光明地产、金科入双流十陵宗地流拍 6月12日

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6月12日，成都市公共资源交易服务中心拍卖出让三宗土地，两宗位于双流，一宗位于龙泉驿。其中龙泉驿十陵宗地因报名人数不足流拍。

现场情况

今日拍卖席有40余人，观摩席有10余人，参与拍卖房企12家。龙泉驿宗地因报名人数不足流拍。

一号宗地(双流区62.82亩)登场，8、89、110、111等多家房企展开争夺。经过20分钟激烈竞争，最终该宗地成交楼面地价止步9600元/㎡，竞得者为8号农工商房地产(集团)有限公司(光明地产)。

二号宗地(双流区27.69亩)登场，5、110、111多家房企继续争夺。最终该宗地成交楼面地价为7956元/㎡，竞得者为166号成都金科房地产开发有限公司。

宗地分析

一号宗地

一号宗地位于双流华府板块，牧华路与物联大道交汇处，为住宅兼容商业用地。出让文件显示，该地块需要配建幼儿园、社区居委会、卫生站、公厕、机械式立体停车楼和文化活动场。地块面积为62.816亩，较为方正。锐理君现场勘测，地表被大量农作物、植被覆盖，后期需要清理。

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(一号宗地实探滑动可查看)

地块所临牧华路为麓山与牧马山区域纽带，道路平整交通通达。地块距离5号线南湖立交站约3公里。目前周边已建设有公兴镇公交站，同时地铁三号线二、三期工程主变电所外电通道工程正在施工中。据观察，片区目前商业配套缺口较大，目之所及仅有牧华路一侧的生态鱼庄。不过，从大的区位看，地块距离正在建设中的天府怡心湖仅2公里，距离南湖湿地公园约4公里，前者建成之后或成为片区补充。

锐理数据显示，2017年至今，双流华府板块仅有三宗土地成交，最高成交楼面地价为10900元/㎡。溢价率最高51.39%。

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(2017年1月-2018年5月华府板块土地成交表来源:锐理数据)

地块左邻通瑞·月光湖，2011年通瑞·月光湖所在用地被拍出，成交楼面地价1050.1元/㎡，均价4995元/㎡，到2018年5月，链家显示其二手房均价为14114元/㎡。本地块起始楼面地价为7000元/㎡，结合周边二手房价格看，尚有合理溢价空间。

无独有偶，锐理数据显示，双流华府板块已近10个月无项目新增，按区域目前的去化速度看，存量仅可支撑4.7个月的销售，急需补货。目前区域主力存量产品面积为70-90㎡、90-110㎡。

综上，考虑到本宗地2.0的容积率以及航空限高，产品配比上可以选择改善型产品来寻求差异化。

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(2017年6月-2018年6月华府板块供销走势来源:锐理数据)

二号宗地

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二号宗地位于双流区东升板块，藏卫路东侧，总面积27.69亩，为住宅兼容商业用地，起始楼面地价6706元/㎡。

宗地本身条件不算好。三角形，且被内部道路分割，不规则形状会对后期产品产生影响。地表起伏不平，被较多农作物覆盖，同时也有部分建渣需要清理。出让文件显示，该宗地需配建社区用房及内部道路。

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(二号宗地红线图)

但其交通优势突出，200米外就是地铁三号线二、三期施工工地，该线路预计年底开通。从大环境来说，区域配套较为完备:有双流中学、棠湖中学;一公里内有明城百货、润驰国际广场、双流区第一人民医院;2.4公里处有凤翔湖市政森林公园。

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(二号宗地实探滑动可查看)

项目距离双流国际机场约1.5公里，临港生活群体及双流本土居民或成主力购买群体。至于航空噪音问题，锐理君咨询了相关人士:该地块位于双流机场02L跑道中段西侧，不属于航线飞行热点区域，所以此地块内由机场运行所致的噪音污染并不突出。

锐理数据显示，2017年至今，双流东升板块共有6宗土地通过招拍挂市场成交，其中2宗土地有人才住房建设要求，5宗土地有最高限价要求。最高楼面地价为10100元/㎡，溢价率最高为84.12%。本宗土地配建要求相对来说并不复杂，是其优势。

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(2017年1月-2018年5月东升板块土地成交来源:锐理数据)

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(2017年1季度-2018年2季度东升板块供销走势来源:锐理数据)

二号宗地相邻项目以是紫东花园为代表的板楼项目。紫东花园首次开盘时间在2004年，产品主力面积段为110-130㎡，早已售罄，链家显示其目前二手房房价为8372元/㎡。整体来说，宗地相邻界面较为陈旧，产品亟待更新。锐理数据显示，5月东升板块成交均价为10180元/㎡，按照目前的销售速度，市场去化需要10个月，区域存量产品以70-90㎡、90-110㎡、110-130㎡为主。

本宗土地面积较小、有商业建设要求、地形不规则且被分割成多个小地块、本身容积率只有1.7，再加上航空限高要求，在产品打造上，较为考验手艺。锐理君认为该地块产品因以洋房、叠拼，别墅为宜。再结合区域客群的承价能力，洋房为第一选择。

三号宗地

三号宗地位于龙泉驿十陵区域，为40亩纯住宅用地，起始楼面地价为9200元/㎡，该价格刷新了龙泉驿区域记录。之前龙泉驿最高成交楼面地价为11400元/㎡，是中海地产于2017年6月拍下的99.52亩住兼商用地，最终呈现项目为中海御湖世家，该项目恰好与本宗土地同在十陵区域，或可成为参考。

出让文件显示，三号宗地采用:设定底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数的方式确定竞得人。达到最高限价，则进入租赁住房竞建环节，意向竞买人会按每举牌一次配建并无偿移交4套租赁住房的数量进行竞买。相关租赁住房面积为100㎡。

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(宗地详情来源:锐理数据)

锐理君走访发现，目前地块已经完成拆迁和部分打围。地块方正，表面平整，只余少量杂草需要处理。

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宗地靠近十陵立交，与地铁四号线来龙站的直线距离仅400米。同时临近十陵旧货交易大市场，周围有较多汽车修理厂留存。整体来看，区域界面较为陈旧，生活气息较弱，商业配套缺乏。不过从大板块来说，区域仍有许多资源具值得挖掘:青龙湖湿地公园、十陵森林公园，两大公园环绕;明蜀王陵，富含文化底蕴。而且根据成都市国土局公布的《龙泉驿2018年度国有建设用地供应计划》:

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(龙泉驿土地出让计划来源:锐理数据)

十陵今年将供应6宗土地，占龙泉驿总供应量的三分之一。所供土地大都紧邻东三环外侧，大面积的出让有利于整个片区的发展与改造。

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(2012年-2018年十陵土地拍卖情况来源:锐理数据)

从土地市场来看，十陵四年零供应，直到2017年6月，中海拿下御湖世家宗地。从住宅市场看，区域也空白已久，5月合谊乐湖280套房源入市才打破其长久的沉寂。目前区域存量还有3万㎡，过去一年区域销售基本趋近0，市场机会较大。区域主要供应产品为90-110㎡户型，合谊乐湖均价约9798-16385元/㎡。

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2012年-2018年十陵住宅供应情况 (数据来源:锐理数据)

宗地形状方正，又是纯住宅属性，结合1.5的容积率，可以打造高溢价产品。

地块详情

第一宗

土地位置:双流区公兴街道藕塘社区1、3组，草坪社区1组

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 41877.33

用地面积(亩): 62.816

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不小于41878平方米且不大于83754平方米，其中可兼容计入容积率的商业面积不小于4188平方米且不大于8375平方米

起拍价(万元/亩): 933.3259

成交单价(万元/亩): 1279.9898

成交总价(万元): 80403.84

楼面价(元/平米):9600

竞得者:8号

溢价率: 37.1429%

计算容积率: 2

建设要求:公建配套:1、须配建幼儿园一所，单独占地面积不低于9360平方米，建筑面积不低于6053平方米，班数为15个班，幼儿园单方造价不低于4500元/平方米;2、地块西侧须配建用地面积不小于4888平方米的社区居委会、卫生站、公厕一处，总计容建筑面积不小于1200平方木，须配建不低于100个车位的机械式立体停车楼一座，建成后产权须无偿移交政府所有并管理及使用;3、地块西侧应配建用地面积不小于4347平方米的文化活动场一处;4、在地块红线范围内的小区主入口处外侧，应设置符合国家标准的智能快件箱、自助快递柜(智能快件箱)设备，同时临小区入口处外侧应设置公共自行车集中停放点。

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第二宗

土地位置:双流区东升街道清泰社区1组、紫东阁社区集体(原清泰社区1组)

用地面积(平米): 18460.96

用地面积(亩): 27.6914

容积率: 不小于18461平方米且不大于31383平方米，其中可兼容商业用地不大于3138平方米

起拍价(万元/亩): 759.9991

成交单价(万元/亩): 901.6631

成交总价(万元): 24968.3148

楼面价(元/平米):7956

竞得者:166号

溢价率: 18.6400 %

计算容积率: 1.7

建设要求:公建配套:、地块内地面一层布置建筑面积不小于800平方米的社区用房一处;、在地块红线范围内的小区主入口处外侧，应设置符合国家标准的智能快件箱、自助快递柜设备，同时临小区入口处外侧应设置公共自行车集中停放点。

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第三宗

土地位置:龙泉驿区十陵街道长灵南路以东、江月东路以北

用地面积(平米): 26666.67

用地面积(亩):40

土地用途: 纯住宅

容积率: 26667平方米

起拍价(万元/亩): 920

成交单价(万元/亩):

成交总价(万元):

楼面价(元/平米):

竞得者:

溢价率:

计算容积率:1.5

建设要求:在宗地内配建并无偿移交租赁住房，每套户型建筑面积为100平方米，在相对应区位按1:1比例集中配建并无偿移交地下标准小型停车位。

备注: 因报名人数不足，流拍

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(责任编辑:何一华 HN110)

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