二手房量能:厦门跳水，成都低头，青岛、苏州仍顽强近期

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近期，我院发布了一份由研究员王梦雯执笔的《10城二手房成交报告》。摘出要点，与大家分享如下。

一、5月成交环比增加16%

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5月份，易居研究院监测的10个城市二手房成交约7.5万套，环比增加16%，同比增加2%。由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析。5月的移动平均同比增幅为-20%，降幅较4月收窄了7个百分点。2018年1-5月，10城二手房累计成交约28万套，同比下降22%，降幅较1-4月份收窄6个百分点。

绝对量来看，5月成交量是去年6月以来的近11月最高值，表现并不弱，但依旧明显低于本轮周期最高位2016年3月的11.7万套，可见市场下行趋势并没有逆转。后续来看，随着全国整体信贷环境的收紧和"因城施策"不断细化，预计短期内二手房成交同比仍将在低位盘整。

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二、金华、青岛成交量能相对较强

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计算出10个城市近6月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度、年初累计同比增幅、月度同比增幅和月度环比增幅分别取40%、20%、20%和20%的权重，测算出各地二手房成交量能度情况。该指标考虑到城市历史成交量的合理区间，又平滑了单月成交波动，因此可以对各地成交气氛提供更为直观的了解。

成交量能度排名显示，金华和青岛2城相对较强。

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其中金华在本轮行情中上升较晚，购房政策相对宽松，购房需求尚存，市场交易较为活跃。而青岛在4月18号出台限购新政后，5月环比已经有明显回调，预期后续市场成交量能将有所回弱。

另外，厦门的成交量能度相对较弱。这主要由于去年3月底厦门 “认房又认贷”调控升级前需求集中释放，成交基数较高导致。整体来看，厦门目前市场属于低位盘整态势，预计短期内这一走势仍将延续。

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三、预计10城二手房均价涨幅进一步收窄

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国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的9个典型城市(除苏州以外)，对这9个城市的价格指数取算数平均值后算出9城二手房价格指数，与10城二手房成交量同比增幅进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动干扰。

根据历史走势来看，成交价格曲线走势滞后于成交量曲线。本轮周期来看，二手房成交同比在2015年3月由负转正，之后涨幅不断扩大;2015年11月，二手房成交同比在112%水平见顶，之后涨幅开始收窄;2017年3月，涨幅由正转负，此后跌幅震荡式扩大;2017年11月到达低位后呈现盘整态势。二手房价格同比在2015年11月由负转正，之后涨幅不断扩大;2017年3月，曲线在19.3%水平见顶后涨幅持续收窄至今。

后续来看，预计市场成交将在低位盘整;价格同比持续收窄，二手住宅价格同比曲线有望在3季度进入负区间。

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