土地总成交规模回升一二线成交陷入低谷导语:热点城市将在控制地价的前提下

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导语:热点城市将在控制地价的前提下，进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应，一二线城市成交量会因此回升，溢价率还将维持低位;三四线城市土地市场热度会继续保持，量价指标也会持续一段时间的高位。

2018年5月，地方城市进入土地政策发布密集期，一二线城市的成交量一再萎缩，三四线城市土地成交持续上行。整体来看，土地市场成交规模出现上升，土地成交的溢价率也回到高点，但受成交结构变动影响，成交楼板价跌至两年以来最低点。

市场走势同环比均显著上涨

年内呈现成交大小月

5月份土地市场供应小幅回升，全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米，环比上涨19%，与3月份的供应小高峰相比几乎持平，但与去年同期对比来看，供应面积下跌8%，今年整体的供应量走势平稳，但同比反而有所下跌，市场供应方面持续缩紧，将会加剧土地市场供求关系的不平衡;另一方面，从供应幅数来看，本月供应地块2980宗，环比上升14%，同比则下降11%，在供应建筑面积小幅波动的情况下，2月份以来供应的幅数持续上扬，从这一层面来看，出让地块平均体量下降，对于开发商来说小盘能够实现快速开发去化，也是降低资金成本的机会。

总体来看2018年上半年土地市场呈现成交"大小月"的走势，4月份市场走低后，5月成交规模同环比均表现为上涨，年内1、3、5月份的成交规模相对较高，2、4月的成交则处于低位。5月CRIC监测的300城经营性土地成交供2768幅，幅数方面同环比分别上涨了25%和39%;成交建筑面积20001万平方米，环比大涨41%，同比更是大幅增长73%。2017年土地市场在第二季度末逐渐升温，成交规模上升，按照经验来看下半年的土地市场成交力度也往往大于上半年，预计6月份开始地市的成交将进一步上升。

从本月土地市场表现来看，整体进入"量涨价跌"的运行状态，主要原因在于一线、二线城市的土地成交大幅降低，基本上进入"无地可拍"的局面，且土地成交频繁遇冷，底价成交的地块激增，遇冷的主要原因包括:出让土地性质多为商办、商办地块，且对自持比例要求较高，出让土地位置相对偏远等，此外厦门、成都、天津均有地块由于无人报价而流拍。三四线城市的土地成交量持续走高，并带动地市整体的成交面积上行，但是三四线城市的大幅度占比也对土地价格产生较大影响，而且从重点监测的京津冀、长三角、珠三角三四线城市来看，本月这些高地价三四线城市的成交量仅占全部监测三四线城市的不足10%。

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溢价率触底反弹

三四线溢价率重返高点

溢价率方面，5月份整体溢价率为37%，环比大涨14.7个百分点，溢价率在低位运行了7个月以后首次重新回到30%以上，并且达到12个月以来第二高点。分能级来看溢价率的表现情况，一线城市在成交量极度缩小的情况下，仅有1宗地不是底价成交，平均溢价率低至1.3%，环比上月减少了5.6个百分点，创一线城市成交溢价率新低;二线城市和三四线城市溢价率分别环比上升了11.7个百分点和13.1个百分点，本月的平均成交溢价率为27.8%和42.5%，本月二线城市长沙、成都、合肥等相对地价不高的城市有较多土地出让，其中郊县成交的土地中不乏高溢价地块，另外杭州下城区成交1宗城市顶级商业地块，也引起了激烈的竞争，最终成交溢价率高达119%，从溢价率来看，二线城市本月平均溢价率为27%，环比上月增加了10.8个百分点，一方面为受少量热点地块的带动，但主要原因仍在于本月二线城市城市出让的地块更多的位于偏远郊县，挂牌价较低，这些区域由于土地价值尚未被深挖，挂牌价较低且暂无最高限价的要求，此外企业对于在三四线拿地的价格承受能力较大，导致最终以高溢价成交。在目前土地市场的运行状态下，企业的拿地成本下行，但同样被限制的还有销售价格，提升自身的项目运营能力、周转速度等将成为可否盈利的关键。

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重点地块热度整体下行

杭州百井坊地块引关注

5月份重点城市成交总价榜单榜首地块总价环比大涨，但除榜单前三的地块外，其他入榜地块的总价环比均表现为下降，总价榜榜首为107.3亿元，环比大涨119%，而总价门槛地块总价环比下降31%，门槛值仅有21.7亿元。榜首地块由杭州下城区百井坊商业用地摘得，该地块由于位置优越，商业价值较高，在经过激烈的竞拍后由恒隆地产以107.3亿元竞得，溢价率高达119%，楼板价55285元/平方米，也成为了本月单价最高的地块;门槛地块为常州武进区春秋淹城景点附近的1宗商住地块，由新城以21.7亿竞得。

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单价榜单方面，TOP10地块中仅有榜首地块价格环比上涨，榜单整体下调较为显著，门槛地块来自浙江三线城市丽水，成交楼板价为13152元/平方米，刷新了丽水中心城区含宅地块的最高单价，但在环比降幅扔达到37%。杭州武林商圈是杭州市中心最具有代表性、最老牌的商圈，目前商圈内已经汇集了银泰、杭州大厦、杭州百货等各大商业综合体，且市中心用地已经成为极其稀缺的资源，位于武林商圈内的商办地块--百井坊地块在尚未挂牌的时候就是各大开发商重点关注的对象。5月28日，该地块在历经7个小时的激烈角逐和336轮竞拍后，由恒隆以总价107.3亿元，楼板价55285元/平方米竞得，杭州也将在市中心区域迎来第一座恒隆广场。随着杭州的持续崛起，市中心核心商圈的商业价值也将有大幅度的提升，虽然目前来看地块总价已经超过100亿，加上较高的建设和运营的成本，对企业的现金流会产生一定的压力，但从长远来看拥有市中心绝版地块是恒隆这样的商业地产商巨大的优势。

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总结

2018年5月，地方政府发布政策频次显著提高。南京、深圳等市均在月内发布了土地供应计划，进一步加强住宅用地供应，深圳更是明确提出保障性住房不得低于年度住宅建设总量的60%。22日，厦门表态要在多渠道增加租赁住房供应，并积极盘活存量房屋用于租赁。25日，大连出台土拍新规，要求扩大租赁住房配建比例最高至30%，土地溢价率最高上限设定为70%。主要方向仍在提高土地的供应量，抑制土地成本，确保土地市场平稳运行。

对于下半年的土地市场走势，我们认为热点城市将在控制地价的前提下，进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应，一二线城市成交量会因此回升，不过溢价率还将维持低位。对于一二线城市的优质商办地块而言，在住宅用地投资机会减少的情况下，出于企业平衡区域投资的需要，未来或许会受到更多的关注。三四线城市方面，在企业规模竞争不断激化的行业背景下，土地市场热度会继续保持，量价指标也会持续一段时间的高位，但对于房企而言还是应当保持谨慎，尤其对于新进入城市，更应审慎评估投资地块的财务可行性

土地总成交规模回升 一二线成交陷入低谷

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