160条调控政策拉不住房价?央媒:今年注定是楼市新旧时代分水岭针对楼市过热、投机炒作有所抬头等现

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房价|分水岭|楼市|注定|新旧时代|政策---

针对楼市过热、投机炒作有所抬头等现象，自去年3月份开始，全国主要热点城市先后发布楼市调控新政进行遏制，单单是今年前5个月全国楼市新政策已达到了160条，虽然遏制了房价过快上涨的态势，但成都、西安、杭州房价仍“逆势上涨”，甚至出现库存告急现象。对此，央媒发声:5年内国家调控不会退出，2018年注定是楼市新旧时代分水岭，不会出现大涨现象。

“最严楼市调控”满一年

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房价过快上涨态势已得到遏制

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以去年3月17日北京发布楼市新政为开端，中国主要热点城市相继迈入“最严楼市调控年”，限购、限贷、限售等政策纷纷“落地”。如今调控政策实施满一年，多地房地产市场热度“急转弯”，房价过快上涨态势得到有效遏制，楼市内部客群结构、杠杆水平等正在发生转折。

官方数据显示，15个热点城市中，今年2月份，包括深圳、南京、无锡、杭州、合肥等在内的9个城市新建商品住房售价低于去年同期。

从二手房交易来看，截至今年2月，北上广深四个一线城市二手住宅销售价格涨幅已连续17个月回落。其中，北京二手住宅价格下跌态势最为显著。伟业我爱我家集团发布的数据显示，“317新政”以来，北京二手住宅价格已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。链家研究院提供的数据显示，2018年3月份，北京二手房均价为每平方米58527元人民币，与2016年12月的水平接近。

环京楼市跌幅更为显著。据房产研究院统计，廊坊市二手房均价调控后累计下跌32.5%，天津累计下跌9.1%。2017年合肥和上海虽未出手调控，但由于其2016年房价上涨较快，在全国调控信贷紧缩的影响下二手房均价开始回调。随着调控政策深入，购房者理性回归，“抢房潮”也逐渐销声匿迹。

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今年5个月全国楼市调控政策发布160次

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整体市场热度上升部分城市楼价继续攀升

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今年楼市调控仍没有任何放松的迹象，根据中国新闻网国是直通车微信号统计，今年全国楼市调控次数已经约160次，比去年同期增加60%，而去年一年，全国楼市调控次数大概是250次。

在政策密集出台的同时，5月楼市却出现了几个现象级事件。成都7万人抢1千套房子，西安摇号出现大量关系户，杭州有人排队买房以致晕倒，深圳购房需先交500万诚意金。

在个例事件的背后，是房地产市场整体热度的上升。中指院研究数据显示，楼市成交环比、同比齐升。5月监测的主要城市成交面积环比上升18.08%，八成城市环比上升，同比则上扬12.45%。

分城市看，一线城市成交面积环比上升33.91%，同比上扬4.18%;二线代表城市成交面积环比上升11.27%，同比增加 28.48%;三线代表城市环比上升 31.97%，同比下降 14.68%。

在市场成交热的背后，大中型房企收入颇丰。业绩公告显示，前5个月碧桂园销售业绩破3000亿元折冠，万科、恒大两大龙头房企也分别达到了2390亿元和2541亿元。克而瑞统计显示，TOP100房企前5个月总体销售规模达到了3.47万亿元，同比增长33.5%。

总体而言，政策宽松、市场较热的长三角、珠三角的三四线，及部分中西部的核心二线城市成为百强房企扩大土储的主要战场。在人才引进、城市辐射利好下，这些城市的楼市也引来更多关注。

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市场火热多地楼市库存告急

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更为密集的调控潮将到来

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5月底，《北京晨报》报到称，横盘了多年的长沙楼市最近出现了库存告急的现象，而由此引发的开发商捂盘惜售等行为逐渐增多。实际上，不仅长沙一个城市出现了此类现象，在长沙之前，西安也曝出了库存告急之后多个楼盘存在倒卖摇号名额等一房难求的状况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年三四线城市已经到了去库存的末期，各省会城市出现库存告急状况属于正常现象。

最新发布的《中国百城住宅库存报告》显示，4月份中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，三四线城市去库存周期为近9年较低。报告显示，截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。

在库存告急的同时，二三线城市的房价也出现了回暖迹象。

此前国家统计局发布的数据显示，4月份，二三线城市房价虽然同比涨幅有所回落，但环比增速加快。在70个大中城市新建商品住宅销售价格中，丹东涨幅第一，三亚第二。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，未来楼市调控政策仍将持续下去，将有更多的城市迎来更为密集的调控潮，范围或将涉及“五限”、按揭利率调整、违规行为整顿等多个方面。

央媒:未来五年调控都不会退出

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长效机制将逐步建立

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今年年初，《经济参考报》曾发表文章称，未来五年，国家楼市调控都不会退出，限购、限贷、限价、限售政策都还会执行，必要时还会继续打补丁。限价令可能会做一些渐进式的放松，通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。流向房地产的资金会继续受限，楼市定向加息已然为之，未来可能还会有城市继续加息。今后一段时期内，楼市、地市还会继续降温，有助于防止风险形成共振，后市也不存在再次冲高的可能。

此外，随着楼市调控的完善，周期轮动不再适用长效机制逐步建立。长效机制应该怎么建立?住房制度中谈到了多主体供给、多渠道保障。在多主体供给方面，会形成新增国有土地、现有企事业单位用地、农村集体建设用地的新格局;在多渠道保障方面，我们建议形成租赁住房、共有产权住房、普通商品住房、高端商品住房四位一体的住房制度，相对贫困人群租赁住房或购买共有产权房，高净值人群购买不限购、不限价、不限售、高地价的高端住宅，未来形成高端有市场、低端有保障的住房制度大框架。

房地产长效机制的基础工程，包括了城镇化进程、增加大城市住房用地供应、不动产登记、提高房企注册资本金、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理等多个方面的体制机制完善。

长效机制涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，立法的加快推进也是房地产市场长治久安的根本之道。只有这样，房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈，房地产健康平稳发展才能真正实现。

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如何认识未来楼市?

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2018年注定是楼市新旧时代分水岭

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短期买卖快速活力注定成为历史

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如何认清当下楼市?据新华网稿件，就当下而言，我们正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。

而2018，注定是楼市新旧时代的分水岭!之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。1998年，转折点的标志是房改。2008年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。2018年，转折点的标志是住房属性的明确变化。房地产的下个十年，自2018开始。

对于2018年整体楼市应该如何判断?首先价格不会再大涨。去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。其次，是低首付再也拿不到了。不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。

未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。

对于今年楼市过热

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住建部新已提出6点新要求

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今年“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈12个城市。目前，已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原、大连、徐州9个城市作出回应。

此外，5月19日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

一、加快制定实施住房发展规划:各城市要科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。

一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。

二、抓紧调整住房和用地供应结构:

1、增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例;

2、提高住房用地比例，热点城市“住房用地”占“城市建设用地”的比例不低于25%;

3、大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上;

4、北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

三、切实加强资金管控:对购房者、开发商“去杠杆”。

1、要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。

2、企业购地只能用自有资金，加强“住房用地购地资金”的来源审查，严控购地加杠杆行为。

四、大力整顿规范市场秩序:

要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑。

五、加强舆论引导和预期管理:

1、各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息;

2、加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论;

3、严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

六、进一步落实地方调控主体责任:

住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，同时严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

部分城市楼市新政一览

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深圳:三价合一落地

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所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据，这样算下来，税费增加了，首付也增加了!

长沙:优先首套刚需

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3月28日，长沙市住建委发布了《关于实施差别化购房措施的通知》，长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房，将优先满足首套刚需购房群体。

杭州:摇号买房

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3月28日，杭州住保房管局将对新房销售采取公开摇号全程公证的方式，以打击炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。杭州买卖新房将采取“公开摇号”、“全程公证”的方式。

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丹东:房屋买卖2年后方可上市交易

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明确规定限制区域范围为振兴区中心南路以东、江湾西路以西、黄海大街(浪东线)以南、鸭绿江大道(滨江西路)以北，即对丹东新区区域实行房地产调控措施。《意见》对非本地户籍人员在限制区域内购买住房做了详细规定。非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后，方可上市交易。非本地户籍人员申请商业性个人住房贷款，在限制区域内购买新建商品住房，根据金融风险情况，按照银行相关规定分类执行。

《意见》还对异地缴存住房公积金职工贷款购房首付比例进行了调整。

成都:严控户口进入防范炒作投机

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5月15日，成都市人民政府出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，防范炒作防范投机。成都新政内容主要有四个关键点:一是对成都各区实行三重调控;二是将限购对象由自然人调整为家庭;三是户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应有稳定就业并连续缴纳12个月以上社保;四是父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等。

海南;6个月内不得提高备案价格

据海南省物价局官方网站，海南省物价局与省住房和城乡建设厅6月6日发布通知，要求商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

(中国搜索综合新华网、中国新闻网、人民日报、经济参考报、每日经济新闻等)

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