思源新兴竞技场之--城市运营构建精益城镇化的发展新路径诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾表

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诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾表示:中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题。

振聋发聩的时代先声里，中国吹响了城镇化发展的号角。从城市产业的打造、城市功能的布局，到城市IP的争夺，城市气质的塑造，城镇化浪潮的猛烈冲刷下，城市运营成为城市竞争力的核心考量。

2008年奥运会拉开了北京城市更新的序幕，政府投资3000亿全面改善区域基础设施、交通和环境，亚奥成为京城自然环境优势与交通优势最集中的区域，拥有“城市绿肺”奥林匹克森林公园，多条地铁规划、公路环线形成立体交通网，成为继中关村和CBD之后北京的第三个城市核心商务商业区。

借助奥运会的举办，政府探索出了一条全新的城市开发模式，通过一、二级联动开发，吸引大量企业投资，巨量资金投入到亚奥板块，在区域城市面貌升级的同时，房地产市场也开始崛起，并由此开启了房地产行业的“黄金十年”。

变革背后的城市推手，有着更多的时代力量参与。

2004年，在08奥运会的筹建中，思源地产独中奥运三大标，完成了北京奥林匹克公园中心区地下商业中心策划、北京奥林匹克公园中心区土地一级开发策划和北京奥林匹克文化体育中心商业文化中心策划，开创城市运营先河。

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北京奥林匹克公园中心区的地下商业中心规划建筑总规模达到 40 万 m2，针对区域商业氛围不足，商业位置处于地下的短板，思源地产提出了大型主题商业的规划建议，并进一步提出“万国地下商业城” 的主题，奥运之后实现良好运营，从根本上解决了奥运期间和赛后对商业设施的需求。

北京奥林匹克公园中心区的一级开发建筑总规模高达137万m2，在思源地产的建议下，确定了奥林匹克公园作为“新北京、新奥运”的差异化城市功能定位，并提出“标示经济商圈”全新一级开发主题，如今亚奥商圈已经成为北京的核心商业商务区。

北京奥林匹克文化体育中心的商业文化中心总体量28万m2，思源规划了包括体育馆、文娱、写字楼等在内的综合业态，并提出“体验式即时消费”的商业综合体定位，如今，已经发展成为京西休闲产业经济圈的核心。

在集全公司之力顺利完成夏季奥运会的服务之后，思源地产构建城市综合开发与运营顾问业务条线，伴随中国城市化进程的快速推进，将此类顾问服务推广到北京、天津、成都、呼和浩特等众多城市。

夏奥之后，纵观中国城市化发展，“十一五”、“十二五”期间，神州大地处于快速城市化进程中。一、二线城市呈辐射状向四周发展，北京望京新城、天津团泊新城、汕头东海岸新城等一批新城崛起，新城建设如雨后春笋层出不穷。房地产市场快速形成，规模逐步扩大，成为影响中国经济和民生的重要构成，房地产的黄金十年在此开启。

为了顺应城市化发展方向，思源地产在业务服务层面形成「新城开发与运营顾问业务」产品线，为众多城市的新城、新区建设，提供一揽子顾问服务;在客户层面，经过对新城建设趋势的分析，明确了以核心央企、城投公司为主的城市运营客户体系，全面开启了城市运营顾问服务的新征程。

念念不忘，必有回响。2015 年 7 月，北京-张家口成功获得冬奥会举办权后，思源地产再次中标冬奥会的顾问服务。

冬奥赛区的建设形成了新的区域开发模式，核心场馆、场地由政府出资，国有建设单位建设并代持管理。比赛服务区域采用 PPP 模式，联合社会资本共同建设、运营。思源地产根据冬奥赛区建设要求，完成北京冬奥会带动下的区域开发运营综合服务、冬奥会崇礼赛区产业发展布局及2022年冬季奥运会国家速滑馆项目PPP投标顾问服务。

在区域开发运营上，思源地产开创性地提出“土地、产业、金融”为一体的开发运营理念，全面梳理了冬奥会场馆的投资、建设和运营模式，为冬奥会赛区提供土地一级开发、二级开发和区域运营顾问服务。

面对冬奥会崇礼赛区的赛后运营，思源地产提出以冰雪产业为引擎，推动城市产业升级，打造国际一线滑雪胜地，通过四季化运营和全域旅游理念的营造，为后奥运时代崇礼发展注入动力。

在场馆建设和2022年冬季奥运会国家速滑馆项目上，思源地产完成PPP投标顾问服务，对投融资能力及资金筹措方案、项目公司组建方案及管理制度、项目前期工作体系及保证措施提供了专业支持。

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2022年冬奥会国家速滑馆整体效果

北京-张家口的冬奥会拉开了京津冀城市群的发展架构，随着高铁、高速、配套等设施的开发建设，预计将拉动超过5000亿投资，实现特色小镇、旅游度假区的一体化开发，为京北生态旅游度假带的构建奠定坚实的基础。

冬奥会的开发，是北京以运营思维规划城市发展的起点。以延庆赛区为例，采取了土地一级开发、场馆建设运营、冬奥村二级开发的一次性招标模式，通过一、二、三级联动，驱动区域的可持续发展。城市版图的扩大、开发模式的创新、产业业态的综合，同样吸引了天量资金。随着北京-张家口冬奥会的举办，将为京北、京西楼市带来巨大的发展红利，房地产行业也由黄金时代迎来了翡翠未来。

近年来，随着中国城市化进程的演进深化，解决了旧问题，出现了新变化。从最初的主流城市大规模新城开发建设，到新城建设规模逐步缩小，逐步进行更小规模的土地开发，发展至今新增城市建设用地的相关开发急剧减少，未来将迎来新的开发方向。

旧的模式需要更新，新的发展模式逐步成型。

思源地产通过多年的城市发展研究，操作众多新城开发项目，深刻洞察中国城市发展规律，思源认为，以新增城市建设用地为主的新城建设已经接近尾声，城市化进程步入了新的发展阶段。未来，中国城市化发展将走向「精益城市化」发展之路，以城市更新、棚改旧改、企业存量土地开发、特色小镇、田园综合体等为代表的城市化建设新方向已经呈现，将成为“十三五”、“十四五”期间中国城市化进程的重要实施载体。同时，随着生活环境改善，消费需求升级，生态环境和资源高效利用越来越被重视，三旧改造、特色小镇建设、城市运营等更健康可持续的发展方式和方法逐渐成为行业主流。

随着开发强度的逐步降低，开发建设的范围也将由核心城区，逐步向城市近郊、远郊扩散，开发项目路径聚焦城市更新、特色小镇、新城新区、轨道交通等新的模式，面对行业的「新兴竞技场」，思源地产早已做好资源、经验、团队的充足积累，势将为中国城市化进程，为开发企业的转型升级提供更大助力。

(责编:伍振国、孙红丽)