关于天府新区即将拍卖的117亩地块我们提供一些硬消息 5月23日

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5月23日，天府新区公告了一宗位于梓州大道东侧，武汉路北侧，万安街道高饭店村二、三组的117亩住宅兼容商服用地。这宗起拍楼面地价达到9600元/平方米的大幅地块，确实牵动着不少开发商投发口的小伙伴们敏感的神经。

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万安街道高饭店村二、三组的117亩住宅兼容商服用地位置示意

我们在小范围内询问过小伙伴们的意见，结果被一堆问题给堵回来了，这些问题包括:

1、那块地那么多配建，实际楼面地价比公告的起拍楼面地价要高，基本没啥利润空间吧?

2、天府新区很久没供住宅用地了，这宗调控政策最新升级后推出的第一宗住宅地，里边包含了领导们对天府新区建设推进的几个意思呢?

3、那宗地包夹在保利天空之城项目用地中，连过去看地都不方便进出，拿了地之后能开工吗?

4、那地估计是保利天空之城的后续用地哦，敢说这次保利不会去抢?

……

是的，这宗话题槽点满分的地块，我们必须要去摸一摸底细。经过一周多的紧密工作，我们带回了一些关于这宗地块硬消息，在这里毫无保留和粉饰地告诉大家，希望对那些对这块地欲罢不能的开发商投发小伙伴们有一些帮助。

消息①:算账之后，这块地利润空间仍有，但特别考手艺和胆量

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对这宗地真有兴趣的开发商们，肯定私下早已做过测算了，更严重的或许强排方案都请设计院做过好几版了，我们这里也就只公布个结果，大家可以跟自己家的测算结果对一下“参考答案”。

算完所有硬性要求的配建后，宗地实际起拍楼面地价在10000元/平方米左右。若以这个起拍价格拿地，根据地块指标，按照比较保险的建筑方案，住宅部分做到最大化，全部建设高端洋房产品(至于为啥我们的建议是洋房，后边会专门说)，投资利润率约在7%左右。

要想再将这个利润率做高，那就确实比较考手艺了，无外乎地下半层甚至一层空间的利用、住宅产品的高溢价手段加持这些方式，艺高人胆大的也可以想想像天府五街某项目以及誉峰那里的M5的玩法。

这里需要提醒所有对这宗地感兴趣的开发商注意一个数据，离地块并不远处的蔚蓝卡地亚花园城项目最新一批次蔚蓝阁房源的预售价已经达到了17500元/平方米。

消息②:地块周边除了大家现在看到的几个湖和公园，未来还有更多个

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从地理区位上看，该宗地正北是麓镇悦林湖、西北是南湖、西南是秦皇湖、正南是兴隆湖，天府公园、红石公园、浅水湾国际体育公园环伺周边。不过如果你只了解这些信息，那就真的OUT了!

春节前，天府新区建设被赋予了三个极高的定位--公园城市、新的增长极、内陆开放的新高地。

公园城市这个话题最近比较火，而且实质性的工作推进也非常快。据消息灵通人士获悉，天府新区已经成立了公园城市建设局、公园城市研究院等专职机构，并举办了多场关于公园城市建设的研讨论坛活动，目前正在筹划预计于6月份举办的公园城市全球论坛。

这些前期工作目前已经确立了天府新区的公园城市建设方向，单就公园数量而言，天府新区在1200公里绿道、森林化的道路水岸绿地构建起的城市骨架基础上，将建设1个龙泉山城市森林公园、7个郊野公园、30个城市公园以及若干个小游园及微绿地(上边刚刚提到的红石公园这类的，都只算是主题公园的一种)等多种类型的公园，从而形成点线面相结合的全域公园体系。

受聘为天府新区公园城市研究院专家顾问的中国工程院院士、同济大学副校长吴志强对公园城市做了这样的解读:

“‘公’应该是公共交往功能，‘园’对应的是整个生态系统，‘城’对应人居与生活，而‘市’则对应产业经济活动。”

“公园城市的内涵应该为‘一公三生’，即公共、生态、生活、生产。让百姓受益，才是公园城市。要有生活，没有生活就不是城，没有充满活力的创新就不是市，要有生产，一公三生，才是完整的公园城市。”

作为天府公园城市研究院的专家顾问，吴志强还希望未来成都公园城市的打造能成为世界范本。

“当前我国社会的主要矛盾是人民美好生活需要与不平衡不充分发展之间的矛盾”，天府新区这个“公园城市”未来要兑现的，可以说就是标准极高的“美好生活”。

在天府新区高逼格的公园城市中建花园洋房，算是真正做到了花园洋房的顶配--当然，结合地块的限高条件来看，洋房也是最优选择了。如果还能做少部分别墅产品出来，那便是真正的无敌了。

消息③:宗地中的配建，正是为旁边的航空大世界而建

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我们在百度地图上做了一个测距，这宗地距离规划建设中的地铁11号线“庙儿堰站”的距离大概是400米左右，轨道交通带来的利好，其实已不用多言。但是如果仅仅看到这一点，那就too young too simple了。如果光有一个地铁站在旁，或许并不需要诸如停车楼这样的配建要求了，重点在旁边的航空大世界项目。

据了解，航空大世界是天府新区规划建设的大型城市旅游项目，建成后预期年客流量为300万人次，这300万人次为项目商业带来的潜在消费需求，以及由此必须完成的周边交通配套标准，可想而知。对了，如果要对300万人次有个相对具象的概念，可以参考西三环边上的华侨城，那还只是一个规划年客流量为200万人次的城市旅游项目，三环上专门架设的跨线道路、地铁六号线的双站点设置，可都是为华侨城“亮灯”的啊!

消息④:地块周边规划道路将与宗地项目同步开工，同步建设

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我们就开发商小伙伴们关于“地块周边道路不成型，项目是否能如期开工建设”的问题，专门询问了天府新区规划建设国土局相关负责人。

天府新区规划建设国土局相关负责人表示，宗地出让后，按照出让方案的约定，天府新区相关部门会为竞得人提供必需的道路、水、电等基础设施保障，周边规划道路将与宗地项目同步开工、同步建设，不会影响项目建设。

消息⑤:经认真钻研，5.15之后，天府新区的住宅其实更好卖了

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我们不会也不敢对限购政策妄加解读，但5.15版限购政策出台后，根据官方的解答，其实天府新区的购房资格在关上了一扇门的同时也打开了一扇窗，某自媒体对政策的研究，我们姑且截取一段在下边，大家自行研判:

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图片内容来自微信公众号“二爷房产投资”

消息⑥:如果觉得这宗地拿了会后悔，那么我们只想说不拿会更后悔

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投发小伙伴说，即将走上拍卖台的万安街道高饭店村二、三组地块，是一宗拿了要后悔，不拿更要后悔的地，这话说得很对。

拿了后悔，因为利润空间不算高，想要获取更高的开发利润空间，恐怕要用时间来换，而在现在的市场形势下，这是很多开发商不愿意干的事情。

向前追溯，天府新区最近一次住宅地块成交，是早在2017年9月21日正兴板块成交的235.66亩地块。当时万科在正兴拿的两块地，成交楼面地价分别为12006.84元/平方米和9600元/平方米，保利所拿地块也恰好是9600元/平方米。只是一个周期过去，彼时的终点成了此刻的起点。好的是，配建人才公寓的条件，在即将拍卖的这宗117亩用地上已经取消了。

天府新区的土地供应游戏规则其实已经很明朗，规划上先引入强大的产业，之后再逐渐完善商业和教育，住宅放在最后一环。同时在职住平衡的大原则下，天府新区引进的更多高端产业人才，在一定时期内，房子也得买在天府新区。把话说得更直白一点，强大的产业给你引来了，高端的人才也给你引来了，现在喊你来买地盖房子，你想想看地价可不可能走回头路?

2018年3月1日，天府新区成都直管区首次公布了基准地价，这个信息在当时可能并未引起市场太大的关注，但这是一个明确的信号--3月1日之前，天府新区的建设是第一个起步阶段，3月1日之后，天府新区建设进入到第二个发展阶段。所以，期望以低的价格在天府新区拿地是真的“回不去了”。

在全国才俊纷至沓来的今后，天府新区成都直管区地价和物业价格必然是水涨船高，品牌房企进入越晚越被动，越缺失区域定价权。所以说，不拿更后悔，对吧?

消息⑦:这宗地仍然设有保底价格

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拍卖之前，保底价是最高机密，这个游戏规则大家都懂的。

消息⑧:我们测算宗地7%左右的投资利润率，假定了开发商较强的资金能力和操盘能力

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因为资金实力有限、成本管控能力不足的开发商，拿了这地就做不出利润空间了。

消息⑨:保利拿了这块地算我们输

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地产圈的神秘力量，和爆炸性新闻，往往来自饭局。这个话，只能说到这份上了。

来源:地产全说

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