三四线城市未限购先限售，“赚了钱”炒房客恐被锁死！因房价6连涨

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三四线城市未限购先限售，“赚了钱”炒房客恐被锁死！。限购|锁死|炒房|棚改|赚了钱---

因房价6连涨，三线城市宜昌于6月4日正式宣布启动新一轮楼市调控，令人意外的是，这次公布的调控措施中，并没有涉及限购限贷，而是直接出现了限售。宜昌要求城区新购商品房自网签之日算起，2年内禁止上市交易。

说实话，这个限售基本上就是做做样子，因为三线城市新房成交量远大于二手房，而新房又普遍是期房，从网签到收房差不多就要1-2年，如果再算上装修和通风，早已超过2年，基本上未入住就可以转手卖出去。

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宜昌曾经也是个房地产库存高企的城市。2016年宜昌通过一系列措施给房地产松绑。比如允许调整商品房套型和用途，未开发土地可以调整用途，未销售的商品房可以变更户型，房贷未结清购买二套房，首付可降至3成，农民工买房每平米补贴100元，同时加大棚改货币化安置比例，引入大型全国性房企刺激楼市等。

特别是棚改，数据显示整个棚改涉及约14.3万户，棚改总建筑面积约1250万平米，计划将于2020年全部完成。宜昌货币化安置的效果明显。2015年宜昌棚改货币化安置就达到了60%。

一系列措施之后，宜昌去库存效果明显，截至今年一季度，宜昌中心城区的商品房消化周期不足3个月，比武汉、襄阳等城市低得多，而房价涨幅则非常明显。

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那么对宜昌来说，库存严重不足，不搞限购，却象征性限售2年的意义又在哪里呢？

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象征性的限售2年，可以向市场传达信号，调控依然会有。但更重要的应该是棚改尚未结束，此时如果推出限购措施，会引发市场波动。一方面积极棚改，鼓励货币化安置买房，一方面却推出限购措施，的确会给市场一种扭曲的信号。深层次来看，我觉得宜昌本身有进一步拉升房价的意愿。

实际上，去库存已经超额完成的宜昌来说，现在的任务是增加供应，缓解供需矛盾，但宜昌作为湖北省内房价较高的城市，本身也承接了一部分来自武汉的外溢投资需求。如果调控用力过猛，这些投资客有可能会迅速套现离场。所以象征性给了2年限售，而且还是从网签之日算起。对外界也有个交代，还不至于过度刺激市场。

而宜昌依然牢牢掌握了主动权，2年随时可以转5年嘛。要锁住资金并不是难事，而且锁住了流动性，价格还可以稳住，这对去库存即将进入尾声，正在寻找楼市新爆点的三四线城市来说，意义不小。

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有类似宜昌这种想法的三四线城市并不在少数。我曾不止一次地说过，当前棚改正在进入最后的三年计划，2020年棚改将基本退出，而真正刺激三四线城市房价上涨的“货币化安置“也将彻底退出。到那时，人口流失，进城农民买不起房，城里人购房需求透支等问题全部将暴露出来。

目前三四线城市的房价涨幅已明显高于一二线，有不少朋友想绕道三四线，先买套房，涨起来后脱手，再杀回一二线。我想提醒有这种想法的朋友，此操作风险已经非常大了。特别是工作在一二线的首套房购房者，非常不建议采取这种操作，因为流动性的风险已经显现了。这些城市希望你来，但却并不想你套现离场。