政策解读 | 证监会为何在《通知》中三次提到“专业化、机构化” 随着住房租赁资产证券化浪潮的不断推进

引言

住建部等九部委鼓励金融支持住房租赁发展精神下发仅半年时间，首份具体操作文件便正式落地。4月25日，证监会、住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)。

“

《通知》落地，REITs 破冰”。随着住房租赁资产证券化浪潮的不断推进，REITs 必将成为住房租赁企业获得融资渠道的重要途径。

有心人不难发现，《通知》中再三提到了“专业化、机构化”一词：

出现在引言部分的最后：“加速培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品”；

出现在第二部分（五)：“鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化”；

出现在第五部分（十五）：“鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或者资产证券化经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，并就其租赁住房资产证券化予以政策支持。”

可以看到，“专业化、机构化”每一次的出现，都与“住房租赁企业”、“租赁住房建设或运营机构”相伴。这背后的深意何在？《通知》发布后，水滴创始人兼CEO冯玉光受第一财经邀请做了文件解读，针对《通知》三次提到的“专业化、机构化”，让我们来听听冯玉光先生的解读。

《通知》明确了政策将向

“专业化、机构化的住房租赁企业”倾斜

众所周知，租赁市场的发展离不开金融的助力。究其原因，是因为住房租赁企业无论是中资产的二房东模式还是重资产的自持模式，前期都需要投入大量开发、装修、人力等成本，而其后续的可持续经营则依赖于运营产生的稳定现金流。近两年，长租公寓行业企业阵亡名单不断加长，大多数都是由于扩张速度过快，或是自身现金流不足以支撑后续运营而导致资金链断裂所致。正是基于租赁住房的资产这一重要属性，证券化不仅是住房租赁企业获得资金支持的重要手段，也是住房租赁资产实现流通的必然选择。

但是，并非所有有融资需求的住房租赁企业都可以开展资产证券化。因为《通知》反复提及：国家鼓励、支持的是“专业化、机构化”的住房租赁企业开展资产证券化。换一句话说，不符合相关条件的，你想搭理ABS，ABS也很难搭理你。

接下来，《通知》正式提出了住房租赁资产证券化的准入门槛。

根据文件内容，开展住房租赁资产证券化应当符合3个条件：

物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；

发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

从上述三个条件可以看出，国家“优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化”，并进一步对于物业性质，企业经营能力，运营商的资质等提出了明确的要求。可以预见，“专业化、机构化的住房租赁企业”将受到资本市场的青睐，从而加速实现纵向发展和横向扩张，进入良性循环。从ABS的角度说，这也在情理之中。唯有专业化、机构化的公司，才具有更高效地资产管理能力和可复制性更强的成熟运营模式。从而为项目的持续稳定运营和规模化发展提供保障，确保广大投资者的收益，促进行业的健康发展。

如何快速成长为受ABS关注的

“专业化、机构化”住房租赁企业？

ABS能力对于住房租赁企业而言，不仅是其资产管理能力的具象之一，更是资本市场对于其价值认可的表现。因为资产管理的本质是实现资产增值，由此我们不难推断出，ABS在评估公寓资产时所看重的不外乎三点：一是运营效率高；二是能创造稳定收益；三是有成长能力。

如果企业较早进入长租公寓领域，且具有良好的运营能力，要获得ABS的关注并不难。2017年1月，魔方首发了中国长租公寓的第一只ABS产品；2017年10月，新派公寓类REITs在深交所获批……随着市场多单ABS的发行，这批企业势必以倍速于其他同行的发展速度，快速占领市场高点。

此外，新进入的“国家队”也特别值得关注。他们凭借在资源整合方面（包括各类存量房、土地、资金）的优势迅速崛起，已经成为公寓行业的头部单位。尽管秉承了优良基因，同时享有优惠政策的强力支撑，但作为“新手”的国资国企，在实际运营管理中也不免遭遇滑铁卢。从拿地-建房-出售，到拿地-建房/改建-出租。出售、出租虽只有一字之差，但牵一发而动全身，过去的商业模式显然已经不适用了，加上“新手”的习惯性走弯路。公寓运营管理的种种问题已经成为“国家队”在实现资产证券化前进道路上的一大拦路虎。但ABS即使对拥有国资国企背景的企业来说，也具有巨大的诱惑力。毕竟，公共不动产的REITs产品可以有效化解地方债务，降低政府和企业的经济压力。

那么国资国企的运营短板可以快速弥补吗？可以的。对国资国企而言最直接有效的一招就是：采取“我开发，你运营”的合作模式，将项目委托给较早进入长租公寓领域的专业公寓运营机构来管理。（这也符合《通知》中鼓励专业化、机构化公司参与市场证券化进程的文件精神)因为这些公司较早进入市场，累积了丰富的运营和管理经验、IT能力强，也在多年的实践中摸索出了一套软硬相结合的智能化公寓管理系统，可以快速提高公寓的运营质量和管理效率。

近几年，包括水滴管家（即水滴SaaS）在内的公寓智能管理系统的兴起和应用，极大程度上提升了住房租赁企业的信息化水平，从而大大提高了整个长租公寓行业的运营效率。在公寓智能管理系统的普及下，系统化、数据化、智能化的管理已经成为众多公寓运营管理的日常。这不仅改变了公寓运营商的行为模式，也使管理更加规范化、高效化、系统化，依托公寓智能管理系统收集的底层数据，如各类财务报表，空置率、经营风险、非租金收益，增长空间……可以全面实时掌握公寓房源、收益等运营情况，使得租约资产主体的评价变得更加直观和高效，这也从一定程度上推进了租赁企业资产证券化的进程。此外，智能化公寓管理系统通过大数据、人工智能、软硬件结合，还使运营者获得更多增值服务收益和拓展其他业务机会成为可能。

如今，公寓智能管理系统在品牌公寓中已经非常普及。且规模越大的公寓企业，越重视公寓智能管理系统的使用。随着《通知》落地，住房租赁资产证券化绿色通道打开，凭借超强的数据穿透力，公寓智能管理系统将成为住房租赁资产证券化的标配。

公寓智能管理系统如何助力

住房租赁企业资产证券化进程？

《通知》规定：“鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或者资产证券化经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，并就其租赁住房资产证券化予以政策支持。”

前面曾提及，以开发建设和资源整合能力为核心的开发商和国资国企，可以通过与专业化、机构化的运营机构合作以补足自身公寓运营的短板。事实上，早在2017年上海市青浦公租房等多家人上海国企就将其人才公寓委托给水滴公寓来运营，其中一大主要原因就是看中了我们成熟的公寓智能管理系统（水滴管家）。接下来，我们从下面三个方面来谈谈公寓智能管理系统如何助力住房租赁市场证券化进程：

1、为“权益法”下的资产评估提供数据参考

《通知》中明确规定“房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以

收益法

作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。”

收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估的资产价格的一种常用的评估方法。由于《通知》允许集体建设用地、闲置的商业办公用房进入租赁市场，而此类公寓建设用地的公有性质导致其在法律上不能抵押或抵押值较低。所以对于住房租赁资产而言，使用更注重现金流的收益法评估更能有效体现资产的价值和成长性。

不同于传统地产开发的重抵押、强担保金融逻辑。住房租赁资产之所以能够证券化，核心原因是因为其除了本身的资产价值外，还有租约孳息以及相关衍生收益。通知明确了“应以收益法作为最主要的评估方法”，也就是说租金水平将成为住房租赁资产价值的核心评估依据。因此，租赁企业的运营数据和现金流，将成为租约资产本体评价的重中之重。

那么，评估机构如何对项目现金流等运营数据进行评估呢？过去比较原始的方法是查账、查银行流水。这不仅需要费时费力查阅大量的原始数据信息，而且资料的整理归档建档也相当费力。而通过公寓智能管理系统的

数据一键提取功能

和

运营分析报告

，这个过程就变得十分简单了。

以水滴管家（即水滴SaaS）为例，在财务管理和运营报告模块，可以全面统计公寓的现金流及相关运营数据，并且每一个数据背后都会关联到具象租客、合同甚至线下的每一台智能电表、智能水表，从技术上大大降低了数据造假的可能性。这将为准确评估物业当前收益以及未来可实现的潜在收益水平提供重要依据。对于保障投资人合法权益、防控房地产市场风险进入资本市场有着重要的意义。

除了针对被评估项目提供详实的数据分析，公寓智能管理系统还能依托平台和自身积累为相关评估机构提供更广泛的行业数据，为评估机构针对不同城市、区域、地段的租赁市场及未来发展趋势做出合理判断提供依据。

2、为银行等金融单位的住房租赁金融业务

提供技术风控

对于银行等金融单位来说，发行各类住房租赁金融产品时需重点防范风险。通过公寓智能管理系统的软硬件深度一体化，可以用技术手段及多个引用场景帮助投资主体实现对项目运营的全程监控，有效降低金融产品发生风险的概率。

在公寓管理系统的房源管理板块，投资者可以了解公寓的运营状况，如出租率、空置率等；并且系统还支持对接线下智能门锁、智能电表等智能硬件的接口服务，通过查阅智能门锁的开门记录、智能电表的日常用电状况，可以进一步核实公寓的实际入住情况。而在财务管理板块，系统还可以实现租客租金及其他收入、上游业主端租金的支付以及相关服务商服务型支出的全封闭管理。从而帮助投资者对资金进出实行全程监控。

3、作为证券交易所证券类型产品的

信息披露工具

信息披露是公众公司向投资者和社会公众全面沟通信息的桥梁。投资者和社会公众在获取这些信息后，可以作为投资抉择的主要依据。真实、全面、及时、充分地进行信息披露至，能够为真正持价值投资理念的投资者提供高质量的相关信息，从而帮助快速其识别和控制潜在风险，做出投资决策。

通过公寓智能管理系统的大数据提取功能，运营者可以实现财务报表、运营分析报表等信息的一键导出，助力信息披露更加全面、及时。同时系统的技术风控手段以及市场化普及也为信息披露的真实有效起增信作用。此外，通过公寓智能管理系统，运营者可以实时监测运营动态，发现运营中的各种问题并及时进行相关策略调整，为有效的信息披露提前做好数据储备。

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亿翰股份

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