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中房网讯

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自去年11月开始，湖北宜昌的新房价格已连续6个月环比上涨，今年3月涨幅更是跃至全国前十。为遏制快速上涨的房价，维护房地产市场的平稳发展，6月3日深夜，宜昌紧急发布限售令，规定自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

同时，对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，一律暂缓办理预售许可、合同网签备案、现房销售备案。

如今，限售模式已经成为继限购、限贷后引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。

三四线城市房价现波动

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宜昌发布限售政策，只是近期公布调控政策的其中一个城市。研究机构数据显示，截至5月，今年全国各地出台的房地产调控政策达159次。刚刚过去的5月份，全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策，创下单月调控次数最多的纪录。同时，调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延。

事实上，本轮房地产调控政策密集发布的核心原因还是部分三四线城市的房价出现了波动。

国家统计局今年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，环比涨幅超过1%的16个城市中，三四线城市多达10个，其中丹东涨幅最快，环比上涨2%。

6月11日，辽宁省丹东市召开的保持房地产市场健康发展工作会议强调，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地维护调控政策的连续性和稳定性，切实做好房地产市场监管和房价稳控工作，确保房地产市场平稳健康发展。

三四线城市房价出现波动，原因为何？上涨过快的房价，对房地产市场带来哪些影响？

价格低、管控松 热钱流向三四线城市

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楼市调控的“打击点”一直在向下转移：最初，“北上广深”一线城市出台了严格的政策；近两年，南京、合肥等二线城市也陆续加入了调控阵营；现在，调控又集中到了三四线城市。

这种转移一方面体现出之前的调控政策确实有效，就像国家统计局发布的商品住宅销售价格变动情况数据所反映的，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二线城市同比涨幅有所回落。但另一方面，随着大城市房价调控收紧，相对价格低、管控松的三四线城市成为热钱流向的“洼地”，新的问题逐渐下沉到三四线城市中。

“热度下沉”导致不少三四线城市正在经历楼市狂欢，而过快上涨的房价给当地民众带来了沉重的民生负担。因为动辄过万的房价与当地的消费水平脱节，让买房者感到高处不胜寒。此外，高房价也对这些城市的房地产等产业结构调整造成严重影响。和一二线城市相比，三四线城市的经济基本面更脆弱，房地产面临的去库存压力更大，市场风险也更高，而高房价则会拖慢资源优化配置和市场再平衡的步伐。

坚持合理调控 对投机炒作行为进行“精确打击”

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因此，面对三四城市过热的地产市场，恰当的政策调控是必要的，也是及时的。通过整顿规范市场秩序，有助于这一市场的长期健康发展。不过，在保持调控政策的连续性和稳定性的基础上，也应该结合各地的具体情况，做到因地制宜、因城施策、分类调控，力求对扰乱市场等投机炒作行为进行“精确打击”。在调控的同时，也要支持和满足回乡置业等刚需群体的购房需求，防止政策“大棒”在砸“热钱地鼠”的同时，也误伤当地居民符合居住属性的正常需求。

通过调控手段果断将房地产市场中的泡沫挤出去——不论其发生在一线城市、二三线城市还是其它地方，这是坚守“房子是用来住的”红线的必然要求。在稳房价、稳租金，加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给的大环境下，房地产市场的炒作投机时代已经一去不复返。

让资金在市场体系中找到合适位置

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从更长远的角度看，其实通过强化政策杠杆给楼市“打地鼠”只是阶段性的成功，因为挤出去的热钱并没有消失，还会流到其它领域，形成新的泡沫。因此更重要的是给资金找到合理的投资渠道，别让钱都挤到买房这个“独木桥”上来。通过合理的设计，让资金流向实体经济投资，不仅能有效减少房地产的炒作，实现“脱虚向实”帮助制造业发展，还能让投资者切实享受到发展的红利。通过政策联动，让资金在完善的市场体系中找到最合适的位置，是解决楼市调控顶层设计的方向。

?将市场引导至良性区间

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未来三到五年，三四线城市整体仍将处于棚户区改造的高峰期，货币化安置的普及将不断激发更多的购房需求，保守估计三四线城市的房价仍将在一段时间内处于历史高位。

戴德梁行武汉公司研究部分析师胡韵称，房价短时间的过快上涨往往预示着市场过热及投机炒房的可能性较高。因此本轮房地产调控政策主要是为了进一步打击投机炒房行为向“防守”相对薄弱的三四线城市下沉，持续强调住房的居住属性，将市场引导并调整至良性的道路区间。

来源：央视网、第一财经日报、公众号：丹东发布，中房网综合整理

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