房子那些事：最新任志强讲话整理，值得学习任志强演讲全文16000字左右

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任志强演讲全文16000字左右，句句符合实情，值得大家学习。

01 房地产市场：

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中国房地产市场没有自由交易和定价权，不是一个完整的“市场”。中国房地产不会出现泡沫、崩盘，党和政府用信用作背书，通过调控控制市场，如果暴跌，停止交易，不能买卖，何来暴跌？房企不听话就停止放贷。北京2017年8月初批了三个项目，平均售价九万/㎡，当天售空。为什么多人抢呢，9万/㎡不贵吗，原来那项目打算卖14万/㎡，现在政府压价压到九万，你还不赶紧买。上海出台个政策叫摇号买房，摇号这个政策表明这个城市也供不应求。

资源市场：

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资源市场也是不完整的市场。如钢材的产量过高时，政府把部分“落后”民企强制关闭。马克思说资本家比较坏，把部分牛奶倒掉，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。而中国是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。

02 影响市场的因素

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：一个是国家的基本制度。二是宏观经济政策。三是微观经济政策，四是市场中的供求关系。

国家基本制度：

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我国土地制度单一和存在户籍制度。集体土地不能买卖，城市土地受限，农民可以在城市购房，而城镇人口不可在农村置业。因为土地不能私有化，结果就是教育、医疗等公共资源配置只向城市配置。在金融制度上，在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在

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，房屋的升值就是红利的一种。西方国家有专门的免税基金支持穷人低首付买房，共同分享房屋的升值。

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我国没有专门的免税基金支持穷人买房，因此到处借钱买房的暴富，没买房就相对变贫穷。

社会租赁化：

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租售同权，必须减免地价、免税，才能真正实现，没有大量的底价租赁房屋，买房需求不减。商品房只占城市房源比例的40%，55年福利分房使福利分房占多数。福利分房租金回报率是暴利。同时，计入通胀因素，商品房租金回报率实际也不低。由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。

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03 房价不高

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：中国房价全国平均水平不高，北上广深资源紧缺，大城市房价高不代表整体；中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，

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只有东部地区的房价高于平均地价。

04 宏观调控持续：

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近年来，政府宏观政策“三去一补”，去产能去库存去杠杆补短板。另提出稳中求进和防范金融风险，在经济增长防范风险之间求平衡

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。收紧信贷，去杠杆，政府借贷下降50%

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；企业也收到限制严管，加大海外借款。2018年房企进入还贷高峰期，可能出现资金紧张，在投资和销售有可能出现下行的情况下，扛不住的房企将开始降价销售。

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决定调控政策的因素：2020年GDP翻两翻目标是否可达到；国际经济变化；经济增长防范风险之间的平衡。

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调控放松的条件：

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房地产快速下行；经济发生波动。房地产和基础投资是拉动GDP的快捷见效的板块，房地产需求大，往往是因为调控政策造成的。突然放宽调控需求一下子放大，导致房价暴涨。房地产是财政的重要来源，经济发展无力时，房地产就像夜壶，尿急的时候就得拿出来用用。

05 微观政策（限购、限贷、限价等）的影响：一是资金流向，不买房国内没有更好的赶得上通胀的稳定投资，二是社会心理因素，

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盼望降价的人都很失望，另一部分人看到调控就使劲买。三是

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价格高低确定了大城市的资源配置优劣。再一个就是消费能力和权利。

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影响供求关系的因素（不变因素）：一是我国城市化进程正在进行中，人口向大中城市集中。通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。二是市场资源配置紧缺

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。市场化要顺势而为，而政府就是逆着，调控大城市人口，支持新农村、小城市建设，希望人口回归中小城市或农村，结果可想而知。三是已投入项目大多在大中城市，四是真实的需求和刚需改善需求仍旺盛，成交低价格的占多数、高价格的占少数。

影响供求关系的因素（可变因素）：价格预期；购买力下降；房企投资能力减弱；资金周转；库存增加等

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06 今年房屋需求仍然很旺盛，北上广深供不应求：

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政府投资和民间投资增速在下降，钱越来越紧。中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀。

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虽然淘汰了部分产能，工业价格整体仍在下跌。但政府限购，房租却仍在上涨，开发商投资增速在下降，商品房住宅土地购置面积下降

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。而销售面积及销售增幅暴涨。政府现在给各个地方限购城市政府下达的任务基本上是按2016年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，非限购城市不受限制。

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全国房地产贷款首付高，银行房贷不存在风险。

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07 房地产政策的特点：

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逆向调控，地向中小城市供应倾斜。好的时候就压，差的时候就救。虽然有控制人口现象，人口仍向大城市集中。

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房企的危险：房地产最危险的就是现金流，现金流充裕时，最好就是低潮买地，高潮卖房。现金流扛不住你就得在低潮卖房，高潮买地，比较危险。政府也可能会做出相应的调控放宽。

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房地产难实现市场化：

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土地财政、土地制度不改变，土地政策难以实现长效机制，调控不会产生根本作用。同时，户籍制度不改，税收制度不改，我们很难实现真正的房地产市场化。