给高端改善购房人的一点建议今天

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今天，面向高端改善的购房群体，给点实实在在的建议。

首先，怎么界定高端改善客群?

高端改善客群未必是终极置业，但如果房子买对了，住舒服了，很可能就不再考虑换房，因此这类房产要有“一生之宅”的可延展性。

高端改善不同于初级改善和中级改善的客群。初级改善，我们一般叫“刚改”，也就是从结婚到生小孩这个生命周期，房子不够住而升级，两居换三居或者小四居为常态，总价接受度在千万级以内。市场上即将入市的限竞房可以满足此种需求。

中级改善的需求大约分为两种，一种是家中增添二胎，空间有再改升级的需要;另外一种就是暂时不为自住，更多为优化资产分布，卖掉位置和产品不理想的老房，换置一套品相更佳的新房。三、四居为基本配置，总价差不多会控制在1500万以内。

高端改善虽也为置换，但区别是“自住+投资”双重需求叠加。自住体现在对品质要求极高，而投资则是对升值潜力存较高期待。

因为高端改善的置换，有可能卖掉的也是很好位置的老房，只不过面积和品质无法满足现状。所以，此类需求的机会成本很高，置换的新房依然要选择优质地段、成熟配套，从而才能实现一种心理平衡。

经过梳理，我们发现，高端改善是对区位、品质、配套等关键要素全覆盖的稀缺性豪宅产品。这种需求放置当下北京市场，应该做出以下筛分:

1、限竞房显然不适合

前面已经提到，今天大量入市的限竞房项目基本以中小面积户型为主，可以覆盖全部初级及一部分中级改善需求，但并不合适高端改善需求。

限竞房多分布在五、六环之外，新区为主，主城项目极少，即使有也大概率会被转成共有产权类项目。

因此，无论在户型尺度、产品形制、区域位置等各方面，限竞房都无法与高端改善需求对位。

2、别墅产品不谈升值

抛开限竞房，只有纯商品住宅项目可以满足高端改善需求。那么，别墅是不是作为首选?

别墅虽然在产品类型上有所升级，且一般户型面积较为舒适，但其投资价值却不比城市平层

豪宅，因此在升值潜力方面存在短板。

别墅为什么比平层产品升值慢?

『地产营销人』认为，一方面，别墅产品结构较为复杂，空间丰富的同时也带来标准化不足的问题，在作为二手房转卖的时候，过于个性化的空间改造和室内装修往往降低了买家的接受度。

另一方面，别墅客群本身相对小众，非主流需求，因此客户基数决定了成交难以保持活跃。再加上别墅更新换代速度很快，产品容易过时也是原因之一。

所以，别墅只考虑自住价值，作为终极居所是不错的选择，但如果希望兼具比较强的投资属性，可能就不是首选了。

3、城市豪宅怎么选?

其实，北京主城区的平层产品已然不多。在售项目基本分布在丰台、大兴、门头沟三个区，其中除了丰台在北京传统六主城之内，其他都是发展中的新城区。

北京豪宅多诞生在朝阳和海淀，一东一西，是基本可以形成共识的高端区域。但由于近几年，朝阳、海淀的土地供应不足，两区的城市豪宅明显减少。

作为朝阳，如今只剩下东坝和孙河板块尚有可选，而海淀连像样的板块都难以形成，零星项目偶有出现是其主要特征。

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从『地产营销人』统计的数据看，海淀从2015年至今，供应套数连年下滑，去年已不足千套，今年更是下降到不足300套。但成交套数这两年却都超过供应，由此可见海淀住宅的稀缺。

海淀拥有北京最坚实的科技产业和另各区羡慕的强大教育资源，区域客群具有“高知、高智、高职”的三高美誉，充沛的购买力和优渥的城市配套，让海淀的高端住宅常常面临一房难求的局面。

因此，如果能在海淀买到具有高品质的城市大平层住宅产品，则是高端改善需求最好的置业标的。

作为海淀区今年唯一入市的城市豪宅，世华龙樾项目值得高度关注。

全面成熟的北京城建?世华龙樾是海淀集交通、教育、商业等多重资源配套于一体的标杆性住宅大盘。

项目临近东小口森林公园及奥森公园，两大公园组成了堪称城市绿肺的生态环境，为社区提供了优质的居住资源。

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北京奥森公园实景

项目周边形成了"五纵三横一轨道"的立体交通网。"五纵"是指:黑泉路，后屯路，京藏高速，京新高速，上地信息路。"三横"是指:北五环，小营东路，西小口路。"一轨道"是指地铁8号线。

世华龙樾是真正意义上的“地铁上盖”，地铁8号线西小口站的四个出口就设置在社区的大门附近，距离在百米之内。

世华龙樾自身配建有北师大实验幼儿园和北京十一学校龙樾实验中学，两所学校均已开学。

尤其是十一学校龙樾实验中学不仅是十一学校承办的高规格初中，而且师资团队全部来自十一学校本部，是名副其实的高端学区。

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十一学校龙樾实验中学实景

同时，项目被上地、中关村、东升科技园三大科技产业核心环绕，是直面北部高学历高净值人群的第一居所。

前面提到，随着北京五六环内土地供应进一步收紧，现在五环沿线的低密社愈加稀少。容积率是否足够低，已成为分辨高端改善产品等级的重要指标。

世华龙樾规划为4-6层纯低密社区，容积率仅有1.6，对比周边动辄2、3的容积率，可以说是品质最为突出的高端改善产品。

低密赋予了世华龙樾更多园林景观的发挥空间。项目师法中国古典园林经典造园手法，取一池三山、圆明园四十景、颐和园等经典景观，形成一环两带五门户一宫苑四庭八坊八景多重景观层次。

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项目效果图

而北京城建地产匠心打造的新中式建筑风格，意在重新诠释居住本质，唤醒国人心中的东方建筑，着力构筑“中国梦”时代下的国家级人文地标。

户型设计上，世华龙樾面积约为190-320㎡的大平层产品，尺度奢阔、格局方正、功能齐全。家庭交流空间充裕，客厅、共读区、餐厅占室内公区约一半面积。南向双卧室均为套房设计，主卧室拥有阔绰空间。

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玄关处的共读区，其概念是家人与孩子共同度过读书时光的区域，相比成人社交的客厅，共读区面积更小，家具摆放更紧密，适合家庭成员间的交流与小憩。

因此，对于高端改善的购房人而言，当下楼市在售城市大平层项目极为有限。

限竞房不适合，别墅升值慢，新城区置换的机会成本太高。如海淀推出新品，确实值得一看。