荥阳置业，六驾大马车你上哪辆？ 4月30日之前有不限购政策

4月30日之前有不限购政策，荥阳房价一路攀升，一度创造了许多开盘即清盘的神话。

如今，不限购的利好不复存在，限价政策对于荥阳而言无非是雪上加霜。在“房票”珍贵的当下，荥阳也无奈要加入与其他区域“抢人”的行列。

他还是那个值得人们披着被子也要连夜抢房的区域吗？

我们从以下几点分析：

第1部分

区域价值解读

郑州的发展框架，已经十分清晰：

省府持续大跨步向东发展象湖、白沙,

市府牵头向西，推进常西湖新区、中原新区、郑上新区，

省政府一路向东，市政府坚定西扩，一东一西，形成两翼，拉开了郑州的主方向。

“

从郑州市2010~2020年的城市总体规划和郑州建设大都市区的发展规划也可以看出，郑州的整体发展格局是“拉大东西”，荥阳、上街将成为郑州都市区东西两翼的重要一极，同时荥阳-上街又是郑洛工业走廊的中间站，荥阳在中原经济区和郑州都市区的建设中都占有非常重要的地位。

”

房价向东一路狂奔，价格已然望尘莫及,

郑州西望，价值价格尚具潜力。

9月6日，郑州地铁10号线传来消息↓↓

地铁给区域带来的价值， 1号线对高新区房价的带动，2号线对南龙湖和港区的房地产的影响，大家都是有目共睹的。相信10号线对荥阳、上街房地产的发展推动作用也是巨大的。

再看下图↓↓

这是一张截止到2050年的地铁规划图，截止到目前，已有规划途径荥阳的地铁线路有4条，分别是10号线，6号线，8号线和21号线路。近期建设3条，而且建设标准比较高，多是地下建设，从投入的力度和建设速度就能看出荥阳的地位，是政府要大力发展的区域。

驾车从高新区沿科学大道，20分钟到达荥阳，走荥泽大道，到郑上路。自然坡地，道路宽敞，城市干净整洁。

城市环境也好，很适合居住。

有历史文化积淀！

特定的区位、交通优势，外加荥阳特有的产业支撑、山水资源、文化积淀，一个不争的事实是，荥阳，已经悄然与郑州融城，荥阳的房地产市场已经与郑州市区融为一体。

小结：

荥阳比起中牟片区，目前的发展速度更快，配套更完善；

比起港区，荥阳一直是距离郑州市区最近的县级市；

和南龙湖相比，整体的生态环境更适合居住；

和平原新区相比，毕竟是大郑州的重要组成部分。

所以荥阳片区依然有着自己天然的优势。不论限购与否，荥阳都是整个市场上最大的洼地，对于一部分有房票但资金不充裕的购房客，想要在市区附近购房，荥阳仍会是重点考虑的区域。

第2部分

品牌房企盘点

自2016年开始，荥阳房地产市场大热，恒大、碧桂园、金地、光明、新城、绿城，六驾一线房企纷纷进驻，整体提高了荥阳房地产市场的水准。

六驾马车实力不凡，但又各具特点：

恒大来的最早；碧桂园势头强劲；金地扼守郑上新区的东大门；光明略显低调；新城首开结果有些意外；绿城姗姗来迟。

恒大： 2017年上半年销售金额2291.6亿位居行业第一，中国标准化地产领导者。

恒大是最早进驻荥阳洞林湖片区的一线房企，如果说新田是洞林湖的开拓者，恒大就是片区的提升者。

目前在荥阳的储备项目：郑州恒大国际健康未来城，项目位于健康园区核心区，总投资500亿元人民币，打造中部地区乃至全国具有标杆示范意义的新型健康医疗养老项目。

碧桂园：千亿级房企，物业水准也是屈指可数。

开发商的实力是毋庸置疑的，在地产江湖中属于第一梯队，是远郊大盘的一代宗师。

入郑的第一个项目在荥阳，这两年布局迎来爆发式增长。

目前在荥阳有：郑州碧桂园、碧桂园龙城、碧桂园龙城天悦、碧桂园思念翡翠城、碧桂园万山湖壹号等多个大盘，开盘业绩曾创造了荥阳乃至郑州的地产奇迹。

碧桂园在荥阳发出自己足够强的声音，荥阳也成了碧桂园的大本营，对荥阳房地产的稳定发展起着重要的作用。

金地：作为“招保万金”其中之一，品牌不错。

今年上半年以总金额703.4亿元的成绩，排名从去年的第12位跃升至第10位。

论产品，金地以“优等理科生”著称，所有产品都是拿事实说话；论物业，金地物业在物业服务领域也是响当当的；但营销可能不及碧桂园、恒大。

荥阳开发的项目金地格林小城，一期产品已经交房，口碑不错。但开发速度有点慢。目前在荥阳没有拓展新的项目。

新城：中国房地产企业20强。

第一个项目选择在荥阳，说明其比较认可荥阳的价值，对区域未来的发展比较看好。

在住宅和商业地产的经营领域，新城控股集团已形成差异性竞争的产品结构，为客户提供高品质的产品和服务。迄今为止，已成功开发规模化住宅小区50多个，为5万个家庭、15万业主提供了高品质的居住物业。

目前新城在大郑州其他区域也在拓展新的地块，扎根郑州的决心还是蛮大的。

光明：上市国企，中国房企50强，上海市五星级诚信创建企业，累计开发各类住宅面积3000多万平方米

这个开发商呢，光明地产，成立于1988年，是一家以房地产综合开发经营为主的大型国有企业，隶属于光明食品集团。那个“长寿村的神奇秘密”的莫斯利安酸奶的光明乳业，同光明地产为兄弟单位。说到光明食品集团那业务就太多了，光明食品集团拥有五家上市公司，其中光明乳业、金枫酒业、梅林股份、光明地产和开创国际五家为中国A股上市公司，新西兰新莱特乳业公司为新西兰主板上市企业。

一说刹不住。只讲一点，就是实力强，有保障。

光明深耕荥阳老城区，目前开发的光明索河湾一期产品已经交付，业主口碑不错。

光明地产被荥阳市委市政府评为新型城镇化贡献企业，业界也为索河湾的质量竖起大拇指，曾获得河南省建筑界的最高荣誉“中州杯”。

在荥阳范围内绝对可以算是精工细作，但这几年在市场上发出的声音太小，略显低调了。

如果说碧桂园是荥阳东的最大深耕者，那么光明地产就是荥阳西北片区的变革引领者，更是荥阳主城区的一霸。

绿城：工匠气很浓的产品主义者，高端开发商老大。

绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义。

绿城进驻郑州算是比较早的企业了，CBD北的绿城百合项目，近10年了，一直还是片区标杆。

这次，绿城华丽回归探底郑州荥阳，带来的绿城明月江南到底怎么样？会不会成为下一个“郑西版的绿城百合”？值得期待！

房企的强度、数量也是衡量一个区域发展的重要因素，大量一线房企的入驻，除了催熟区域的发展之外，也迅速拉高区域的房价。

第3部分

部分楼盘盘点

当前荥阳市房地产市场格局，以荥泽大道为界，将荥泽大道以西、以东分为荥阳的两个市场，即老城区和新城区。

老城区配套好，生活便利。新城区未来发展前景好，向郑州靠拢，承接了更多的郑州市刚需外溢以及相当一部分投资者，限购前房价涨幅较大，但限购后房价有下跌趋势，存在一定的风险。

绿城明月江南

位置：科学大道与荥泽大道交汇处向南1500米路西。

项目信息：目前确定开发两个地块, 分东西两个院，容积率2.9，总建筑面积为25.5万平米。首开的是东院6栋高层，1栋楼王小高层。户型面积区间95㎡-165㎡，尺度跨越的还是比较大的，整体定位也是偏改善。

点评：作为绿城在荥阳的第一步棋，绿城的强项是产品、物业、景观，可以说是横扫天下的独门绝技。无论是楼宇排布，景观的设计都显现出绿城的功力深厚，远超周边项目。但是目前绿城的代建还没有一个完整的项目落地郑州，到底是啥样子还有待时间检验。

光明索河湾

位置：兴华路与汜河路交汇处。

项目信息：荥阳市区最大土地面积、最大楼盘体量、最接近市中心的唯一楼盘。本项目将被打造为荥阳市国际化大型居住区，呈现一个英伦式生活小镇，未来将包括公寓、洋房等多种品质的高端居住社区高。目前在售房源为二期高层和洋房，其中在售高层建面为98-123㎡，整体均价6500-7000元/㎡，在售洋房建面为108-138㎡，整体均价8500元/㎡。

点评：从规划可以看出项目规模确实挺大，一期已交房。现场调研体验感非常好，从外立面以及内部景观等细节来看，光明索河湾的品质都是上乘的，给人一种高档大气的感觉。品牌好，品质佳，物业好，给了小编很大的意外惊喜。

具体的以下照片可以为证↓↓

?大门很特别

一辆小火车悠闲地停靠在索河湾西门口，与周边的花草树木、喷泉等形成索河湾特有一景。

?植被高低错落，品种多样

? 产品细节实景照片

?未来增值点

① 根据规划，三条地铁环绕，距离10号线、8号线都不算远，加上郑上路现有的公交，公共交通不是问题。

② 二期约6万多方的独立商业配套，现已全面施工，预计明年年底试营业。未来对片区的商业改善有大的提升。商业对房子升值的带动也是巨大的。

③ 项目位于科学大道与郑上路之间的老城区，对于老城区的建设，该项目是有功的，随着楼盘的建设，周边环境也发生了改观。汜河路取直，与南站路一样通到索河边，不久，站南路将通过一座景观桥，向延跨过索河，直通荥密路，也就是未来的314国道。兴华街也将通到科学大道，沿科学大道20分钟的车程，直通高新区。自驾出行选择科学大道，走绕城、连霍等方便快捷到达郑州各个区域。

? 最最重要的是价格低，性价比高。

在荥阳东的楼盘，7500只能买个高层，而在这可以买个10层的洋房。同样是高层，一平米少1000元，100㎡可以节省10万元呢。荥阳本来不大，从西到东，开车也就10多分钟的路程，但是10万块钱完全可以买辆轿车了。越是政策严控下，买房更应该选择性价比高的，风险小的楼盘。

金地格林小城

位置： 建设西路与绕城高速交会处西600米路北。

项目信息：项目共规划5期，300多亩，一期已经交房。目前在售2期高层两栋楼的部分房源，建面为88-124㎡，另有部分洋房在售，建面约125㎡、143㎡，目前均价8600元/㎡。

点评：紧邻郑上路，属于郑上新区门户位置。只是金地格林小城附近的交通和配套弱了点，地铁10号线改走中原路，距离项目有点远了。但内部配套确实是下了很大的一番功夫，先做2万方格林公园、引进部分商业和建业小哈佛。

一期交房后实拍景观图↓↓

碧桂园龙城

位置：索河路与荥泽大道交汇处东北角。

项目信息：项目总占地1150亩，首期222亩，建筑面积为439万㎡，容积率2.9，绿化率40%。项目规划产品丰富，内部配套引一站式教育配套，区域特色商业中心，实现休闲、娱乐一站式生活圈。高层均价 7300 元/㎡，洋房均价 9200 元/㎡。

点评：现场客户体验感较好；主打荥阳市区的配套，这个承认，它可以享受到荥阳市区的一些配套；因产品都是复制的，所以开发节奏比较快，营销宣传力度比较大；产品溢价比较高；目前周边还不够成熟，主要看后期的发展。

碧桂园龙城天悦

位置：中原西路与荥泽大道交汇处东北角。

项目信息：紧邻中原西路，毗邻南水北调运河；项目占地292亩，容积率2.99，绿化率35%，一期地块共有29栋建筑，由7+1电梯洋房20--34层的精装高层洋房组成。高层均价8500元/㎡。

点评：地铁房，临近10号线郑州西站站点；可供选择的户型比较多，从95平的小三房到137平的大三房，选择的空间较大；精装改为毛坯交付，比起白沙、绿博一次性付款不到9000的价格，8500确实不低。目前周边环境较为荒凉，周围预留地块较多，听说有教育、商业用地，据说以后会建起来。

新城尚郡

位置：商隐路与禹锡南二路交汇处西南侧。

项目信息：总占地600亩，一期总开发面积85亩，小区绿化率35%、容积率2.5，规划有90-140㎡通透户型，多面宽朝阳、双阳台，采用新城物业、新亚洲建筑风格、全龄景观、三重造景、夜光跑道、雾森系统等科技设施。均价8400元/㎡。

点评：地块位置谈不上多好，容积率虽不高，但不在主干道，距离地铁10号线商隐路站有点远，算不上地铁盘。 7月23日首盘，推出300套房源，去化率不到一半。新城控股来到郑州首秀，首开去化率仅38%，刷新了人们对一线开发商大兵团作战、大开大合的操盘印象，后期也会影响品牌的提升。

对于以上六大楼盘做出以下小结↓↓

可享受主城区成熟配套的 光明索河湾、碧桂园龙城

地铁优势明显的 碧桂园龙城天悦、光明索河湾

户型优势明显的 碧桂园龙城、龙城天悦、光明索河湾

价格低，性价比高的 光明索河湾

社区配套落地性好的 金地格林小城

值得期待的 绿城明月江南

结语：近期市场上一直有“购房回归主城区、别想骗我出三环”等声音发出；但实际上有人在荥阳买房郑州上班，也有人在郑州买房荥阳上班。到底谁对谁错，又有什么评判的依据呢，答案也只能在每个人的心中。每个人都有自己的选择，每个人都有自己的生活，该在哪里买房，需要自己决定。

各花入各眼，各取所需，仅此而已！

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