专访思源地产总裁周巍：不负初心，不负盛世，不负来者与周巍交谈是一件轻松愉快的事

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与周巍交谈是一件轻松愉快的事，在这位职业经理人身上无时不刻不透露着专业的素养，他沉稳冷静，睿智洒脱，拥有自己独特的经营管理理念和敏锐的行业前沿敏锐度。回想过去的每一次征程，他不禁感慨，“思源是一个典型的没有天花板的成长空间，八年来从思源经纪天津公司副总经理到地产服务集团总裁，最多一年晋升了三次，这在其他公司很难想象。”

5月21日下午，思源地产服务集团（以下简称“思源地产”）总裁周巍接受了今日头条北京地产采访人员专访，分享了他对新形势下房地产行业新发展方向的看法，以及在思源近八年沉淀和积累的宝贵经验。

“我们评价一个公司的好坏都是以上市为标准的，原来好多人对思源的了解都是思源经纪，是国内唯一一家在纽交所上市的策划代理公司。实际上，思源经纪相对于思源整体来讲，只是非常小的一部分业务。思源企业这些年来一直讲究务实，低调埋头做事，过去三年，思源一直锚定新兴‘竞技场’，针对传统业务叠加金融投资业务形成“4+1”的业务模式，打磨专业能力，如今综合业务已经基本成型。”

周巍进一步解释到，“思源的战略是提供跨越房地产产业链全程的综合服务，从协助开发商获取土地，到拿地后的市场定位，之后如何在销售环节做好内外场、线上与线下的配合，项目如果有商业，思源可以嫁接社区商业品牌“聚乐汇”的资源来招商运营管理，开发商如果有公寓产品，思源可以协助开展长租公寓业务……”周巍强调，“未来仅依赖传统代理业务很难长远可持续经营，综合服务才是王道”。

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思源地产服务集团总裁周巍

明者因时而变，知者随事而制

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中国经济步入新常态，北京房地产市场逐步转向高端化、存量化，不仅影响着楼市的走向，同时也影响着代理行业的定位。伴随着房地产市场发展愈发理性，开发企业对代理行的要求越来越高，从前“策划-卖房”的单一模式已经不能满足市场的需求，迫使代理行业开始研究房地产上下游领域，谋求最专业、最全面的服务。

对此，周巍感同身受地表示，这也是思源谋求回归国内资本市场的新思路，如今，思源已经不是思源经纪，而是思源地产服务集团。思源地产现在发展“4+1”业务模式，“4”指的是思源置地顾问、思源商管、思源经纪和新房通科技，另外还有一块是投资业务。思源总体战略是打造综合服务商，提供一站式和一揽子解决方案，这是与其他传统经纪公司的本质区别。

十余载的沉淀与积累形成了珍贵的资源与经验，正是这种顺势而为，成就了地产界的芳华。

2004年，思源地产独中夏奥三大标，总结形成城市综合开发与运营新模式，开创城市运营先河。夏奥从申办到举办的十年间，受益于中国城镇化进程全面提速，以亚奥板块为核心，北京楼市开启十年辉煌。2015年，思源地产再中冬奥三大标，为房企的战略布局带来了新的契机，随着全球目光的汇聚及资源的配置，应充分把握冬奥机遇，深挖区域文化资源，推动城市产业升级。

通过多年的城市发展研究，操作众多新城开发项目，周巍认为，以新增城市建设用地为主的新城建设已经接近尾声，城市化进程步入了新的发展领域。未来市场人口才是核心，北京、上海、深圳等超级城市加上周边大中型城市形成的城市群对人口有最大的吸附能力，人口流动趋势就是房地产行业的发展机遇所在，思源基于中国城市发展的大方向，在全国开设了近三十家区域分公司，去年尽管处于市场低谷期，但思源全国分公司基本实现全部盈利，验证了思源市场策略的领先性。未来，思源将继续沿着超级城市群布局，在传统业务的基础上，重点开拓综合业务。

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整合升级逐鹿新兴“竞技场”

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在“租售并举”、“房住不炒”的调控导向下，传统的房地产开发业务面临挑战，行业平均利润率持续下滑。2018年，包括“碧恒万”在内的头部房企不约而同地放弃了对规模的追求，将利润的提升放在首位，这标志着地产行业将迎来商业模式的大变革。

近年来，越来越多的房企积极布局于商业地产、养老地产、长租公寓、产业地产、特色小镇，以及集体用地的流转等新兴市场，房企的资产管理和运营能力被提升到更加重要的位置。因此，基于物业资产的精准定位以及专业化、精细化的改造运营能力，成为房企提升利润、致胜未来的核心竞争力。此外，高企的库存也令资产运营的必要性提到了全新的高度。

思源地产在2004年便开始集中优势资源，积极为开发企业提供资产经营管理服务。通过专业服务平台建设与运营系统优化，打造以轻资产为核心的，集经营性物业投资与运营、大宗物业销售与资产处置、物业管理等服务于一体的全方位服务型机构，以互联网为平台，构建了一个覆盖全国的线上线下交易平台，实现客户资源的整合增值、资金和资本的整合增值。对此，周巍贴切地将思源地产比喻为“企业外脑”。思源陆续与众多“中”字头的央企，包括中铁、中邮、中电科等达成战略合作，协助企业盘活存量土地。

为寻找市场中优质的经营性物业投资机会，思源通过运营实现资产增值，为思源地产服务集团及合作伙伴创造新的利润增长点。周巍介绍到，围绕社区配套服务，聚焦社区体验式消费，经过多年完善探索商业模式，打造出高成长型的社区商业品牌——“聚乐汇”。

周巍还表示，未来随着一线城市“住宅+配套”的土地出让方式成为主流，思源地产有能力为开发商提供基于房地产开发运营的全流程解决方案，这是思源地产拓展资产管理业务的初衷，在此基础上，思源布局于先，积累了丰厚的资源和团队优势，凭借专业经验，全面实效地解决存量房源盘活经营，实现“客户+思源”共赢。

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思源地产集团存量资产处置服务体系

从黄金时代到翡翠未来

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针对近年来市场普遍宣称的房地产市场已经从黄金时代转向白银时代的唱衰声音，周巍认为，传统房地产营销已经成为过去，如果不与科技做结合，未来将难为继。同时还调侃到，现在的思源大厦未来应该叫思源科技大厦，科研研发人员都在里面办公。思源科技集团与思源地产服务集团同时成立，科技集团历时四年，投入十多亿元人民币打造了思源“城市通”——新型“智慧城市”的平台和入口，搭建“便民、强企、优政”、“城市治理和组织动员”和“数字化城市运营”体系，构建数字化时代的城市软件基础设施，努力实现一个App畅享城市所有服务，打通信息孤岛，实现互联互通，提升集约化建设水平，增强城市核心竞争力。

基于思源“城市通”平台，思源打造了北京智慧城市统一入口“北京通”，建立市区两级互联互通平台，建设全市移动公共服务平台，实现虚拟卡一卡通。“北京通”入选“数字中国年度最佳实践”，同时，“北京通”的统一身份认证体系成为全国试点典型。

在福州，思源建设了“数字中国”城市样板“e福州”，实现公交、地铁、看病、教育等九大高频便民服务场景，在全国率先打造“无卡城市”，“e福州”也成为首届“数字中国建设峰会”的核心展示区和大会移动入口。

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思源“城市通”的庞大流量对房地产营销的变革具有重大意义，在周巍眼中，营销无非就是提高有效来访和提高来访有效率，这些都会随着互联网发展逐渐改变，代理销售业务早晚会升级，原来的坐销模式早已过时。互联互通，百川汇海。未来，思源科技将协助思源地产做客户的引流包括智慧城市的嫁接，共同构建一个“互联网+资产管理+投资”的平台型企业。

中国走过快速城市化的阶段，房地产行业过完了爆发式增长的黄金时代。中国城市化下一个阶段将是“精益城市化”，城市更新，城市圈和城乡统筹是精益城市化的三个重要方面。城市更新的以棚户区改造为重点，城市圈的构造通过轨道交通实现了产业的疏导和人口的疏散，城乡统筹以特色小镇为试验田，这三者将承接中国城市化的进程。不难发现，中国城市化动力不减，只是已经开始转换轨道，开始真正形成自己的模式和特色，地产行业凭借着自身的资源整合优势将会迎来新一轮的发展契机。有理由相信，地产行业虽然告别了黄金时代，也开始迎来一个翡翠未来。

文/齐心洁