南阳城改沉思录：拆迁户醒不了的噩梦，开发商杀不出的围城一半是海水

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一半是海水，一半是火焰。

有人在悲戚，有人在狂欢。

一面是高歌猛进的地价房价，蒸蒸日上。

一面是一地鸡毛的遗留问题，尚未厘清。

这是2018年的南阳楼市，一枚硬币的正反面，人性深处的欲望与挣扎。

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一千多万南阳人生活在相同的时空里，然而不同的人，眼中看到的世界却截然不同。

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6月初，我在南阳市规划局的网站上看到这样一则公告。

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这是位于中州路北京大道交叉口某项目建筑方案批前公示。一般来说，批前公示是在核发建设用地规划许可证之前，也就是说，这个项目目前尚未拿到用地规划许可证。

而实际上，这座建筑矗立于此似乎不止一天半天。我所不清楚的是，原来它属于新西北社区耿庄城中村改造项目。

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先上车后买票，生米做成熟饭，手续的事情慢慢办。这大概是以往南阳城中村改造的特色之一吧。

如果从2007年南阳开启城中村试点工程算起，南阳城改已历经十年有余。

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2007年7月30日，南阳市政府确定了净土庵村、东关村、溧河店村、茹楼村、东华村、彭营村六个首批城中村改造试点工程。涉及改造面积11000亩、27000多户、11万多人。

2008年，市政府又推出了冉营、蔡庄、七里园、曾楼、南菜园等10个城中村改造项目。2008—2014年之间，又有多少新增城改项目？我没有查到相关数据。

我想知道，十年城改，给南阳这座城市带来了什么。

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是城市面貌的焕然革新？是老百姓居住品质的跨越提升？还是无数家庭难以磨灭的痛楚与伤疤？抑或是政府、开发商、拆迁户无休止的利益纠葛？

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恐怕一言难尽。

举个你我熟知的例子，东关村城改项目。

2011年，京企北辰正方携风雷之势入驻宛城，高调拉开东关社区城中村改造序幕，钻石地段的400亩耀世大盘令所有南阳人为之侧目。

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然而，之后的发展轨迹却让人大跌眼镜。

2011年12月，北辰东关社区城中村拆迁工作启动。

2012年，农运会后该项目由于拆迁阻力陷入停滞。

2013年12月，项目再次启动，再次停滞。

2014年11月，在市、区两级政府强力推进下，拆迁工作再启动，再停滞。

2017年2月25日，北辰项目第N次启动，第N次停滞......

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从雄心万丈到无地彷徨，再到折戟沉沙，北辰兜兜转转用了七年时间。最终无奈铩羽而归，留下了解放广场旁边的一地废墟，半截烂尾楼。

那是东关村民们望眼欲穿却再也回不去的家园。

再比如，魏营城中村改造项目。

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这也是2011年经市政府批准的城中村改造项目之一。据了解，该项目最初投资开发政策是，承建1平方米安置房，开发商可再开发建设3平方米商品房。经魏营社区、张衡街道办、高新区管委会三级审定，核准了该项目的用地范围。

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2013年初，由于原指定用地因政府挪作他用，项目几乎濒临流产。随后，ZF于2014年出台《南阳市人民政府关于进一步规范中心城区城中村改造工作的若干意见》，明确指出不再实行1:3政策，改为全部采用公开出让方式供地。

一纸政策，更让开发商骑虎难下，陷入两难境地。

当初为配合独山大道北延工程和汉城河治理，在未确定项目用地范围和相关政策情况下，在拆迁安置费用方面，该企业投资已超过亿元。

付出了漫长时间，投入了大量心血，亏空了巨额资金的开发商，在一无所获的城中村改造项目上，面临鸡飞蛋打的结局。在企业看来，殊为不公。

不一样的配方，一样的味道。

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这跟建业在经十路溧河店项目的遭遇何其相似。

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而另一些城改项目，则以暴力强拆、霸王硬上弓、艾滋病拆迁等非常规等手段得以实施，引发社会广泛诟病。

同时，大量的小产权房、无证房、违规超建房比比皆是。而那些手续齐全的正规项目、循规遵章的守法企业反倒成了南阳不合群的异类，比如建业等等。

正如市领导在某次重要会议上所言：

“中心城区房地产市场积弊已久、乱象丛生、难以为继，既有历史原因，也有顶风作案造成的新增违法，给城市建设、经济发展、社会稳定带来严重隐患，社会反响强烈，群众意见很大。主要表现为，“后门”堵不住、“前门”打不开，未批先建、少批多占（建）现象普遍，私下交易、以权谋私、权钱交易、徇私枉法，占地为王、画地为牢、左右规划、倒逼政府，无政府、无规划、无法无天！”

这一切，都在2014年集中爆发。

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2014年8月，南阳市全面启动中心城区房地产市场秩序专项整治工作，仅仅中心城区，就立案查处了302个违法项目！让人触目惊心。

冰冻三尺非一日之寒。就城改乱象而言，究其原因，ZF的难言之隐在于，没有足够的人力、物力和财力，展开传统“一级开发——土地收储——净地出让”的土地开发模式。

2014年之前，作为变通之法，将城中村改造的权力交给村集体，鼓励开发商进入土地一级市场，以实现“一二级联动”。为保证项目实施，默许开发商可以边拆迁、边操作项目、边办手续，同时允许其先行销售保证资金回笼。这，正是南阳众多城改项目违规的根源之一。

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2018年1月，ZF再次印发《南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作方案》，要求严厉打击“双违”现象，消化违法存量，规范搞活房地产市场。化解遗留问题，对130个未办结房地产项目、农运会遗留问题等工作，限时解决到位。

“硬起手腕，一击必成。”面对南阳城改困局与楼市乱象，ZF表现出的雷霆态度和手段确实应该点赞。

一切，都在往好的方面发展。

其实，城中村乱象并非南阳的独有特色。纵观广州、深圳、郑州、济南等大城市城中村改造历程，它们也是经历了一个从“拆除”到“整治”的发展过程。

城中村改造，在城市化的快速进程中几乎无可避免。其初衷显然是好的，为了改善城市环境，提升城市面貌，加快城市化进程。

然而，ZF希望实现的是公众利益，村民捍卫的是个人利益，开发商谋求的是商业利益。方向不同，必然碰撞，必然存在利益博弈。

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建业溧河店城中村项目最新画面。当地群众自发在围挡前扯起了诉求条幅，并在地块上搭建了简易房。他们以烈日下静坐的方式，试图唤起社会对他们的同情与关注。

城中村改造，如何获得最大公约数，如何让各方利益实现均衡，值得思考。

今天，在其他城市纷纷进入以内涵提升为主导的“存量城市”时代背景下，以往粗放、激进的城中村改造模式已经难以持续。南阳，也应根据自身的发展阶段、实际情况，量力而行，探索出一条因地制宜的城中村改造治理之路。

反思，是为了不再重蹈覆辙。

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反思，是为了更稳健的前行。

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十年城改，一声叹息。

如果说城改困局已经成为南阳城市发展的毒瘤，成为拆迁户与开发商不堪回首的梦魇。那么，何时破局，如何破局，就成了无数南阳人关注的重中之重。

四天之后，也就是6月15日，经十路溧河店城改两块土地即将花落建业。

这是一个历史性的时刻。它意味着，南阳城中村改造的全新历史篇章，由此开启。

内容来源于：大宛楼市南阳事儿综合编辑！