规划10年，房价1万3，这就是二七新区的命吗？
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上次点评大北区和白沙的稿件推出后，有粉丝抱怨：北区的房子已经好抢手，千万不要再安利啦！不如帮助其他区域“去去库存”？
好，今天就说个相对冷门的片区。
这个区域离主城区很近，但房价长期平稳，不仅没有茶水费，没有精装修阴阳合同，不捆绑车位，不要求全款优先，甚至还可以淘到特价现房……
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在全民炒房的郑州，这里却好像被投资客选择性遗忘了。99%的住宅，都是由地缘客户和少部分外溢刚需买单，没有哄抢疯抢，简直是“刚需天堂”。
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是不是有点魔幻主义，有点乌托邦？
捂住自己的小心脏，简直不敢相信，郑州会有这样又便宜又好的地方？
01
这个区域就是二七新区。
先来看看范围：
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核心区：
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北起南三环，南抵新郑，西至郑密路―绕城高速―郑尧高速引线，东接管城。2011年，龙西湖板块加入规划范围，由28平方公里扩展至约75平方公里，依托南水北调运河和近郊交通优势，强推建设总部经济区、商务休闲区、生态宜居区、现代服务业集聚区、高端商贸物流区五大功能区。
定位为“宜居生态”的二七新区，从规划图上也可以看到，依托着南水北调运河、金水河和尖庄水库，有大片大片的公园绿地；
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在官方的设想中，如果你住在这里，会是这样的：
“推开窗子，大片绿色的树木青翠欲滴；深呼吸，空气里满满都是清新的味道；孩子上学，出门500米有小学、800米就有中学；吃过晚饭，走个几分钟就是公园；想买东西了，15分钟内就能到达大型商超逛街购物……”
但实际情况，会是什么样的呢？或者说，现在的二七新区建设得如何了？
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正好前几天，朋友新居交房，邀请叨妹过去坐坐，就顺便在周边走了一圈。
从北三环转嵩山南路，一路通畅，双向八车道的嵩山南路，虽然不繁华，但还有点新区的样子。
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△站在南四环看嵩山南路，及路边等待发车的公交车
蓝绿相映的南水北调运河，波光荡漾；两侧林立的住宅基本上都面临交付，整齐大方，偶尔能看出些天际线的意思；几个在售楼盘，走进去看看，内部规划也都很高大上。
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但是，一出售楼部，一过南四环，过去那些不符合美好愿景的画面就开始刷存在感了。
这样
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这样
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和这样。
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一辆接一辆的大货车奔驰而过，车鸣与灰尘齐飞，垃圾与违建共存。
区域土地性质优秀，一些楼盘开始想往改善方向转变，但是出门还没有看到绿地胡泊，物流公司和老旧客运站反而先映入眼帘，让人十分尴尬。
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到了中午，想出去打打牙祭，就更加凄苦了……
时至今日，没有一家共享单车在这个区域投放；打开手机，搜索周边2公里能吃饭的地方，提示只有1公里外汽修学校门口的一家黄焖鸡米饭……
堪比尼加瓜拉大瀑布落差的买家秀和卖家秀，恐怕足以吓跑一多半的投资客。
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就连叨妹，也替二七新区感到可惜，建设进度实在太慢！慢！慢！
心痛之余，又不禁想问，未来十年，二七新区有没有机会翻盘改命？
02
先来看一组数据：
2014年：
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郑东新区高铁站片区（CBD无房可售），高层每平1万左右；
二七新区，高层每平7000元
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左右；滨河国际新城，高层房价每平8000元
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左右；2018年：
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郑东新区，高铁站片区，高层每平2.5万左右；北龙湖4万左右；
二七新区，高层每平12000元
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左右；滨河国际新城，高层房价每平17000元
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左右；不算不知道，一算吓一跳。
自2008年规划开始，二七新区已经发展了整整10年。在郑州十个都市新区里面，二七新区审批通过时间仅次于郑东新区，而后2年才有了滨河国际新城。
这三个首批新区，率先尝试了当年的先进理念，成了“一级土地整理开发”的试点区域。
由政府或者实力企业对区域做统一规划，有计划地对土地进行出让开发，“一张图纸绘到底”，以达到1+1+1＞3的效果。
生来一手好牌，可见二七新区的“天命”还是不错的。
好的“天时”，也带来了“地利”。
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——因为有一级土地开发，二七新区大部分出让的都是净地，非常受一线房企的欢迎。
区政府勤奋招商，短短7年时间，就签了22家一线实力房企落户，开发项目中有8个是千亩大盘甚至万亩大盘。
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△2015年和2017年迅猛发力，2年签约了17个重点项目
地价也从一开始的底价，开始激竞溢价超70%，地价逼近1000万/亩，楼面价6000元/亩
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△位置越来越偏，地价越来越贵，容积率越来越低，倒逼开发商做改善
但人算不如天算，二七新区副县级的规格，能调用的资源有限；虽说是一张图纸绘到底，但中途却频频改规，不少如绿城等优质的开发商流失，至今仍发展滞后。
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△中途8年换了4个名字，当初的规划已经改到亲妈都认不出
不说后起之辈白沙绿博常西湖新区杨金一飞冲天，即使经历了2016年的普涨大牛市，站在差不多起点的三个区域，也明显拉开了距离。
二七新区明显就被拉在了最最最后面，勉强跟紧邻开封的绿博打了个平手。
03
从正常的市场角度去看，一个区域有大牌开发商，有大盘；距离市区近；甚至规划有商务区，基本上具备了“走红”的潜力。
为什么自从2016年的暴涨行情过去，二七区就被投资客弃之如敝屣？
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我们来看看二七区楼市现状，有没有值得投资的笋盘。
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△2016年二七区中心城区、城市新区、现代田园生态区 “三区融合”
沿着三纵主干道，可以把二七新区分解为三个部分：
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由东向西：大学南路沿线，嵩山南路沿线，南四环沿线。
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1
大学路沿线：
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这是二七新区最靠近市区，与管南接壤的地带，也是最先发展起来的一块。
二七绿地中心和鑫苑新都汇的交付运营，提升了区域内生活服务配套，目前大部分楼盘已经售罄尾盘或者交付，业态丰富。
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产业/家居：
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红星国际广场，即红星美凯龙。目前公寓和商铺在售，价格1万3-3万不等。商铺分割面积很小，可以返租，听上去很诱人，但是水很深。销售了很久，已经交房还没有售罄，投资谨慎。住宅：
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康桥康城、绿地滨湖国际城、鑫苑鑫家售罄。泰宏建业国际城尾盘、万科大都会在售。
万科大都会，精装修。涵盖住宅、商业等多种业态，4所省级示范性高中。主力户型：78㎡两房、87-139㎡三房，高层均价约13500元/㎡。
公寓：
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鑫苑BUFF公寓，万科荣寓。BUFF公寓是鑫苑名城的公寓地块，双地铁口，平层带装修，loft毛坯，首付2万起，价格8600元起。
纯新盘：
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盛润运河城。二七新城最后杀入的千亩大盘，区域内到处是项目拓客的小蜜蜂。一期6栋洋房，7栋高层，毗邻南水北调运河以及自建500亩运河城公园，主要卖点为旗下的医疗服务配套。
2
嵩山南路沿线：
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老盘新盘交织，生活配套需要借助大学路段。但是从项目来看，基本上比大学南路有了一些升级。但目前周边环境一般，尤其是南四环往南，临近高速口，有拥堵和噪音干扰。
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招商天地华府，
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尾盘剩余部分特价房，89平带装修1.32万，明年交房，不介意1楼的话可以关注一下。融侨悦澜庭：
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南院售罄，北院首期已开盘。北院规划比较完整，户型67/83/115㎡。亮点：社区内规划有20多亩的阳光大草坪，楼王楼间距超100米。
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旭辉正荣首府和昌建誉峰紧邻，位于南四环，都主打改善。
其中，旭辉
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地块较大，绿化率38%，自带三个大公园；社区抬高3.5米，精装房，13500元/平。现场体验感不错。昌建
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120平起步，户型方正，毛坯价格约13000元/平，但开发商一般，听说首期刚开完盘，首付分期政策就出了纠纷，谨慎选择。探盘昌建君悦府：什么？改善？不过是物流公司家属院！
3
南四环沿线：
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西侧是最新定位的田园生态区，小镇云集，基本上都是千亩大盘，目前进展不大。
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△ 图比较大，可以点开查看
已签约项目：融创二七健康小镇、万科慢生活小镇、招商天地龙溪湾、北京永泰的永泰城、绿地国际会议中心。
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其中，龙溪湾有效果图放出，共7块地，5宗住宅要求最大容积率1.6，建筑高度小于40米。产品涵盖约134-144㎡的叠墅、洋房与小高层，据说要全部做成精装修，售价15000元左右。
东侧属于“城市新区”，目前有华侨城和绿地城。
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04
如前文所说，二七新区几乎没有投资客，意味着居住属性大于投资属性。
这种“劣势”，其实一旦遇到有合适的机遇，反而会转化为优势。
关键是，把一把好牌打烂的二七新区，还有没有补涨机遇？
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① 看大势
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经过了数年的调整，二七新区的规划也落定的七七八八，许多项目已经交付定型，调无可调了。接下来就能好好做配套和基建，弥补发展短板。
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之前虽然大开发商云集，但是都是刚需走量，没有做产品升级，导致关注度很低。只有现在这些低容积率、低密度的超级大盘，全部用心做起来，才能帮助区域注入一些改善基因。
② 土拍
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前文提到，二七新区是为数不多可以拍到净地的区域，2017年楼面价拍到了将近6000元/平，但2018年上半年却几乎没有招拍挂。
未来一旦有土地推出，地价上涨概率极大，也有可能为周边带一波行情。
③ 地铁
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二七新区距离郑州市区有多近？
以位居区域核心的铁三官庙为例，向东2站到2号线；向北4站到5号线，再向北3站到1号线。
这是二七区未来几年的杀手锏，也是为什么当下拼不过管南三雄的原因之一。
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等区域内的7号和9号线开建、开通，会对区域内的房价带来一次刺激。
④ 华侨城、金水河
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作为主打生态景观的新区，没有提前打造“景观示范区”，是二七新区做得最错误的决策。
引入的几个千亩大盘，也没有一个像新田城一样肯花功夫提升区域硬件的项目。
目前全村（包括在售楼盘）的希望都寄托在华侨城身上。
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如果华侨城能花点精力做配套，如果金水河扩建完成，二七新区会有一些实质性的改观。希望不要辜负郑州人民的期待啊！
总结
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热钱面前，没有意外，也没有鸡汤。
受限价影响，投资客焦点都在北三环和白沙一带，不止二七，很多区域的投资客都在流出。
二七新区不完美，但如果你是刚需，也许在这里，你可能会找到适合自己的楼盘。
几点买房建议：
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目前各个楼盘价格差很小，首选四环内、地铁口，交通和户型是首要，一些尾盘现房也可以淘淘；如果你是改善土豪
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，不如去其他区域溜达溜达。目前各个楼盘的大户型都销售非常困难，没有改善氛围的事实，短期内无法改变。投资：
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如上所言，在任何一个补涨节点出现前，二七新区都不太会有暴涨的可能。这是一个细水长流的区域。地铁口的小户型可以关注一下，有巨大的刚需做支撑，转手应该不成问题。
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