丰富的商业配套有利于提高住宅产品的溢价水平以及竞争优势。这也是新城控股做商业的内在逻辑"。

防范资金风险

事实上，在垄断格局来临之前，做大规模仍是房企的最佳选择。而在规模化发展的路上，如何确保规模与利润的平衡，如何把控防范高速发展背后潜藏的资金风险，都是房企需要注意的关键点。

" 稳健与高周转是新城控股发展的两个关键词"，欧阳捷称，企业要做大规模就要贯彻高周转模式。据统计，新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正。

在欧阳捷看来，随着企业不断扩张，负债一定会逐渐增多，只要现金流能在保证经营的基础上覆盖掉债务就是安全的。新城控股坚持住宅与商业的双轮驱动，背后其实是对企业现金流的战略性思考，也是新城控股加速奔跑背后的企业逻辑。

" 现金流关系到房企的生存问题"，欧阳捷表示，"关于如何确保良好现金流，我们做了两方面工作，一是通过销售住宅资产保证随时变现，二是持有商业地产以保证现金持续流入。"按照一个吾悦广场每年能提供一个亿的现金流计算，到2020年仅商业板块就能保证新城控股近100亿元的现金流量，将会大大降低企业资金风险。

(房掌柜整理来自经济观察网、北京商报)

欧阳捷:新城控股仍为扩大规模 最大市场在中小城市

欧阳捷:新城控股仍为扩大规模最大市场在中小城市